不要用漲跌的觀點去看待房價，而要用分化的觀點去分析房價；
現在的市場，已經不是普漲或者普跌的行情了；
而是因城而異，每個城市的價格都是獨立行情；
不少人在知乎看了很多文章，但是看過之後依舊不知道該怎麼辦，還是一臉迷茫；
別人告訴你房價可能撐不住了，但是卻沒有告訴你該如何實操。
本文目錄：
1、疫情過後房價是漲還是跌？
（1）疫情過後穩定為主，不同城市分化嚴重
（2）購房需求被集體釋放，好房源可能越來越少
（3）疫情期間適合做好篩選，疫情結束開始看房
2、脫離城市去談房價漲跌都是虛談
（1）城市分化，細緻到每一個戶型
（2）城市政策鬆緊，取決於現實條件
（3）經濟增長焦慮，決定房地產調控程度
3、脫離基本面去談房價漲跌都是瞎談
（1）解讀基本面，看懂房地產小週期
（2）經濟壓力大，也不能用房地產刺激經濟
（3）中國已經進入大規模“舊改時代”，提振內需迫在眉睫
4、面對疫情如何買房，給你5000字的建議
1、疫情過後房價是漲還是跌？
（1）不同城市分化嚴重，疫情過後穩定為主
正常來講，每年春節過後，各地的房地產市場，大多數會迎來“小陽春”的行情，也就是成交量和價格會有一個明顯的提升。
但是這次疫情，直接讓全國人民待在家裡，線下看房被禁止，所以小陽春行情被直接打亂，成交量陷入冰點。
這種情況讓不少城市的房價結結實實地下跌了不少，以武漢為例：
武漢房價走勢圖
武漢的房價，已經連續6個月下跌，而疫情則加速了這種下跌的趨勢，同比去年房價下跌了7.96%；
但是你對比其他城市，會發現，這種並不是很多城市普遍的行情：
北上廣深房價走勢圖
北京，房價從去年6月份一直回調到到2月份，然後止跌回升；
上海，房價一直比較堅挺，穩穩的升值；
廣州，三季度房價下跌，從去年12月開始到3月份，房價上升；
深圳，房價從去年6月份一直漲到現在；
是不是感覺沒有什麼規律？
這說明了什麼呢？
我來告訴你答案：所有說房價漲跌的觀點，都是不全面的、不準確的。因為城市之間的差異很大，沒有同樣的漲跌節奏，只有兩個字——分化。
所以要用分化的觀點來因城制宜地分析房價。疫情過後，房價也不會出現暴漲暴跌的情況，而是逐漸恢復正常情況。沒有辦法用“疫情打擊房價”這種結論概況全國的市場，脫離具體城市談漲跌也沒意義。
（2）購房需求被集體釋放，好房源可能越來越少
這次疫情，讓城市之間、片區之間分化會更加嚴重：優質的房產會越來越貴，而沒有價值的房產則難以出手。
但是很多片區的房源，並不多，尤其是優質片區的房源，可供選擇的少。當你真正落到選房的層次上，就知道我在說什麼了，
然後疫情期間，購房者的需求又被集體抑制，擔心的事情是，一旦疫情結束，購房需求被集體釋放，那麼可選擇的好房源就更少了。
所以我都建議自己的粉絲，疫情期間適合選房，等疫情結束後實地看房，也就是“提前建倉”。
（3）疫情期間適合做好篩選，疫情結束開始看房
現在很多城市都限制線下的看房，有的小區根本不讓進，你也看不了房子。
但是這個時候，往往是你跟別人拉開差距的時候，你覺得反正也沒事，等疫情過去再看也不晚，但是你不知道的是：現在購房市場的行情沒有你想象的那麼樂觀，沒有那麼因為破產而房源大量出現。
恰恰相反，真實的情況是：好房源非常少，需要非常嚴格的篩選。而有的人就是在這個期間先選好片區，然後再選好樓盤，最後鎖定具體房源，等疫情過去直接看房鎖定，實現彎道超越。
在乎當下行情漲跌的，你可以繼續觀望好了；你覺得購房這件事離你越遠，你就越沒法落地。
2、脫離城市去談房價漲跌都是虛談
（1）城市分化，細緻到每一個戶型
一城一策，因城施策，這是已經定的調子。
現在樓市最大的特點是分化，城市之間在分化，城市的不同片區在分化，片區內不同的小區在分化，小區內不同的戶型、朝向、樓層等等都在分化。
所以不能簡單說房價漲跌如何，而是要具體到城市、片區、小區來談房價。更何況每個城市的調控政策還不一致。
所以不要聽別人說房價一定會漲或者會跌，而是要具體分析。
（2）城市政策鬆緊，取決於現實條件
以深圳為例：在19年年初到5月的時候，限制還相對鬆些，樓盤限價已經“名存實亡”，但是整體上還是限制為主。但是大灣區的其他城市就不是這樣的政策了，比如中山、東莞、珠海等地，都有放鬆限購的政策出臺。調控過緊，就要適度放鬆。
現在疫情如此嚴重，再加上全球的形勢很嚴峻，美聯儲大幅降息刺激經濟，對全球經濟形勢構成非常大的壓力，我們國內的各項數據也都很慘淡：1月份CPI高達5.4%，2月份CPI也高達5.2%。其他各項指標不再贅述。
2月份CPI
所以在最近，央行不斷釋放利好政策：降息、降準、放開汽車限購政策，這也是我在去年預測的4條裡面踩對的3條。這些都是政策在放鬆的跡象。
一季度已經很慘了，希望二季度能夠好過些吧。具體到城市層面，還會有更具體的政策出臺的。
（3）經濟增長焦慮，決定房地產調控程度
那為什麼有的城市會緊，有的城市會放鬆呢？其根本原因還是在於城市的經濟增長焦慮不同。
以深圳為例，經濟走勢好的時候，限制政策絲毫未動，而現在受制於經濟下行壓力，深圳也在不斷放鬆政策壓力，比如取消原來的豪宅稅、放開公寓限售等等。
其他城市也是一樣的解讀方法，經濟增長焦慮，會深刻影響城市的房地產調控政策。在2020年，政策放開的城市會越來越多，但是放開並不意味著房價飆升，因為這不符合當前的政策走向。
所以，脫離城市去談房價漲跌沒有意義。
3、脫離基本面去談房價漲跌都是瞎談
第二個我想說的是，脫離基本面去談房價都是瞎談。
看過去，大家都是事後諸葛亮；看未來，你預測1年的政策都做不到準確。
現在的形勢跟過去能一樣嗎？預測有什麼意義呢？
（1）解讀基本面，看懂房地產小週期
從基本面出發，看房價漲跌和政策的變動，可以提前幾個月看到轉向。不談過去，我們來說說當下和未來
這是今年上半年最新的房地產投資開發增速，從今年年初開始，房地產投資增速快速反彈，然後到4月份的時候，迎來高潮，從4月份到現在，處於一個小的回調企穩週期。
所以從去年到現在，我們已經經歷了一個完整的“調整-反彈-調整”週期，現在處於調整的小週期。
（2）經濟壓力大，也不能用房地產刺激經濟
當經濟下行壓力大的時候，你作為當局者，會不會用房地產來刺激經濟呢？
答案是不會。最近的會議和各種表態已經很明確了。但是這就完了嗎？
顯然沒有。因為從年初開始，全國各大城市在搞舊改，舊改已經“悄無聲息”地進行了很久。這次“刺激”沒有提到房地產，但是舊改處處跟房地產相關。
（3）中國已經進入大規模“新基建時代”，提振經濟迫在眉睫
疫情讓現在的經濟形勢非常嚴峻，必須通過一定的刺激來推動經濟的發展，所以現在最流行的一個說法就是“新基建”，中國已經在大跨步買入新基建，其實老基建也沒有落後。
兩條腿走路，才能走得更快更穩。
4、脫離政策（房地產、財政、貨幣政策）去談房價漲跌都是白談
大家都知道，樓市就是政策市，夜壺該用就拿出來用用。
越調控的地方，房價肯定是壓不住的，有其上漲的邏輯在。不要高位接盤，但是要看清楚為什麼上漲，以後抓住這樣的機會，就可以迎來收穫的時機。
房價的漲跌與否，最核心的政策變動要看是否動了銀根。如果大規模放水，那麼做好房價暴漲的準備（現在已經基本不可能）；如果小規模放水，那麼做好房價溫和上漲的準備；如果定向放水，不流入房地產，那麼Money還是會想辦法流入房地產。
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