案情簡介
1999年9月，農行自貿分行與陸橋公司簽訂《抵押擔保借款合同》，約定農行自貿分行向陸橋公司貸款2500萬元，期限一年，年利率5.85%，陸橋公司以其坐落於天津經濟技術開發區13000平方米的國有土地使用權為上述貸款提供抵押擔保。
2003年2月，農行自貿分行與陸橋公司又簽訂《抵押擔保借款合同》，約定陸橋公司以坐落於天津經濟技術開發區13000平方米的國有土地使用權上的房產為上述貸款提供抵押擔保。
2004年5月，陸橋公司與黃女士簽訂《天津市商品房買賣合同》，陸橋公司以74萬元的價格將抵押的部分房產賣給黃女士。當月黃女士付清了購房款，並且農行自貿分行出具了《同意抵押期房出售證明》。
2008年3月，因陸橋公司未還清貸款本息，農行自貿分行向法院起訴，法院判決陸橋公司向農行自貿分行支付尚欠的借款本金433萬元及利息5827508元。
隨即，農行自貿分行向法院申請執行上述土地及房產。
黃女士向法院起訴，要求撤銷關於其購買房屋的抵押擔保並註銷相應的抵押登記。
雙方分歧
農行自貿分行觀點：駁回黃女士的起訴，理由如下：
（1）案涉工程是在建工程，至今未辦理產權，黃女士更未取得產權。（2）黃女士未基於購買合同行使債權請求權，本身存在過錯。（3）農行自貿分行享有抵押權，黃女士無權行使撤銷權。
黃女士觀點：支持訴訟請求，理由如下：
（1）黃女士與陸橋公司簽訂合法有效的《商品房買賣合同》，並支付了全部房款，對房產享有民事權益。（2）農行自貿分行在購房時出具了《同意抵押期房出售證明》，其對房屋不再享有抵押權和優先受償權。（3）農行自貿分行與陸橋公司的借貸糾紛判決致使購買的房屋有被拍賣或變賣的風險，侵犯了其合法權益。
法院判決
該案經天津市高級人民法院一審，並經最高人民法院二審。最高人民在二審中認為，爭議焦點有二：（1）黃女士的起訴是否符合第三人撤銷之訴；（2）農行自貿分行同意轉讓並已轉讓的抵押物能否行使抵押權。
針對焦點一：黃女士的起訴是否符合第三人撤銷之訴？
最高人民法院認為：（1）農行自貿分行在一審中未提出6個月時效的問題，且無有效證據證明在黃女士主張的時間點前知曉權益被侵害。（2）農行自貿分行與陸橋公司的相關借貸糾紛判決確實損害了黃女士的合法權益。
針對爭議焦點二：農行自貿分行同意轉讓並已轉讓的抵押物能否行使抵押權？
最高人民法院認為：農行自貿分行在出具《同意抵押期房出售證明》時，明知陸橋公司即將出售房屋取得價款，完全有權要求陸橋公司將轉讓所得價款提前清償債務或提存，並採取監管收款措施予以保障。黃女士基於農行自貿分行的同意而購買房屋，不存在任何過錯。農行自貿分行怠於履行法律賦予的權利，轉而繼續要求行使抵押權，勢必影響作為已經支付價款的無過錯購房者的權益，有失公平。農行自貿分行應當對其過錯承擔相應的後果。
最終判決黃女士勝訴。
案後分析
（1）本案中，黃女士購買的房屋屬於在建工程、且抵押給了銀行，雖然黃女士與開發商簽訂了購房合同，但無法辦理預售登記，實際上屬於債權。如果沒有銀行出具的《同意抵押期房出售證明》，黃女士將會處於敗訴的境地，錢房兩空。因此在買房時，儘量購買能夠辦理預售登記的房屋或直接過戶的房屋。如果該房產在銷售時存在抵押，務必取得抵押權人的書面同意。
（2）第三人撤銷之訴的行使。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第五十六條的規定，第三人撤銷之訴提起的主體為：有獨立請求權的第三人和無獨立請求權的第三人；第三人撤銷之訴提起的前提為：因不能歸責於本人的事由未參加訴訟，但有證據證明發生法律效力的判決、裁定、調解書的部分或者全部內容錯誤，損害其民事權益的；第三人撤銷之訴提起的時間為：自知道或者應當知道其民事權益受到損害之日起六個月內；第三車撤銷之訴提起的法院為：向作出該判決、裁定、調解書的人民法院。第三人撤銷之訴特別需要注意的是提起的時間，時間非常短暫只有6個月的時間，如果在此期間未及時提起，或忙於與開發商的溝通、扯皮，將會導致合法權益無法得到保護。
關聯法條
（1）《中華人民共和國民事訴訟法》第五十六條的規定，對當事人雙方的訴訟標的，第三人認為有獨立請求權的，有權提起訴訟。對當事人雙方的訴訟標的，第三人雖然沒有獨立請求權，但案件處理結果同他有法律上的利害關係的，可以申請參加訴訟，或者由人民法院通知他參加訴訟。人民法院判決承擔民事責任的第三人，有當事人的訴訟權利義務。前兩款規定的第三人，因不能歸責於本人的事由未參加訴訟，但有證據證明發生法律效力的判決、裁定、調解書的部分或者全部內容錯誤，損害其民事權益的，可以自知道或者應當知道其民事權益受到損害之日起六個月內，向作出該判決、裁定、調解書的人民法院提起訴訟。人民法院經審理，訴訟請求成立的，應當改變或者撤銷原判決、裁定、調解書；訴訟請求不成立的，駁回訴訟請求。
（2）《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》，人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建築工程的承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項後，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。
（3）《中華人民共和國物權法》第一百七十七條規定：“有下列情形之一的，擔保物權消滅：（一）主債權消滅；（二）擔保物權實現；（三）債權人放棄擔保物權；（四）法律規定擔保物權消滅的其他情形。”
（4）《中華人民共和國物權法》第一百九十一條規定：“抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。”
閱讀更多 成都張映律師 的文章
