|买房路上，任何的虚心请教，都是省钱的法宝！
内参购房问答，实战买房策略指引
提问越详细，越能为大家指明方向
共同排除大家置业路上的
深“坑”巨“雷”
Q&A 壹
提问：老家在杞县，今年想在市里面看一套房子，现房期房都可以，过几年给当孩子的婚房用。目前手里购房资金有23W左右，对市里面的行情不是很了解，希望能够指点一下。
回答：不单单是杞县，兰考、通许以及开封县的人们，在市里面购房，首选的第一站，一般都会是东区。相较其他区域，一方面东区的房价较低，接受程度高；另一方面，东区离几个县比较近，地缘上的亲近感，让东区一直以来都成为县区人民的首选，更造就了绿都·上河城等一批爆款楼盘的出现。
但现在来看，东区在楼市中已经失去了以往的光辉，在售楼盘几乎绝迹，无房可选也是当下最大的现状，那么，从县区来买房的人，就要跳过东区，在其他几个区域中筛选一下。无论是西区、北区亦或是南区，县区入市买房的人一定要知晓的是，你在市里面买房的最核心本质是什么？是居住吗？不，这只是事物的表面呈现，而并非核心。在我们看来，能够享受市区的医疗、教育、商业等城市资源红利，才是这类人群在市区买房的最大动因。无论你承认不承认，考虑没考虑，这些资源优势，才是众人在县城内寻觅不到的稀缺价值。
因此，说的再直白一些，这些优质资源的聚集，其实就是一句话，“离主城更近！”。
所以，县区人民的准购房区域，大致就可以勾勒出来。资金雄厚的人，可以在西湖周边，撒网寻觅，再往西就不是很建议了，因为城市配套滞后，导致你想要的资源完全脱节。资金一般的人，可以把目光洒向北区，特别是东京大道和复兴大道这两条沿线。
目前这两条线上的楼盘成熟度有，挑选余地大，直线距离到城墙之内的主城区也足够近，关键一点，是这个区域的房价不高，好上车，楼盘品牌与实力相对“硬”一些，也会比较放心。23W左右的首付款，在这个区域，无论是保利城、圣桦城、幸福里还是金明府、天工恒悦城，买一套110㎡左右的三房，完全能够拿下。想要精装成品房的，碧桂园·江山赋96㎡的三房，也没有问题。要求再高一些，单价低，舒适感强烈的康桥九溪郡洋房，以及二期高层，都是可以垫垫脚触碰到的现实。
Q&A 贰
提问：老师你好，我和女朋友都在开封工作，由于两边家庭都很一般，没有什么能力帮上我们，买房子还是需要我们自己来支付。我们两个人手中的钱加起来只有15W，请问是在现在买房还是要等一等？
回答：疫情之后，是买房的最佳时期，无论是刚需还是改善。这是我们多次强调的基本面，至于这个点如何把控，看两点即可。其一，政府宣布疫情正式结束。其二，楼市相关政策出台或售楼部大面积开始出现价格浮动。
根据你自身的情况，我们给出的建议是先上车。由于是结婚用房，所以时间不能等太久，再加之能拿出的购房资金有限，在一手房市场的确没有什么可供选择的余地。所以二手房市场，特别是那些毛坯二手房，是你接下来要好好考虑的重点。
首先，相较已经居住多年的二手房，毛坯二手房可以打消掉你们二人对于婚房的禁忌。在买新不买旧的原则下，把毛坯二手房看做是新房，也未尝不可。
其次，结合中介机构，和房主多交谈，只要业务能力够，买家征信没问题，各方对于交易的环节深度透明，做低首付，快速放款，首付15W，完全可以拿下一套二手房。
再次，买二手房，一定要问清中介收取的费用。该讲价就要讲，没什么不好意思，大部分二手房中介，都有议价空间。
最后，买二手房，特别是刚需，一定要记着首选90平左右的三房。一来，三房可以满足你未来对于空间的需求，让生活更加游刃有余。二来，90平是高层住宅舒适度的最低限，低于这个数值，说实话，只能称之为囚笼。三来，在未来准备二次置业时，90平左右的三房在投放在市场后，能够快速出手变现。
刚需人群在市场中的数量，大幅度超越改善人群，是房地产市场任何时候的基本局，掌握住刚性需求，你就能赢未来，无论你是开发商还是房东。
Q&A 叁
提问：我在西区上班，现在住的是一套位于御街口的老房子，是结婚前家里给我的，写的我的名字。现在手中有一些闲钱，正考虑是买一套高层，还是把老宅子转手掉，直接一步到位，在西区买套洋房？
回答：根据你所给出的信息，我们来做以下猜测：
1.如果御街口的老房子，不属于学区房的话，建议可以挂在市场上，寻求买家。但不用着急卖，因为目前的二手房市场，要价上不去，现在挂上去的意义在于，第一，打探市场行情和需求；第二，为自己的房产抬价格。所以，价格在合理范围内，尽可能挂高。在这种情况下，洋房可以直接贷款买入，未来老房子在出售后，可以缓解你的资金压力。
2.如果御街口的老房子，属于新街口幼儿园、二师附小学区房。建议长久自持，一来可以满足自己孩子的上学需求，二来自己不用的话，可以出租，每月获得相应的固定收益。在这个大前提下，买高层还是买洋房，都不是问题。高层就不必说了，直接买就是。洋房因为前期资金要求，会有一定的门槛，如果自身资金不足，可以把老房子做抵押贷款（例如中原银行的永续贷），把闲置房产换作资金额度，补齐到你买洋房的资金缺口中，而抵押贷款所承担的低息，完全可以用出租所得的固定收益，进行填补。
Q&A 肆
提问：媳妇在金明大道南段上班，我在西区六大街上班，目前和父母在市区内的老房子里居住，在买房的问题上，媳妇想买南区，上班近一些。我更倾向于西区，导致意见不一致，现在很焦虑。手中启动资金20W，请老师给予指点
回答：南区不建议选。理由如下：南区定位是工业聚集区，生活环境在自身层面上，就有先天性的缺陷。同时，南区楼盘可选择余地不多，大品牌更是缺失，大量的保障性住房囤聚南区，让整个区域的价值和未来增幅，极其有限。更重要的一点，是南区发展缓慢，会消磨年轻人对于生活的热情，也会耽搁下一代的教育与成长。虽然南区房价价格不高，但看在起码要居住一二十年的份上，应该果断放弃。
如果你的家人执意要买南区，而你又拗不过的话，结合你们家庭的实际情况，我们更倾向于建议你们看一看金明大道成熟沿线的楼盘，从南向北依次来看值得入手的楼盘开始，蓝光·雍锦汇、新惠华府、晖达·温莎尚郡、中南樾府等，都可以重点关注。
理由如下： 1.同样是金明大道，媳妇的上班需求和家庭的居住需求，都可以照顾周全，况且金明大道中，宋城路、晋安路、郑开大道以及东京大道，有四条主干道横跨西湖，也可以让你快速直通六大街，完成上班出行。2.这几个楼盘之间的区域，生活氛围足，商超、学校、公园等都可以完满囊括其中。3.这些楼盘的价格从北向南，依次递减，首付20W的预算，以首套房20%首付来计算，也可以在这里选择一番。
Q&A 伍
提问：中意湖和高铁片区怎么选？家人工作范围都在西区，看了这些区域的楼盘，配置和户型都差不多，现在已经分不清了优劣了。洋房不考虑，太贵。高层就好。
回答：看楼盘切不可走马观花，要看清每一个楼盘的主打优势！中意湖和高铁片区各有优势，一个是开封CBD，新区核心。一个是开封门面，动力根源。没有孰好孰坏，只有针对个体合不合适。
永威梅隆郡的优势在于景观、服务和品质；大梁府的优势在于精装；时代安泰嘉园的优势在区位和配套；燕澜府的优势在于准现房；美的国宾府的优势在于智能化；雅居乐金茂·悦棠的优势在于品牌和建筑质量；建业碧桂园·天玺的优势在于区域内独有的大户型。绿城·紫薇公馆的优势在于品牌和户型。当看准了每个楼盘的固有特点之后，根据自己的需求进行合理匹配即可。
但也要记得，世上没有百分百满意的楼盘，但只要项目的优势大于你能接受的缺点之后，这个楼盘就值得深度打量。
Q&A 陆
提问：现在在开元华庭住，也到了再次改善一下的时候，问一下西区还有什么值得购买的房子吗？
回答：再次置业的人群都会有一个潜在的定律，那就是再买房一定要比前一个要优。作为当年开封楼市中的口碑王者，开元房产所打造的开元·金池名郡和开元·华庭，皆是高净值人群的首选之地。如今，这波人再次迎来了换房的关键时期，在西区的下一个目标，在各方面只能更加优秀。
我们在当下，能够罗列出的清单，有三类：一，洋房产品：绿城·桃李春风、海马公馆、融创开封宸院等，都是可以纳入到目标范围的。刚刚在西湖西岸拿地，以纯洋房低密进行打造的星联芒果地块，也是下一个值得期待的项目。二，高层产品：永威·梅隆郡、海马公馆二期高层。三、大平层或别墅产品：绿城·桃李春风二期合院。
备选项目：建业在西区的筑系高端产品或传言已久的君临大院产品；永威在高铁片区的低密洋房项目。
开封楼市内参 法律顾问：河南大梁律师事务所 曹宪章律师
閱讀更多 開封樓市薈 的文章
