3月18日上午，上证指数涨幅1.26%，香港恒生指数微张，但一向稳健的万科A（000002，SZ）以及港股平台——万科企业（2202，HK）遭遇“双杀”。
外界猜测说，投资人看空、抛盘，与昨晚上万科对外公布2019年多项核心业绩指标低于市场预期密切相关。
从万科数据上看，2019年实现营业收入3679亿元，同比增长23.8%，归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比增长15.1%。
如果对照三季报数据，就会发现确实全年增长明显下降，让追捧万科的券商机构们情何以堪？
去年前3季度，万科实现营业收入2239.1亿元，同比增长27.2%；实现归母净利润182.4亿元，同比增长30.4%。西南证券当时研报说，“业绩符合预期”，东吴证券给出评价说，“业绩略超预期”，中泰证券则说“业绩稳定增长”。
如按照去年前3季度的增幅，万科2019年营业收入应达到3833.79亿元，而全年净利增幅相比去年前3季度的增幅几乎被“腰斩”。
从收入贡献看，万科房地产及相关业务实现营业收入3526.5亿元，占比95.9%；物业服务实现营业收入127.0亿元，占比3.5%。就风口之上的物业收入而言，这距离万科董事局主席郁亮曾提出“千亿物业收入”规模还差得很远。
在昨晚万科的网上业绩会上，郁亮说万科物业暂没上市计划，未来很长一段时间内都不会上市，直到大家都认可万科物业“城市服务商”的身份时，才会考虑上市。
数据显示，截至2019年底，万科物业累计签约面积6.4亿平方米，同比增长26.1%，其中已接管合同面积4.5亿平方米，为未来储备1.9亿平方米。
据悉，万科物业正加速外延式扩张，管理自身物业的面积占比不到一半。万科总裁祝九胜说，通过引进外部股东进行市场化这一策略，现在看来是正确的选择。
从销售层面看，2019年万科实现销售面积4112.2万平方米，销售金额6308.4亿元，分别增长1.8%、3.9%。相比去年前三季度，则全年增速均进一步下滑，可以说自2016年巅峰之后一路走低。
2019年，万科新获取项目147个，总规划建筑面积3716.5万㎡，权益规划建筑面积2478.4万㎡，权益地价总额约1549.6亿元，新增项目平均地价为6252元╱㎡。
截至去年底，万科手上存货价值9018.1亿元，较2018年底增长19.6%，其中在建开发产品货值6222.9亿元，占比69%；现房货值660.3亿元，占比7.3%。
去年楼市严厉调控下，尤其是受"高地价、限房价"政策影响，多地楼市新房价下跌明显，万科包括成都、合肥、上海等14个项目计提存货跌价29.9亿元。
2019年全年，万科经营性现金净流入456.9亿元。截至2019年末，万科持有货币资金1661.9亿元，净负债率33.9%，相比2018年末30.9%则明显增加3个百分点。
注意！在房企们都不愿意讲“资产负债率”有误导时，净负债率的高低和涨跌，就会表现得非常敏感。从下图万科净负债率曲线看，2017年末只有8.8%，当年正是万宝之争落幕，王石退位，郁亮荣登大宝之时，此后一路上涨 。
其中，有息负债合计2578.5亿元，占总资产14.9%，相比2018年规模及占比均略微下降。涉及短期借款、一年内到期的有息负债合计938.9亿元，占比为36.4%；一年以上有息负债1639.7亿元。
净负债率为何还会增长？主要是万科当前手上货币资金减少明显！2018年末时万科手上现金1884.2亿元，当前与之相比则明显减少约223亿元！对头部房企巨头来说，这是一个非常触目惊心的微妙变化。
从万科2019年现金流构成看，日常经营净现金流约456.87亿元，增幅35.9%，这与郁亮2018年底就开始喊“活下去”加大销售及回款关系密切，投资净现金流仍为负值，融资净现金流“由正转负”，既与地产融资收紧有关，也说明“还款高峰”到来，直接影响到手上现金余额。
今年以来，特别是疫情冲击，据祝九胜说已影响到万科销售、现金流、开复工等。1月份基本没影响，2-3月认购同比降低510亿元。 3月以来，地产赶上融资窗口期，万科已拿到两笔、120亿元小公募债红头批文，其中11日已上市发债25亿元。
我们不难看到：当前中大型房企存货高企，像万科存货9000多亿元，拿地、开发等融资成本又在其中，又忙着债务置换与腾挪，虽会缓解资金链压力，但销售普遍下滑将最致命。
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