坦白地說，買房並不是一件特別有技術含量的事。但每當交房時，購房者總會面對諸多恍然大悟：“當初我怎麼沒注意到”、“當初怎麼沒仔細問問”？
買房是一件動輒百十萬、幾百萬的交易，其中有很多不被熟知的小秘密，但卻又會大大影響你未來的居住品質，簡直防不勝防。
為了讓大家“避坑”，今天我們就給大家聊幾個很容易被忽略的細節問題，希望對大家買房有所幫助。
說好的人車分流，卻有眾多地上車位
能改綠地嗎？
最近，力高君御世家這個樓盤頻被報道，有業主反映，他們買房時宣傳的是人車分流，如今小區裡卻出現了151個地上停車位，小區門口還張貼著停車場2元/小時收費標準。
人車分流早已成為各大樓盤的賣點，字面意思就是車流道路和人流道路分開，車輛無需經過小區內部道路，直接從大門口進入地下車庫，可以減少車輛對於小區居民的影響。
在大家買房時，置業顧問都會把人車分流掛在嘴邊，但也有一部分小區是打著人車分流的旗號做宣傳，實際交房時現實卻是殘酷的。
君御世家位於濟南西部張莊路茶葉市場以南、路勁御景城以西。這個小區究竟是不是人車分流？
從濟南市規劃局接受媒體採訪的回覆看，該項目規劃有936戶居民，總共停車位有843輛，其中地上有151個，地下有692個停車位。這個停車位數量，可滿足每戶0.9個停車位的比例。實際上，君御世家的工程規劃公示中可以清晰地看到，它有大量的地上車位：
不過即便如此，君御世家售樓處工作人員在接受媒體採訪時仍堅稱自己小區是人車分流，“後期我們用不了這麼多（車位），完全可以不停，在那放著。”
除了“停車位放著不用”這樣的銷售說辭，還經常有樓盤面對地上停車位的質疑時回應說，“這些規劃的地下車位後期都將改為綠地”。
那麼，問題來了，這些停車位可以改成綠化帶？
其實反問一下開發商：既然後期可以改為綠化帶，為什麼交房時不直接建成綠化帶呢？既然後期不用，為什麼要建設它呢？
任何一個小區的車位配比，都是有嚴格要求的。在濟南，住宅的車位配比原則上不能低於0.8，也就是說100戶住宅至少要配80個車位。如果低於這個配比，在規劃上是不會被批准的。
因此，如果將地上車位改成綠化帶，很可能會導致小區建設不符合規劃。而且，這將直接導致車位配比不夠。到時候小區業主停車困難，怎麼辦？
所以，大家買房子，最保險的方法還是自己查看規劃圖，看清小區佈局、各項指標，儘管沙盤可以讓我們直觀地瞭解小區，但我們很難指望所有開發商都憑良心去做沙盤，一定一定要自己找出規劃圖來仔細查看。
買一樓變異戶型
一定要拿到樓層平面圖！
在知識星球，最近有星友問我們，一樓的變異戶型能不能買，比如正常戶型是三室，變異戶型比正常戶型少了北邊一個臥室，有什麼利弊。
我們在回答這類問題時，首先提到的一點是，有沒有具體的平面結構圖？
買一層的變異戶型，一定仔細研究它戶型的平面結構。不僅要研究戶型裡面的結構，還要研究戶型外面的結構，戶型外面管道、電梯、步梯，包括現在常見的消防連廊，都在什麼位置。
我們曾經在濟南東南部某樓盤看到過一個變異戶型，它的戶型內部都不錯，但在外部，自己家門口是入戶大堂到電梯之間的通道，而且家門距離電梯也比較近。 類似這種：
由於家門口就是通道，這不僅會有一些噪音，對隱私也有不利影響。
類似這種情況，防不勝防。所以，買變異戶型一定要向置業顧問要來平面圖。
買一樓還有一點需要值得注意：
有些帶院子的一樓，院子是沒有產權的，甚至在通常情況下是屬於違建的。它的土地產權屬於全體小區業主，如果全體業主聯合起來反對、投訴，院子就會面臨風險。此前，在其他城市曾經出現過一樓小院被當做違規建築拆除的案例。
小心家門相撞“打架”
正常樓層也要看平面圖！
不止是一樓，我們再次提醒大家，無論你買哪一層，不僅僅要看自己家的房子戶型，還要看整個樓層，一定要看樓層平面圖！
這也是很容易被忽視的。
從樓層平面圖中，你可以看到電梯、水暖井、強弱電井、連廊的分佈，還可以看到你和你的鄰居家距離有多遠。
去年以來，濟南很多樓盤的入戶門設計引發爭端，很多樓盤面臨著類似的問題：
同一樓層相鄰住入戶門間距過小，兩個門相對，同時開門會出現相撞“打架”的情況。
這樣的現象並不少見，兩梯四戶的設計，中間有連廊，連廊其中一端的兩戶很多都是這類設計。我們一再提醒大家，買房子要看整個樓層、整棟樓的結構，就是這個道理。
還有濟南東部一小區，此前臨近交房時，購房者發現有小區內多棟樓的一層、二層中間戶北向房間，被單元入口大堂的牆遮擋住了視線，房間內基本不見陽光。
不過，後來開發商對入戶大堂進行了部分設計更改，將原來的牆面更改為了屏風設計，問題最終得以解決。
地勢不平的小區
留意車庫的位置及電梯設計
在濟南，部分小區地塊地勢有高有低，各棟樓錯落分佈，由此可能會造成一個BUG：從地下車庫無法通過電梯進入單元樓，甚至有部分車庫不在自己樓下。
濟南東部某樓盤的幾棟樓此前被曝出負二層地下車庫不通電梯問題，業主需要爬上十多個臺階才能到達電梯廳，這即是因為兩棟樓的高差造成的，給業主們造成了不便。
此外，近期有新加推樓盤在售樓處的不利因素公示中，也提到了部分樓棟地下室與地下車庫不相連的問題。這個問題也很容易被忽略。為這種公開信息、提前告知客戶的開發商點贊。
如果你買房，樓盤所在的位置地勢不平的話，就要多注意車庫的問題：車庫位置在哪兒？會不會不在自己樓棟下面？電梯能否直達？等等。
結語簡而言之，記住，買房之前，一定要多查材料！其中，最重要的材料有三個：
一個是片區周圍土地規劃，可以看樓盤周圍的土地規劃用途，有無垃圾站、變電站、高壓線、工廠等；
一個是樓盤工程規劃，小區樓間距、日照情況、車位配比等都能查到；
還有一個戶型平面圖。
其中，前兩個都是公開可查的。後一個，需要大家向置業顧問索要。
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