記者從阜陽市房屋管理局獲悉，近期，安徽高院民四庭根據法律、行政法規等有關規定，制定下發了《涉新冠肺炎疫情房地產糾紛案件審判指引》，對此予以明確！
看點01
因疫情防控增加的工程措施費用，如無約定計入工程造價
指引明確，疫情及其防控措施為“不可抗力”。因疫情防控增加的防護措施等費用，一般屬簽訂合同時當事人無法預見的費用，對此類費用應否計入工程造價，一般應當遵從當事人的約定。
要注意的是，建設工程施工合同是由一系列合同文件組成的，包括：合同協議書、中標通知書、投標函及其附錄、合同專用條款和通用條款、已標價工程量清單或預算書等。
在上述合同文本，如投標函及附錄、專用條款和通用條款、已標價工程量清單或預算書中對不可預見費用作出約定的，則應當按照當事人的約定處理；合同沒有約定，承包人請求按照主管部門制定的政策性文件調整合同價款的，一般應予支持。
看點02
因疫情未按時簽訂《商品房買賣合同》，不支持啟用“定金罰則”
簽訂《認購協議》後，當事人因疫情未能按照約定期限簽訂《商品房買賣合同》的，屬於《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規定“不可歸責於當事人雙方的事由”，一般不適用《認購協議》定金罰則；當事人請求順延期限簽訂《商品房買賣合同》的，人民法院可以根據案件具體情況予以支持。
看點03
因疫情導致逾期交房 可免除或減輕相應責任
因疫情導致逾期交付房屋，實質上是因不可抗力導致逾期交付房屋，當事人請求免除或者減輕相應責任的，應予支持。
就逾期辦理產權轉移登記問題，《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定了由於出賣人的原因導致逾期辦證應承擔責任的情形。
從“反面解釋”的角度出發，非出賣人的原因（比不可抗力的概念寬泛）導致逾期辦證的，出賣人不應承擔責任。因此，因疫情逾期辦理產權轉移登記，出賣人請求免除或減輕相應責任的，一般應予支持。
看點04
買受人遲延付款，一般不因疫情免除或減輕責任
隨著網上銀行以及支付寶、微信掃碼等第三方支付方式的興起，非接觸式支付已經成為重要的支付方式。因此金錢給付義務，一般不因疫情免除或減輕責任。
當然，也不能排除買受人特別是處於隔離期間的買受人無法通過網上銀行或者第三方支付的方式支付購房款，這種確因疫情無法按照合同約定期限交付房款的，人民法院可以根據案件具體情況免除或減輕買受人的責任。
看點05
承租人無法使用租賃房屋，可請求延長租期或者減免租金
疫情的發生對房屋租賃合同的履行影響較大。應鼓勵出租人、承租人在自願平等、友好協商的基礎上就延長租期、減免租金等達成新的協議。
很多地方為應對疫情影響，出臺了很多優惠措施，對於符合條件的國有房屋承租人請求出租人按照人民政府、主管部門有關延長租期、減免租金政策履行合同的，一般應予支持。
對於其他租賃合同，確因疫情無法正常使用房屋又沒有達成新的協議，承租人請求延長租期或減免租金的，人民法院可以根據公平和誠實信用原則，結合疫情影響期限、影響程度等實際情況確定是否延長租期、減免租金。
轉租房屋的，在確定延長租期或減免租金的期限時，應儘量使原租賃合同與轉租合同延長租期或減免租金的期限相同或相近，避免專業“二手房東”從中漁利。
潁州晚報記者 儲繼明
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