相信过了上个周末，苏州市场渐渐开始在一件事上达成共识：楼市的回暖，比想象中更快。
虽然还有持怀疑论者，但是带看和成交快速起量比什么都要有说服力，尤其这些消息和现场图照在用各种口径在飞快的传播着，非常刺激每个买房人的神经。
就像我之前疫情高峰期文章表达的乐观态度，这点上，我依然没有变。
但透过这些已经显现的现场，我发现一些之前被我忽略的元素在悄悄影响并改变着市场。
所以，我会试着通过三个现象级的楼盘，和各位分享下我的解析，也不要担心这是什么广告，用他们做样板不代表我对他们的看好或者看坏。
只是这三个项目能火爆的背后，有着不少值得思考的地方，甚至真相对买房人还有些...冷酷吧。
第一个项目，叫路劲·璞月风华。
先说下项目所在板块浒墅关，算是苏州这两年崛起最快板块，接着商业的发力宜家永旺先行，连一直传闻的Costa也是确定实锤了。
但近郊区的区位决定了，这依然改不了浒墅关2万+的刚需本色。
这个在浒墅关2字头阵营中冒头的3万+项目，在开盘前已经被很多人戏称“刚需浒关豪宅战斗机了”。
不好听点说，大家其实一开始都不怎么看好这个在刚需板块的“豪宅”。
但，事实上苏州楼市回暖第一枪就是从这个项目打响，然而准确的说，我知道这个项目开始快速去化，是做写字楼中介的朋友告诉的我。
因为从来没有做过住宅渠道他居然也成交了两套。
是不是很有意思，没错，这个项目发动了极其广泛的渠道。
可是，我突然发现有个很重要因素在之前被大家都忽略了，就是二手房市场的真空了。
先不说降息和苏州楼市不断地方性利好给市场的信心的提振，我们也不聊有多少之前本来应该是小阳春囤积的购买力，正好需要在这个节点上释放。
因为大部分小区依然实行着封闭式管理，看起来市场应该恢复交易秩序，但具体到每个小区的交易主体上，你连二手房都看不了啊。
就像我一个朋友因为年前的置换好了一套房子，所以现在非常焦虑一件事，挂出去的房子一直没人看啊。
而这是一股怎么样能量，去年同期三月，苏州新房成交4860套，而二手房成交5947套。
这就意味着，本来很大份额二手房市场份额基本只能让渡给新房了，而能集中管理的售楼处，确实在占二手房便宜。
相比之下，你能在苏州楼市看到的最大现实，就是每个由于疫情，饥饿很久的中介都在不遗余力转型渠道，把你带到售楼处去。
而对买房人，市场上能选择的，真心不多了。
从这个项目上我看到了苏州楼市第一个现实，理论上应该很艰难的新房，由于二手房市场让渡，占到了先机。
不管是有意还是无意，这批疫情后第一批趟河的新房，确实吃到了螃蟹
接着就是龙湖·湖西星辰这个项目。
先给大家看两张我朋友实地拍摄的现场。
这是等在外面排队的。
这里我不讨论龙湖这个项目的产品力，也不过多纠结争议性买客传言，反正最后成交能说明一切，而是和各位聊聊所在板块—独墅湖西。
在我眼中，这是苏州市区一个最可惜又纠结的板块。
其实这片最早由仁恒“星”系列主导开发板块，加上独墅湖天然水系加持，应该奠定是一个改善聚集的基调。
然后，后来发展证明，行政区划就是迈不过去的槛，就像这里楼盘都会打出一个近园区的概念，但一个“近”字，道出了多少无奈。
学区的隔阂，商业配套弱势，整体板块发育度不高，只剩下几个水岸边的豪宅却没有多少烟火。
就像买这里朋友和我说过：
多少次，隔湖相望对岸的灯火璀璨，才怀疑当初脑子到底进了多少水。
改善看不上，刚需很纠结。
不上不下，是独墅湖西给我最大感受，所以我基本也不会花什么时间留意这里的项目。
但湖西星辰爆炸性的现场，在这节点上给到冲击确实很震撼，恍惚间我都以为16年苏州楼市回来了。
但仔细解析龙湖这个项目，你会发现，虽然独墅湖西是个很让纠结的板块，但随着时间推进，很多变化在发生。
首先，如果放在近园区的水平线上，无疑尹山湖是打造和运作最成功的的，而尹山湖也是独墅湖西最大的对标。
同样的优质水景背书，一样近园区概念，这两个板块底色真的很相近。
可能最大的不同，相对开发很早独墅湖西，尹山湖出身带有很强的原罪的。
开发之初，7,8k的均价对比园区动辄万元的起步价，显得太“吊丝”了，买不起园区的最大刚需聚集地，是尹山湖的起步。
但，不要忘记了，园区当初也是这么从嘲笑中走过来的，所有新城都会经历这么一个循环，从看不上到很惊喜到攀不上。
随着大量人口导入，尹山湖房价集体破三万，又一个现状摆在尹山湖面前。
尹山湖发育的购买力有了，但是尹山湖断供了，同时新城造城逻辑有个硬伤，就是为了吸引刚需，一开始会非常大量集中供应刚需户型。
因为开发商谁也不敢打包票，新城一定会成功，尽快能用刚需低总价去加快去化，谁最保险的。
尹山湖一开始就这么奔着这么运作来的，结果尹山湖的局面是刚需产品过剩，除了一些利用湖景背书的别墅豪宅，真正适合中产改善产品，实在太少了。
那部分购买力必然要溢出的，但平行置换进园区的话，压力也太大了。
那我们来看湖西星辰的户型，哦了，典型的高低排，但是洋房比重其实不低。
恰恰非常好填补的这部分购买力溢出，我觉得龙湖比较聪明的地方，对板块的理解很深刻，在所有人认知中，这些近园区板块还在刚需标签上挣扎的时候，很敏锐察觉到板块的新需求。
这样是龙湖第一次开盘洋房非常自信，效果也非常好的所在。
138㎡洋房
接着，说到这次开盘，小三房主打，那逻辑何在呢。
89㎡三房
105㎡三房
不过项目虽然强化了改善的模块，但依然改不了他是“近”园区的本色，所谓近园区，本质依然是为园区外溢服务的。
这样逻辑下，要留出一分部控总价空间去满足这边园区上车族的需求。
毕竟相比断断续续还有点供应尹山湖，园区超然的地位几乎只做改善，90户型新房小三房几乎灭绝了。
而过一条隧道就能到湖东和独墅湖高教区这样高新产业扎堆的区位，你说，最低250万的总价段有没有吸引力。
所以但就这项目来说，这真是个两头讨好的楼盘
我觉得这就是苏州楼市接下来最棘手的现实，很多板块的产品供给结构在失衡，需要改善的板块没有改善的产品上市，需要刚需上车的区域都是大户。
那么，这些购买力就会失焦，就会流动，就会盲目，所以你会看到每当一个板块开出一个周边相对短缺产品供应，就很容易成就一个爆款逻辑。
反过来，又会进一步催化市场的信心，我不知道这算好事还是坏事，但我知道这是苏州楼市接下来必须要面对的一个事实。
第三个楼盘相对比较简单，因为他还在认筹阶段，但认筹本质已经代表了一个项目的客户信心。
太湖度假区板块的碧桂园·伴山澜湾，就有些出人意料发生着还蛮高认筹率，虽然目前还没有完整数据的，但周末认筹数已经超过500组。
之所以有些出人意料的话，因为如果其他板块还有争议的话，太湖度假区真的相对足够的远，产品供给也足够刚需。
而且包括同板块龙湖·大境天成的311套房已经取证，即将入市了，这代表碧桂园·伴山澜湾竞争压力不可谓不小。
这里我们不讨论太湖度假区板块未来，也讨论碧桂园擅长的远郊大盘运作手法，但在几乎还没怎么运作情况下，认筹其实还是蛮不错的。
对此，我想和各位分享一个数据，4万套，对，据统计，苏州目前新房库存还不足4万套。
而周成交上呢，则已经跑量跑上了快2000套+。
各位可以按这个速度算算，我个人算了下，按这个消耗，苏州楼市又一次走在6个月库存警戒线之下了。
其实这点为大多数人忽略，我们看到疫情对需求的影响，但没有看到疫情对干扰了供给的节奏。
各位还有没有印象，因为疫情苏州首场土拍被迫，2020年开局土地市场断供快3个月。
这也是为什么前天尹山湖和科技城地块，报名一分钟就加价到现房前一手，开发商的地主家也要没有余粮了啊。
甚至我能不夸张的说，常年的
库存缺血在警戒线上是苏州楼市最大的推力。就冲这点，其实吧各位卖的好的楼盘不要觉得自己有多牛X，实在是这个节点太微妙了。
最后，帮各位总结下吧。
首先，苏州楼市确实在回暖，不可否认的复苏了，只是真相有些差别。
二手房市场真空带来的新房挤兑
+
板块产品结构性失衡带来的爆款逻辑
+
库存的警戒红线
这三者互相交织，最终变成了售楼处一个个拥挤看房人群的现实。
说这些，不是想煽动什么，而是希望能在市场慢慢狂热的时候，和大家做一些理性的分享。
这个节点上，我也不给大家什么建议了，只说一点，认清自己需求，买房是为上车，还是换个大房子，或者好房子。
真把这点想明白了，我相信你会从容面对接下来越发火热的苏州楼市。
微信关注——苏房乐居公众号，投稿！苏州房产小密圈，百人看房团，查询苏州在售楼盘，查询公积金，查询学区，特价房，苏州房价走势，社保查询，个人征信查询，房贷计算器，房产曝光台等
閱讀更多 蘇州房產信息資訊 的文章
