世界上有两个问题，没有标准答案。
一个是你老婆和你妈同时掉水里，你先救谁？
另一个是，到底能不能买老破小？
相信每个购房者买房时，都遭受过“到底要不要买老破小”的折磨。
而网上关于该问题的答案，也千奇百怪：有说可以买的，有说千万不能入手的。
实际上，老破小是否有价值，要视乎老破小所在的城市和位置。而最近，有粉丝问了我们一个问题：
就广州而言，一些位于有发展前景区域内的老破小，如白云棠溪、荔湾鹤洞周边楼龄超过20年的二手房，能不能入手？
那么今天，我们就来讨论一下，就广州来说，哪些老破小具有入手价值。
.01
老破小的价值
首先，我们要承认，广州的老破小，还是具备一定入手价值的。
去年，有数据机构对广州二手房成交情况作了一些分析，我们先看看分析结果。
不同房龄成交占比：
不同房龄成交价格：
不同房龄价格涨幅：
2019年第一季度，广州老破小成交占比2%，成交量同比下跌16%。成交价格全市最高，达到47454元/平米。价格涨幅全市最大，同比上涨28%，高于全市整体涨幅18%。
得出结论：在广州建议购买老破小。
接下来，我们再来明确一下，老破小为什么有价值？
老破小值不值钱，具体来说是这样的：
老破小的价值=土地的价值
你为什么愿意花钱买一套住起来不舒服的房子呢？本质上是看中了它周边所拥有的的资源。
老破小所在的位置，决定了它的价值。
那么，如何判断老破小所在的位置是否有价值呢？
首先第一点，选核心地段。像是广州来说，南沙、增城、花都、从化这四个外围区的老破小就可以pass了。
当然，也不是所有核心地段的老破小都有入手价值。那么，怎么判断哪些地段的老破小可以买呢？
很简单，看土地供应。
如果一个区域的土地供应量很大，证明后期还有很多地块可用于开发。既然未来这里会有大量新盘进场，那么片区内的老破小只会被逐渐淘汰。
毕竟，同样能享受片区资源，面对舒适度远超老破小的新盘，应该没有人会自虐到去给片区内的老破小当接盘侠。这也注定了，如果你执拗地要买片区内的老破小，那就做好烂在手里的准备。
.02
哪些地方的老破小更有价值？
回到开头的问题，为什么白云棠溪有发展前景，但并不推荐购买片区内的老破小坐等发财呢？
我们看一下2019年和2020年的广州宅地供应计划，白云已经连续两年成为整个广州的“供应大王”，两年加起来的可供应宅地高达47宗。
面对未来大量涌入的新盘，奉劝各位一句，不仅要远离白云老破小，白云区内楼龄超过15年的二手盘，也建议谨慎入手。
同样，黄埔、荔湾、番禺的新增宅地供应量也不小，所以如果不是资金特别紧缺，也不建议买这几个区域楼龄过大的二手房。
那么，哪些地方的老破小可以买？
从近两年的供地计划表看，有三个区的宅地供应数量已经在断供边缘徘徊：
天河、海珠、越秀。
这三个区是著名的宅地旱区。
在2019年的越秀南地块挂牌之前，越秀区宅地断供已经接近9年。而天河、海珠两个区，近些年来的宅地也是卖少见少。
天河著名老破小—六运小区
因为没什么新增宅地，所以这三个区的楼面价近年来也是水涨船高。今年年初，越秀南地块6万/平的起拍楼面价，刷新广州起拍楼面价记录。而去年年初天河东圃的一块宅地，更是拍出8万/平的楼面价。
在这样的前提下，这些区域的新房不仅稀缺，而且售价昂贵，这就为区域中的老破小留足了生存空间。
所以，在天河、海珠、越秀这三个区域，楼龄较大的老破小也是有入手价值的。
.03
买老破小时有哪些注意事项？
当然，要入手老破小也要有一定的分辨能力，不是所有的老破小都能闭眼入。
有几点标准，可以参照一下：
1、品相要好
老破小质量参差不齐，如果要买，一定要找建筑质量好、户型结构好的房子，最好是有物业管理的小区，无论是投资还是自住都是一样。
在市场上流通有一种老破小，仗着自己带有名校学位，即便户型奇葩，质量不行，依然叫出高价。这样的老破小已经流失掉了自住客群，而且学校划分一旦变动，这样的老破小就彻底玩完，谨慎入手。
2、有稀缺资源加持的优先考虑
这一点一定一定要基于第一点的基础上，而不能本末倒置。
在房子品相好的前提下，如果这套老破小还带有优质学位，或靠近江景、湖景等稀缺景观资源，基本可以确定入手。
3、周边存在旧改区域
这是另外一种稍微极端一点的现象，有不少人会根据政府的规划，把老破小当成彩票来买。这时候，购买老破小的投资意味更浓。
举个例子，像是几年前黄埔石化大院传出要拆迁的消息时，就有不少人扎堆去买老破小，希望自己的房子被划到拆迁红线里。
石化大院
不过，这种做法风险太大，有一种风险稍微小一点的，普通购房者也能操作：
买在旧改区域周边。
像是海珠的沥滘、天河的棠下等区域，旧改基本已经箭在弦上，不妨可以入手周边楼龄较新的“老破小”，无论是自住或是投资，都会有不错的前景。
4、注意楼龄
当然，买老破小的时候，最重要的一点还是要注意楼龄。
就目前来说，购买二手房时，若想申请银行贷款，二手房楼龄和贷款的年限之和要小于50年。
所以，考虑到以后转手的问题，目前楼龄25年以内的房子，基本就是稳妥的红线。
如果楼龄超过25年，你要考虑未来由于楼龄过大，下一手买家贷款年限过短、月供压力较大或无法贷款需全款购买，从而导致房子难以出手，这些都是潜在的风险。
閱讀更多 廣州PLUS 的文章
