你六哥 六本道
我一直旗帜鲜明的反对「碰瓷式维权」，但我也同样立场坚定的支持「合理合法维权」。
六本道这个公众号曾发布过抨击「碰瓷式维权」的文章，比如前两天的北湖某盘疑似降价遭遇业主维权事件，但也推送过支持「合理合法维权」的文章，比如之前的「绿地业主维权样本」。
我区分这两种维权方式的标准是「权益的边界」，是契约。
所谓契约精神，就是订立契约的各方都应严格遵守所有约定，而不应选择性的坚守对自己有利的条款，而无视对自己有约束的条款。无论是甲方乙方还是丙方丁方，都应如此。
突破约定框架，向对方索取契约之外的权益，并以「弱势群体」为外衣，将这种跨越边界的丑陋行为包装为维权，试图挟群情舆论以逼迫对方就范，是谓「碰瓷式维权」。
我实名反对「碰瓷式维权」。不仅因为我是一个地产从业者，更因为我是契约社会的一份子，我希望这个社会秩序井然。只有如此，我的合理合法权益才不会被侵犯。
今天315，咱们坐下来聊聊契约精神。
2018年底，位于临河街南板块的宝裕悦兰湾推出交15000元「内购费」抵30000元房款的优惠政策，吸引了大批购房者参与。
当时，宝裕悦兰湾项目尚未取得预售许可证，不具备收款条件。所以，虽然购房者是在该项目售楼处缴纳的15000元「内购费」，但实际的收款人并不是宝裕悦兰湾，而是一家名为吉林省鸿成房地产经纪有限公司（以下简称「鸿成」）的第三方经纪公司。
这是长春地产行业常见的龌龊套路之一：在没有预售证时委托第三方收款，一来可规避相关法规限制，二来也方便甩锅。宝裕悦兰湾，就用实际行动给购房者上了生动的一课。
转年来到2019年，宝裕悦兰湾终于获得了预售许可证，当初参与「内购」的购房者可以签订正式商品房买卖合同了。但此刻，购房者们惊讶地发现，他们最终需按照预售审批的原价购买房屋，而当初承诺的30000元房款优惠并未兑现。那15000元的名目，也从「内购费」变更成了「咨询费」。购房者们得到的解释是：主管部门最终审批的预售价低于预期，所以优惠无法兑现。
很明显，「鸿成」是一家没有契约精神的经纪公司。
购房者当然不能就此认赔，所以开始了漫长的维权之旅。历经万难，终于在2019年12月18日取得阶段性胜利，长春市市场监督管理局南关区分局做出了《关于吉林省鸿成房地产经纪有限公司在销售商品房过程中存在价格欺诈违法行为的处罚决定》（以下简称「处罚决定」），责令鸿成退还每户多收的价款15000元/套，并处以罚款人民币1100000元。
为什么叫「阶段性胜利」？因为从处罚决定公布至今，购房者们并没有收到一毛钱退款。
个人悲观判断，恐怕他们永远也收不到这笔退款了。
从天眼查公开资料显示，鸿成是一家成立于2015年的经纪公司，法定代表人刘冬，注册资本80万元，注册地为长春市二道区吉盛小区3-1栋S106号房。我猜，你按照这个地址就算掘地三尺也是找不到这家公司的。而单单是这份处罚决定中的罚金额度，就已经超过了这家公司的注册资本，这还不算应退还给购房者的15000元/套的应退款项。
很明显，这家皮包公司无力退还，也可能根本就无心退还。
那么，当初购房者们交的15000元/套的「内购费」哪去了？
对此，「处罚决定」中有明确记录：吉林宝裕房地产开发有限责任公司为了加快宝裕·悦兰湾项目销售，在未取得《商品房预售许可证》的情况下，与当事人（即「鸿成」）先后于2018年10月19日和2018年10月22日签订了两份《宝裕·悦兰湾项目内购授权书》，将宝裕·悦兰湾一期产品中的6栋授权给当事人进行销售。在销售过程中，当事人（即「鸿成」）按当时预估价格向购房者承诺15000元/套抵30000元/套，并签署内购协议。至备案价格报备后，以低于预估售价为由，不兑现15000元/套抵30000元/套的协议优惠承诺；另外，以内购费、内购平台报名费以及内部购房平台咨询费等名目向客户收取15000元/套的费用，并将此费用用于支付此部分房源销售过程中所需营销费用。
这笔钱，早就花了。花在哪了呢？花在了宝裕·悦兰湾卖房的营销过程中。
作为一家第三方公司，不惜冒着违规、违法以及违约的风险替开发商打广告、卖房子。最终，帮助开发商房源销售一空，实现了提前、快速销售的目标，而自己却一分钱没赚到，反而赚来了一纸处罚决定，这是一种什么精神？
除了赞美「鸿成」毫不利己专门利人的精神之外。对于此事，六哥有3个疑问，暂时还没有答案：
1、宝裕悦兰湾与第三方公司签订《内购授权书》，授权他人销售自己未取得预售资格的房源，是否涉嫌违规？是否应当承受处罚？
2、「鸿成」制定15000元/套抵30000元/套的优惠政策时，是否得到了宝裕悦兰湾的认可？当最终审批预售价低于预估价，「鸿成」做出不兑现优惠决定前，是否也同样得到了宝裕悦兰湾的认可？如果「鸿成」得到了宝裕官方认可，那么这个决定是否可以视为是双方共同决定？
3、「鸿成」作为宝裕悦兰湾6栋无证房屋的销售委托人，在违规收取购房者「内购费」而受到处罚且无力退款的情况下，宝裕除协助购房者敦促「鸿成」退款外，是否也应承担相应的连带责任？
这3个问题汇总成1个问题：在「鸿成」与购房者订立的契约当中，宝裕扮演的是什么角色？当「鸿成」已经公开违背契约时，作为「鸿成」授权人和实际受益人，宝裕又该承担怎样的责任？
希望视频中的C位女士以及她所代表的宝裕地产，能够正视这些问题，帮助购房者维护他们的合法权益。
利用游戏规则，巧妙转嫁负面风险给第三方，并不是对契约精神的践行，而是践踏。
衷心希望这个社会，多一些真诚，少一些套路。
以上。
说点题外话，所有内容与分割线上内容无关，请勿做无关联想，谢谢。
在业内，有这样一种「体外循环」的玩法。
什么叫「体外循环」？就是第三方公司收取的「内购费」或者别的什么名目的款项，并不在开发商的账目上体现。
比如：你缴纳了15000元「内购费」，得到了30000元的房款优惠，和一张盖着第三方公司公章的手写收据。未来签订商品房合同时，原价100万的房子，你以97万的价格购得。你需要再缴纳97万元购房款，并得到了一张97万的购房发票。
但是，实际上你真正支付的是97万房款+15000元的「内购费」。而最后，这15000元，从账目上消失了。
当然，钱不会凭空消失，第三方公司拿到这笔钱之后，会根据事先约定，按照一定比例返还给开发商，自己留下部分利润。假如是55开，那么第三方每收到15000元，就要支付给开发商7500元，另外的7500元用于自己的日常经营支出和利润。
这笔钱，无论是15000元还是7500元，它既不是成本，也不是利润，它实实在在地存在，但是从来都不会在开发企业的账目上出现，是谓「体外循环」。
这个玩法的前提是，开发商在桌面下默许第三方公司这么做，并且提供支持。而未来一旦东窗事发，锅只需要第三方公司来背，开发商完美摆脱所有干系。
想维权？请瞄准那家连办公地址都不存在的皮包公司吧。
当然，我只是在陈述一种方法，并不是说宝裕就采取了这种方法。再次声明，这段文字纯粹为了科普，与分割线上内容无关，请勿做不必要的联想。
以上。
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