昨天（3 月 17 日）晚間，萬科召開 2019 年度業績發佈會，董事局主席鬱亮的新感慨是：「萬科始終是一家危機感驅動的公司。一年半之前，也就是 2018 年秋季例會，萬科的主題詞是『活下去』，當時我們只是處於居安思危的考慮，讓我們時刻保持清醒和警惕。但沒想到在今天，『活下去』成了一個特別真實的存在。」
當然，他也坦陳：「我在萬科工作 30 年了，經歷過 1998 年亞洲金融危機、2003 年非典、2008 年次貸危機，這中間我們有很多教訓，也有很多經驗，大體上每次我們在危機過後都能獲得一些發展機會。」
我們藉助這場業績會，來集中感受一下萬科在疫情之下如何看待現金流、降價、拿地、降息、物業、長租公寓等問題。
1st
怎麼看現金流
◎鬱亮〔萬科集團董事局主席〕：萬科始終追求「有利潤的收入」和「有現金流的利潤」。我們已經連續 11 年經營性現金流為正，我們在量入為出的同時保有足夠的現金。我們始終不囤地、不捂盤、不拿地王，堅持為普通人蓋好房子，今天為止萬科銷售中 92% 仍然是中小戶型產品，這都是為了保證有足夠的流動性。做到現金流的安全，萬科才得以度過危機，並有更好的發展。
◎祝九勝〔萬科集團總裁〕：總體來看，這次疫情對公司的影響是相當大的，銷售回款的大幅度下降，並且也給未來 1-2 年的結算造成遠期壓力。
整體上我們認為（客戶）來訪也好，需求也好，有一個逐步恢復的過程。需求不會簡單地消失，疫情以後會逐步釋放，釋放的節奏、速度還有待觀察，這是一個客觀的過程。
2nd
會不會考慮降價促銷？①
◎祝九勝〔萬科集團總裁〕：企業並沒有權力單方面決定銷售價格，市場的價格是由消費者來定的。消費者願意用什麼價格買，決定了商品最後的價格。企業能做的事情是對消費者的行為進行預判。
所以，定價權是在客戶手上的。從過往很多年的操作來說，集團也不會對一線價格管理提出具體的干預，我們也許有價格管理的原則與指引。具體到每個項目具體的情況，都是一線公司根據客戶的需求，根據客戶的訪談進行價格管理。這也正是我們長期堅持市場化機制的內在要求和本質含義。
3rd
會不會逆週期操作，在別人恐懼的時候貪婪買地？②
◎張旭〔萬科集團合夥人兼物流事業部首席合夥人〕：我們認為無論疫情怎麼樣，中國房地產的中長期趨勢是不會發生根本性變化的，城市化的進程還會繼續，人口和產業的聚集也不會停止。因此，我們的投資策略還會遵循既往的投資邏輯和投資原則。
4th
全球降息和央行降準，對房地產行業有什麼幫助？③
◎祝九勝〔萬科集團總裁〕：降息是全球應對疫情和經濟問題的一種手段。單純地分析降息影響，意義不大；需要結合全球經濟環境的背景、疫情的影響綜合考慮，這是一個非常複雜的宏觀問題，確實也超出了公司的分析能力。
對公司來說，我們會堅持一貫的穩健策略，不設固定融資目標。
5th
萬科物業在疫情之後。會有哪些新的發展策略？④
◎祝九勝〔萬科集團總裁〕：我們今天萬科物業管理的 6.4 億平方米里面，屬於我們萬科自己開發的樓盤已經一半都不到。
我們一直把「高滿高收」作為基本盤。我們定的「高滿意度」，是滿意率至少 85% 以上，「高收繳率」是物業費收繳率至少 90% 以上。去年，「高滿高收」項目佔比提升了 6 個百分點，萬科物業是做得不錯的。
在疫情當中，他們的重要性得到集團內外部，特別是客戶和政府的認可，也確實有一些新的機會——
第一個是在商業和寫字樓業務方面，跟戴德梁行成立「萬物梁行」。從成立的第一天起就是大中華區的第一名。萬科物業的科技賦能、設施管理能力與戴德梁行的不動產評估交易及其它相應的管理能力，將整合在一起。希望在這塊能夠有所建樹。
第二個是萬科物業從最早的社區變到街區甚至城市片區。我們發現在很多城市裡面一個大的片區都是萬科物業在管理，比如以深圳的香蜜湖片區為例，裡面幾乎 90% 以上的住宅樓盤都是萬科物業提供服務。我們不光走到了街區，我們也走到了城市片區。我們從珠海橫琴開始，在政府的授權下管理城市或部分參與城市管理，我們在雄安新區、成都高新區、深圳坪山等很多地方，政府很首肯這種模式（城市空間整合服務模式），這種模式也會帶來新的想象空間。
◎鬱亮〔萬科集團董事局主席〕：至於物業上市問題，大家對物業上市的問題特別熱衷，我再次表明我的看法：我們物業暫時沒有上市計劃，或者說在相當長一段時間內沒有上市計劃；當人們把萬科物業當成「城市服務商」的時候我們才會考慮讓它上市，這點請大家耐心等一等，讓它更好地成長以後再讓它上市。
6th
業界對長租公寓是比較悲觀的，目前萬科的進展如何？⑤
◎朱旭〔董事會秘書〕：萬科長期看好這個業務的未來，我們看到在中國存在 2 億人口的租住需求。在租購併舉的背景下，我們希望這個業務未來能夠得到更多政策的支持。但坦率地說目前這個行業的發展存在一些客觀的限制，我簡要列舉一下。
比如說從租賃住房來源來看，從房屋來源來看，非住改租政策在大多數城市還沒有實施細則。第二，從建造標準來看，目前租賃住宅的建造標準基本上還是參照住宅的標準，但是這個標準跟租客真正的需求可能不一定完全匹配。第三，如果是商改租產品的租戶，他們沒法享受民用水電的優惠，無形中提高了生活成本，此外也難以享受城市居民公共配套的服務。最後還有一點，目前租賃住宅行業的稅負是比較重的。
除了這些客觀的限制，我們做經營性業務能力有待提升，服務意識也有待提升，客觀和主觀兩方面的因素導致萬科的長租公寓業務雖規模應是全國領先，但還在爬坡期和探索期。
我們相信未來國家會出臺相應的政策支持，萬科也願意為城市的奮鬥者提供租得起的房子和相應的配套服務。
註釋：①關於降價的提問來自「彭博社」；②關於拿地策略的提問來自《明報》；③關於降息的提問來自《南華早報》；④關於萬科物業的提問來自《華夏時報》；⑤關於長租公寓的提問來自《南方都市報》
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