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在中國，每一座城市都有一條特色鮮明的老街，北京有王府井，上海有南京路，如果在西安擇一條這樣的街道，人們會毫不猶豫地說出“東大街”這個名字。
西安城以鐘樓為中心，東南西北直線輻射出城牆，分別稱為東大街、南大街、西大街、北大街。這其中，最著名的屬東大街，東大街距今已有600餘年歷史，是西安歷史最悠久、最繁華的商業街，承載著幾代人的夢想與記憶。東大街以其歷史積澱深厚、名店名品雲集、經營品類齊全、人流物流集中成為西安乃至西北地區最繁華的商業街，素有“西安第一金街”之稱。
“到了東大街，才算真正進了城。”曾經的東大街，用摩肩接踵來形容毫不為過。這條街，承載了很多西安人美好的回憶，多年前，來東大街購物才是一種時尚，騾馬市、大華包子、西北影城、各類品牌獨棟門店。
東大街的昨日繁華
東大街，蘊藏了西安人心中不變的商業情懷。東大街的商脈，流淌在老一代西安人的血脈裡，日積月累的商業沉澱，彙集了雄渾的財氣，在這塊地脈上，財富與商機是永恆的主題，繁華與人流是不變的曲調。資料顯示：長度2200米的東大街上最高峰有商戶近400家，日均客流量50萬人，節假日可達80萬人，日均營業額達1000餘萬元，年上繳利稅近2億元。西安人驕傲的站在東大街說：這兒就是西安！
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一條路濃縮了一個城市，對於大多數生活在西安的人們來說，東大街不僅僅是一條熱鬧非凡的商業街、一條每個星期如果不去走走就總覺得若有所失的道路；在古城人的眼中，東大街早已是西安的標誌，它是西安歷史變遷、風雨滄桑的見證人。然而，時代在發展，如今說起東大街，人們不禁搖搖頭……
而今的東大街，超過一半區域還是工地，等待崛起的是一個個商業綜合體。那些曾代表這座城市的烙印，也逐漸在東大街消失。似乎一夜之間，繁華落盡，東大街變成一個大工地。所有人都面對一個冷酷的疑問，東大街正在走向沒落？
東大街商家大撤退
“你們東大街這棟房子年租金多少？”“400萬一年，誠心要還可以再談。”這是位於東大街中斷的一間多層獨棟商鋪的年租金。要知道，三年前，市場要價還在600萬，而今不僅價格縮水，更讓人驚訝的是房子居然開始貼著大大的招租廣告，而不像多年前背後撬房子。另外一家店鋪，還出現了空置兩個月無人承租的現象。對，這就是發生在西安東大街，號稱西北第一商業街的商業故事。
需要說明的是，這並非東大街一家商鋪的特殊案例。在東大街，今年開始，出現多家商鋪空位求租的奇觀。從東往西走，位於大差市以東的百盛附近，錦業大廈完工兩年至今在招租，臨近商鋪招租廣告已經三年，美特斯邦威大差市店去年關門，取代的是一家藥店，樓上空置，只有雅戈爾在附近獨自堅守。往西來，東大街萬達臨街商鋪從開業至今還在招租，利郎東大街萬達店關閉，老鳳祥店只有招牌還在告訴人們這裡曾經的承租品牌，美特斯邦威購置的最好位置如今經營困難。對面的唐獅、依米奴因拆遷經營半年關閉。公安碑林分局周邊店鋪關閉、空餘、招租同時出現，森馬、以純、Y2、達芙妮、阿迪達斯、安踏等陸續退出，空出一排門面。菊花園口的七匹狼西北最大單店剛剛關閉，正在招租。
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如果說，這些位置還不是東大街最好的，那我們繼續向鐘樓方向前進：百年曆史的華僑商店拆毀在建商場已經三年、中國黃金店招租、淘寶城剛剛易主意爾康，卡瑪店二至四樓招租。不久前，美特斯邦威西北最大專賣店（5000平米）關閉，這家店曾是休閒裝西北第一店，美邦系統全國前5名店鋪，然而上千萬的年租金嚇退了休閒裝第一品牌。現在，除了店內的一片廢墟，引人注目的是“尋主，招租”的廣告。馬路對面，以純東大街10年老店關閉改造，隔壁不遠的真維斯店關閉兩個多月後終於出租正在裝修。西北影城臨街門面的潮流前線、東方駱駝先後關閉。邦威關閉副品牌店重開集合店，唐獅這棟樓至今三年未曾將樓上完全出租。唐城百貨多年空置蕭條不見轉機。鐘樓書店門面整體出租給商家，商家正在做改造……
這股席捲東大街的商家大撤退浪浪潮在經濟、行業不景氣的環境下，伴隨著東大街隆隆的改造聲愈演愈烈。
東大街的記憶猶存
由於記憶的不同，每個人心中的東大街，都是不一樣的。對於年輕人來說，東大街上琳琅滿目的飾品店、折扣服裝店，充滿了青春的記憶；對於老西安來說，大華飯店的蝦肉大包、鐘樓書店的書香、五一飯店的烤肉、新中華的元宵、大同園的浴場，都是曾經無比美妙的“西安味道”……
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東大街並非僅僅是一條街道，僅僅是一個繁華街區，它更是城市的記憶。從這個角度來說，城市街區的改造，肯定不是簡單的建築更迭、道路拓寬。或可這樣說，每一次的大規模改造，基本都是一次生死之間的考驗。要麼，通過改造，提升了街區景觀，傳承了城市記憶，從而鳳凰涅盤浴火重生；要麼，聳立起了高樓，更迭了建築，卻失落了記憶與文化。顯然，東大街的改造正在走向後者。
東大街的價值與意義
作為東西南北四條大街中，最後一條未曾大規模改造的軸線大街，西安人將期待與惶恐的複雜情緒，緊密地雜糅到了一起。期待，是因為希望通過改造提升，能夠讓東大街換了新顏，不但更養眼，也更生活更繁華；惶恐，是害怕改造之後有街無市、有樓無商，繁華不再。現在看來，東大街的繁華只有在記憶中追尋，就如這座古城，每每談起，總是“夢迴大唐”。
如何在改造建築的同時，使得城市特有的歷史積澱，那些獨特的氣息感覺，一併傳承，是一個不容迴避的問題。東大街的價值在哪裡？不僅因為它有一個響亮的名字，歲月中守望著古城的晨鐘暮鼓；也不僅因為它地處城市的黃金地段，商業自古繁榮。
繁華已無 只見磚頭
大浪淘沙，江水東逝。隨著西安現代化建設以及舊城改造和新城區的不斷擴展，東大街作為西安的一個門面，原有破舊落後的店鋪和住宅區，落後的交通格局，與建設現代化國際大都市的要求已經極不相稱，商居混雜區的很多建築已不堪重負、風塵難掩，有礙於城市景觀和投資環境。當一座座新商城、新超市如雨後春筍般出現在古城大地的時候，東大街的容貌與這個城市日新月異的發展速度已經格格不入了。
“儘管東大街的商業氛圍、營業額、客流量在全市仍處於領先地位，但是，隨著經濟的發展，城市的擴張，東大街正面臨著來自外部和自身的雙重壓力。由於歷史原因，在寸土寸金的東大街新舊建築混雜，缺乏統一規劃，土地利用率低，商業佈局不合理，商業設施建設明顯落等日益成為影響東大街商業發展的瓶頸問題，東大街自身競爭力和對消費者的吸引力逐漸弱化。”有關人士介紹說。看來，東大街想重現輝煌，難度極大，東大街的姐妹街解放路就是很好的案例。
東大街為何沒落了？
經濟與行業環境：中國經濟放緩，從房市到股市都出現蕭條跡象。商業蓬勃發展受挫，商家都在盈利與虧損徘徊，各品牌大都在東大街直營了，還出現普遍性虧損。入西北就要進西安，進西安就一定要在東大街開店的時代過去了。未來，東大街的專賣店可能消失，取代大型專賣店的是商場百貨，專賣店從店面轉向店中店。
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商業與消費習慣的改變：社區店鋪、綜合購物廣場、網購以及商業連鎖模式，令消費者隨意就可以買到生活品。當家門口的品牌產品和東大街的品質價格一致的時候，去東大街購物的必要性就不大了，這是商業未來的必然趨勢，且已經開始。小寨賽格購物中心運營成功，不僅是地理位置優越，也是定位與設施，經營理念與管理的成功，屬於西安本地新興商場的代表。而東大街本次改造後重建重點是新建若干商場，東大街萬達面臨倒閉，這些新商場的投資者不知道對前景是否樂觀。
商圈分流：在八九十年代，逛街幾乎就等於是去東大街，這裡商鋪多，商品齊。然而現在，除了東大街以外，南郊的小寨、高新區、西郊的土門、三橋、北郊的未央路、東郊的長樂路都形成了較大商圈，甚至魚化寨、龍首村這樣老西安人眼裡的農村，如今都形成了區域商圈，肯德基、星巴克、五星級酒店已經開設到村裡了。
高額的租金：東大街的房租，特別是位置較好的大房子，多層門面，大多數產權屬於國有，如西安飲食集團。然而，當商業利益開始吞噬國有資產，就出現了一個個中華老字號退出東大街。然後由商人運作商鋪，這些人幾經倒手，追求利益，導致東大街房租令人咂舌，出現過1500萬年租金的房子。這些商人大多已個人為主，追求的只有利益。致使東大街看似符合市場經濟的發展，實則背後是利益乃至國有資產流失，甚至是腐敗。
商業改造：東大街是政府改造的最後一條城內商業街，現在看，西大街、北大街、騾馬市的改造都算不上成功。由於商業改造東大街太晚，一次性拆遷力度太大，致使東大街難以保存商業人氣。在商業開發東大街的過程中，沒有過多考慮東大街的老字號和文化符號，反之因改造客觀上毀滅了這些文化記憶。加之市政府、市中醫醫院、省婦幼保健院等政府公共設施遷出城牆，西安古城牆內未來可能只是一個旅遊景點。政府完善基礎設施，如道路、電力、地下通道，商業升級交給了商家，導致東大街除了商業沒有任何特色。但凡成功商業街，無不有顯著特色，這一點上來說，商業改造或是摧毀東大街的最後一炮。
東大街能否輝煌再現？
東大街的價值，就銘刻在平日裡接踵而至的人潮中，從鐘樓開始，一路向東，東瞅瞅西看看，一種愜意而放鬆的生活自然浮現，那是幸福的感覺。
於東大街而言，那濃郁的人文血脈，多年積澱的超強人氣，正是它的精華所在。在這裡你可以窺見城市本真，可以擁有別樣的感受。這裡不僅是買賣，還是一種文化，一種情結。遺憾的是，東大街現在只見水泥和磚頭。
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一條傳承城市記憶的大街，不能只屬於大馬路、大樓盤、大商場。理想的東大街，不但要有開元商城這樣的高檔商場、西安飯莊這樣的老字號，還要擁有各種特色小店、賣鐘樓奶糕的小攤，也就是說，東大街，不能是某一類人的東大街，而應該是所有西安人的東大街。這裡，既要有時尚潮流，也要有古樸滄桑；既要有無限商機，更要有市井味道。
當這些老西安的記憶逐漸消失，當城市改造斬斷人氣、當商業完全佔領東大街，這就是一條沒有特色的買賣街，背後充斥的只有金錢和利益。當下，東大街改造還沒有完全結束，待新建商場營業後，東大街將熟悉而又陌生。那時候，站在東大街，尋找東大街……
這條濃縮了千年古城的第一街，是這座城市昔日的繁華與輝煌，昨日重現？我們拭目以待。（作者：路易斯）
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