財經奧迪特

雖然近些年來，房價不停的上漲。但是，事實並沒有那麼簡單。

08年左右，多少人以為到頭了，卻不知是個開始，15年也在重複08年的事。

上車的下車的，來來往往多少血淋淋的故事。

這回疫情，只不重複歷史進程而已。

至於是上車還是下車，都別想著你抄抵成功。買的永遠沒賣的精，要做的是資產的合理配置。

房產也不過是一種選項而已，不再是唯一。

房志棟

此次疫情，對於我國經濟結構各方面影響都是深遠的，其中，針對信託行業考驗巨大，對於信託行業中的房地產信託那更是面臨著嚴峻的形勢。

疫情下，房地產銷售幾乎為零，房地產信託的償債面臨著巨大壓力。在此我們整體梳理下，看看在“後疫情”下，房地產信託面臨的正面和負面影響，以及可能碰到的機遇和挑戰。

此次疫情對經濟影響更廣泛，監管部門出臺多項措施合力抗疫

監管部門高度重視疫情發展，出臺多重磅政策

疫情爆發以來，金融如何支援抗疫？如何更有利防止疫情對於經濟的破壞影響？央行、財政部、銀保監會、外匯局這四個主要監管部門出臺多份重磅文件，前期部署金融支持疫情防控工作，後期部署加快復工復產工作。舉例兩個重磅文件，例如：

還有多項政策，可以總結說：監管出臺的這些文件為抗疫和復工工作中發揮了極大的作用，起到了金融穩定的作用，為我們安心在家，封閉抗疫發揮了主要作用。

此次疫情相對2003年，可能破壞力更大，經濟修復過程需要更長

不同於2003年春季的公共衛生安全事件，此次疫情對於我國經濟活動的影響更強，影響的時間也更長。具體表現為：

總結來看，疫情後財政和貨幣政策將更加積極，而且國際上疫情才剛剛開始，有可能出現我國新的大發展機遇。

那麼隨著疫情控制後復工復產的快速恢復，外加扶持政策強有力的支持，再加上國際旺盛的生產填補需求，預計我國經濟在二季度之後將出現大恢復。

在過去疫情蔓延期時，信託業的業務項目情況和總結，受到一定負面影響

2020年信託業1-2月的經營情況，2月最低，3月反彈

查看數據，對比2019年信託產品發行數量和規模，發現有著顯著的影響：

2020年春節後信託項目成立數量和規模未大幅增加，受到延期復工以及無法現場工作等因素的影響嚴重。

未來，預計隨著疫情的逐漸穩定以及社會生產經營活動的逐步恢復，信託公司業務也將逐步趨於正常。

疫情對於信託資金募集產生較大影響，對比去年，同比減少30%以上

根據信託網統計，2020年2月，信託的發行和成立規模分別為1,543.3億元和1,094.31億元，而同年1月份的發行和成立規模分別為2,027.49億元和1,948.85 億元。同比下降30%以上，說明疫情下，信託產品的募集受到比較大的影響。

總結來看：信託公司需要加強與客戶的線上溝通，通過互聯網平臺、APP等開展線上直播，分析宏觀經濟形勢，分享投資策略，與專業機構視角引導投資者增強信心。

對於2003年公共安全衛生事件，此次疫情下的房地產市場比較

2003年期間，我國房地產行業存在巨大的發展潛力和強勁的發展動力。

2003年，我國房地產行業處於98“房改”初期，城市人均住宅面積僅23.7平方米，住房面積狹小。當時的房地產行業，可是被定位為國民經濟支柱產業，行業投資增速達到29.7%。同時居民槓桿率也比較低，僅為16.2%。

在此背景下，行業整體表現出快速增長的態勢，即使受到公共安全衛生事件影響，但是2003年商品房銷售額增速保持在30%以上。

此次疫情期間，房地產行業增速下降明顯，行業反彈相對較弱。

在“房住不炒”的總基調下，而且房地產行業經過十多年快速增長，人均住宅面積接近40平米。其實在2019年，行業投資增速下降已經很明顯，增速僅僅為9.9%。居民槓桿率也是不低了，已經達到55.8%。

最重要是宏觀調控的總基調是“房住不炒”，在2020年也不會放鬆，政策基調也未變，央行發佈的2019年第四季度中國貨幣政策執行報告中提出完善LPR傳導機制，堅決打破貸款利率隱性下限，疏通貨幣政策傳導，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

總結來看：行業發展背景變化以及政策導向的轉變，使得疫情過後的房地產行業不可能再出現2003年的反彈力度。

疫情影響後，房地產信託業直接和間接影響，扶持政策的對沖作用

房地產信託受到疫情的直接影響比較大，尤其是資金流的兌付

房地產信託從各級政策扶持方面，間接扶持多，直接扶持少。

目前的各級政府關於地產的寬鬆政策僅是針對疫情防控期間的臨時政策。其中針對地產信託的額度並未鬆綁。銀保監會還出臺了《信託公司資本金管理辦法》，也在一定程度上限制了房地產信託的過快發展。

總結來看：未來房地產信託展業還會面臨多重壓力。房地產信託調控仍然持續。

房地產信託仍有發展機會，信託公司在風險防範下抓住信託機會

疫情過後，利空出盡，但是信託公司還是要先防範業務風險。

從長期來看，房地產融資需求仍舊存在，市場總體穩定的趨勢不會改變，信託仍舊存在業務機會，但是需要把握風險防範的關鍵點並抓住業務發展的機會。風險防範方面主要關注的內容有五點：

從有利方面看，疫情過後要恢復，新基建要開展，房地產信託還是機遇並存。

疫情過後，房地產市場的變化將為信託行業也帶來新的機遇：

第一，從房企而言，疫情後急需抓緊項目的開復工和銷售，以實現資金快速回流，預計傳統房地產市場仍有一定反彈，受疫情影響較大的企業為改善現金流情況也可能通過資產證券化方式調整融資結構，信託公司應把握此類業務機會，搶佔市場並積極提高業務主導性；

第二，在房地產市場調整過程中，疫情將加速房地產行業的資源整合，大型優質房企對潛在優質項目的併購以及大型房企對中小型房企的併購將產生新的業務機會。

總結下：抓住復工返工的反彈，多做項目多創新。同時同大房企做好共存共榮的長期合作協作。

同時，可以鼓勵房地產企業，積極參與“新基建項目”，可以探索以PE或者創投模式積極參與，拓寬信託公司對於房地產建設的參與空間。

勻楓財技大兜底

為什麼現在是個買房的好時機？

總結：

1.銀行降息

2.推動房地產瘋狂拿地

3.恢復國民經濟

誰都無法動搖房地產的地位

買房錢只是換了種方式陪在你身邊

房子升值了賺的錢也在你包包裡

房地產置業經理

當前，新型冠狀病毒疫情對社會經濟與人民生活影響巨大，確診和疑似人數仍呈上升趨勢，防控形勢十分嚴峻。總的來看，疫情對經濟造成顯著的短期衝擊，一季度GDP增速下行已成定局，但如果能夠較快改善疫情防控局勢，從中長期而言對中國經濟走勢影響有限。可以預見，信託公司同樣面臨疫情帶來的短期風險，經營業績也將承受一定壓力，但部分業務也可能面臨階段性發展機遇。

一、受疫情影響的存續信託

項目在風險有所提升

新型冠狀病毒疫情帶來的影響是全面的，尤其是給房地產、政信、小微金融等信託業務重點領域帶來較大影響，可能會提升存續信託項目的潛在風險。

（一）可能會提升部分房地產項目風險

房地產市場受到疫情影響較為直接。一是從房地產企業來看，疫情爆發以來，房地產企業無論是在拿地、開工、竣工、銷售回款環節均出現短期停擺，大部分地區暫停了房地產銷售活動，直到疫情結束後才能恢復，原本是樓市“小陽春”的銷售局面將會大受影響，從而造成部分開發商資金鍊吃緊，提升信託還款風險。二是從區域來看，此次疫情嚴重或者發展較快的地區，是近年來信託公司開展房地產業務的重要區域，如：湖北省武漢市近年來房地產市場發展較快，卻是此次疫情的爆發地和最為嚴重的地區；浙江省、廣東省、河南省、湖南省確診感染人數較多，深圳、廣州、鄭州、長沙等城市疫情防控可能升級，這些區域和城市是近年來信託公司房地產業務開展的重要區域，疫情帶來的影響非常值得關注。三是從影響的時間來看，此次疫情對房地產市場的影響時間可能會較長，即使疫情結束後，社會秩序仍存在一個逐步恢復的過程。如果較為嚴格的房地產調控政策沒有變化，原有的房地產銷售週期可能也會拉長，存續的房地產信託項目回款情況以及房地產企業的資金狀況仍不容樂觀。

（二）近期到期的政信項目可能存在無法及時兌付的風險

自2018年下半年以來，信託公司政信業務有所回暖。2019年前三季度信託公司投向基礎產業的新增項目規模已達4537.52億元。隨著疫情的爆發和蔓延，近期將到期的部分政信項目可能會受到較大影響，存在無法及時兌付的風險。一是目前到期業務可能無法及時兌付。疫情期間，各級政府部門全力抗擊疫情，企業延期復工、彈性工作。若此時信託公司政信項目到期，可能會受到工作效率影響，產生一定的時滯，影響按期兌付。二是後續到期業務可能沒有能力兌付。為應對疫情，財政部與國家醫保局聯合印發的《關於做好新型冠狀病毒感染的肺炎疫情醫療保障的緊急通知》，地方財政需要支付部分確診患者發生的醫療費用和疫情防控工作所需的經費，對於疫情較重的趨區域財政產生較大的壓力。此外，疫情較重的地區社會經濟秩序受到嚴重影響，可能也會導致其收入下降，影響區域還款能力。

（三）部分中小微企業融資風險將會加大

本次疫情對多個行業產生了衝擊。以零售餐飲和旅遊服務行業為例，有機構測算這兩個行業春節期間共損失10000億元以上。部分餐飲企業告急，企業經營僅能維持三個月左右。部分中小企業聚集的江浙地區情況也不容樂觀，以溫州為例，確診人數達291人，是湖北以外疫情最嚴重的的城市。大部分企業停產、銷售困難，掙扎在生死一線。部分城市甚至出臺了支持中小企業共渡難關的十條政策意見。部分中小企業是信託公司小微業務的客戶群體，企業生存困難，將增大小微業務還款風險。

二、資本市場波動較大影響

信託公司標品業務開展

對比2003年非典疫情對資本市場造成的影響，此次新型冠狀病毒疫情將給資本市場尤其是股票市場帶來的波動更加明顯。

（一）股票市場短期可能持續震盪

2月3日，在綜合考慮各方面影響的情況下，股票市場開市。開市後，三大股指低開，滬指跌8.73%，深成指跌9.13%，創業板跌8.23%，3000餘隻個股跌停。不過，到午間收盤，滬指跌幅略收窄至8.13%，深成指跌幅收窄至8.27%，僅當日一上午北向資金便合計流入86.94億元，其中滬股通買入58.62億元，深股通買入28.33億元，全天合計181.89億元，這表明市場資金普遍看好疫情結束後的反彈趨勢。但隨著疫情的演進，不排除預期外因素對市場的衝擊，持續造成市場的較大震盪。市場的持續波動，將給信託公司的二級市場投資業務帶來挑戰。

（二）股票市場行業板塊走勢分化

從板塊上來看，醫藥生物表現依然最強，銀行、家電板塊在早盤小幅回升後重新走低，但醫藥股短期題材炒作的成分更多；受此次疫情衝擊較重的餐飲旅遊、商業零售等行業短期內難以恢復元氣；2019年下半年半導體、5G等行業走勢較好，但由於電子工業密集的廣東、浙江、湖北都是重災區，企業無法按時復工，即使復工後人員招聘也會遇到困難，上市公司一季報將會受到影響。預期未來資金將會更加關注估值偏低、經營穩定的的上市公司。因此，信託公司在二級市場投資中的板塊選擇和投資能力顯得更為重要。

（三）債券市場近期表現將優於股票市場

為抗擊疫情，央行已經充分向市場表達了維持流動性充裕，引導資金價格下行，降低企業融資成本的意願，貨幣政策在一定時間內將保持寬鬆，債券市場近期表現將由於股票市場。從2月3日的交易情況來看，國債期貨大幅收漲，10年期主力合約漲1.37%報100.97元，創逾三年新高；5年期主力合約漲0.71%報101.40元，2年期主力合約漲0.23%。在股票市場不確定性增加、板塊分化顯著的情況下，信託公司可以更多關注債券市場的投資機會。

三、信託公司經營業績

將會受到一定影響

短期內，信託公司的業務開展將受到一定影響，存續項目潛在風險增加，整體業績水平可能將承受更大壓力。

（一）新業務短期內開展較為困難

從業務開展方面，信託公司房地產、政信等項目短期內可能面臨停擺的風險。由於全國各個省市均已發現確診病例，部分地區暫停公共交通運輸。信託公司開展新業務過程中，難以完成現場盡調等業務環節，不能充分履行《信託公司受託責任盡職指引》中規定的相關職責。短期內，新業務開展較為困難，這也將影響到整體的經營業績。此外，即使疫情結束後，企業恢復生產經營仍需一定的時間。

（二）資本市場震盪對業績產生不確定性影響

股票市場中，受此次疫情衝擊最為嚴重的旅遊餐飲、商業零售、影視院線板塊，以及民航和機場運輸均受到嚴重的打擊。同時，經過前期的快速上漲，消費電子、半導體產業鏈等後期走勢也具有較強的不確定性因素。而此次的疫情發源地武漢市是半導體產業重鎮，有長江存儲、武漢新芯、武漢弘芯等三大晶圓廠。此外，雖然部分醫藥股近期一枝獨秀，但不排除資金炒作的可能，後期回落的可能性較大。在疫情控制未明朗之前，股票市場將維持震盪格局，信託公司的投資收益存在較大不確定性。

（三）疫情對信託公司流動性提出更高要求

受負債渠道約束，信託公司補充流動性的渠道較少。同時，由於業務發展、化解風險項目等要求，信託公司獲取流動性需求較強。從信託業協會的數據來看，截至2019年3季度末，信託行業風險項目個數與規模方面均呈上升趨勢，風險項目數量1305個，風險項目規模為4611.36億元。目前，受疫情嚴重的主要地區也是信託公司重要的業務區域，若疫情衝擊較大，短期風險項目攀升，可能會對信託公司流動性提出更高要求，進而影響經營業績。

四、部分信託業務面臨

階段性發展機遇

為對沖疫情對經濟的衝擊，預期貨幣和財政政策將保持適度寬鬆，在疫情得到有效控制後，部分信託業務將面臨發展機遇。

（一）基建投資力度可能增大

2019年基礎設施投資較2018年有所回升，但增長仍然緩慢，最高的9月也僅為4.50%。在疫情發生之前，國務院採取允許將專項債券作為符合條件的重大項目資本金等方式拓寬基建項目資金來源，並將水利建設將作為2020年的重點工作加大投入，以提升基建投資的增速。疫情發生後，對經濟增長影響較大的消費行業受到嚴重衝擊，若情況進一步惡化，不排除政府部門增加基建投資力度對沖下行風險，領域仍將集中在補短板的公路、鐵路、城建、物流、生態環保、社會民生，以及5G等。這將給信託公司參與新型基礎設施建設提供機遇。

（二）資本市場業務面臨機遇

為對沖公開市場逆回購到期和金融市場1.05億資金集中到期等因素的影響，央行在公開市場開展3000億元14天期、9000億7天期逆回購操作。值得注意的是此次逆回購中標利率均下行了0.1%。央行為維護疫情防控特殊時期銀行體系流動性合理充裕並引導利率下行意圖明顯。在應對疫情對經濟造成的衝擊過程中，保持流動性寬裕並引導資金利率下行有助於幫助企業渡過難關。預期債券市場業務將得到信託公司更多關注。

（三）房地產併購的業務需求將會增加

在疫情影響較為嚴重的區域，部分房地產企業將會面臨嚴峻考驗。尤其是綜合實力中等、資金鍊較為緊張、擁有一定優質項目資源的區域龍頭或知名房地產企業，為應對生存危機，可能會有出售部分優質資產的意願。對於整體實力較強、資金相對寬鬆的大型房地產企業而言，有實力、有意願以較低成本併購獲得區域優質資產，優化區域佈局。在房地產併購的需求和供給中，信託公司可以提供包括投融資在內的多種服務。

（四）密切關注並深入研究大健康領域的投融資機會

由於新型冠狀病毒疫情發展持續升級，1月25日全國30個省市針對疫情啟動重大突發公共衛生事件一級響應機制。部分疫區口罩、防護服等物資嚴重缺乏，凸顯了應對公共體系建設和流行病防治建設的不足。疫情結束後，公共衛生體系建設、流行病的預測和防治，以及相關大數據技術研發和技術體系建設等將會成為國家和企業共同關注的焦點，並存在相關投融資機會。信託公司可以與大健康領域的領先機構合作，密切關注並深入研究該領域的投融資機會。

（五）慈善信託將會迎來更多需求

為助力打贏新型冠狀病毒肺炎疫情防控阻擊戰，信託業迅速行動，由中國信託業協會倡議成立並由國通信託有限責任公司擔任受託人的“中國信託業抗擊新型肺炎慈善信託”在短短3天時間內募集資金達3080萬元，並迅速篩選確定4個投放項目優先執行，取得了良好的社會效果。在此次抗擊疫情過程中，慈善信託相對於傳統捐贈，體現出了更多的制度優勢，將會迎來更多需求。

物業之窗

對樓市的影響也是非常大的。疫情期間，大部分城市的售樓處都處於關門狀態，銀行不營業無法辦理房貸，新二手房，由於人與人之間的隔離，無法看房，線下交易斷裂。

寶杉

1.出現逾期違約
2.不能動工，開發，銷售
3.出現給客戶的違約

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李家的小六子

在疫情影響較為嚴重的區域，部分房地產企業將會面臨嚴峻考驗。尤其是綜合實力中等、資金鍊較為緊張、擁有一定優質項目資源的區域龍頭或知名房地產企業，為應對生存危機，可能會有出售部分優質資產的意願。對於整體實力較強、資金相對寬鬆的大型房地產企業而言，有實力、有意願以較低成本併購獲得區域優質資產，優化區域佈局。在房地產併購的需求和供給中，信託公司可以提供包括投融資在內的多種服務。

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