观点指数 2020年对房地产业来说依然是艰难的一年。调控政策频出，监管不断加强，资金持续收紧，革新转型与收敛聚焦似乎成为了不少房企的突破之路。“房住不炒”政策不会改变，市场竞争更加激烈，如何保持生存发展将成为2020年房地产业的重要话题。
或许这是艰难的一年，但同时也是充满挑战与机会的一年。观点地产机构旗下的观点指数研究院联合众多主流媒体、研究机构、地产开发企业、投资机构、金融投行及专业机构，盘点2019年中国地产界最具有代表性的企业。
寻找在这一年，堪称为伟大（Great）的房地产企业；寻找在这一年，勇于追求光荣（Glory）的房地产企业；寻找所有跻身中国最优秀行列的地产企业群体（Group），共同构建出专业与极具影响力的《2020中国房地产卓越100报告》，并在“2020观点年度论坛”盛大发布。
《2020中国房地产卓越100报告》包含19个报告，以下为《2020中国上市房企信用表现报告》。
龙湖夺得头筹，万科位居榜眼
经过近4个月的推选、调查、统计和评审，“2020中国上市房企信用表现TOP10”榜单出炉。
本次评选，有69家上市房企入围，凭借2019年全年亮眼财务数据，以及管理、商业模式和品牌指标上的突出表现，最终龙湖集团、万科、中国海外发展、金地集团、华润置地、世茂房地产、碧桂园、保利发展、首创置业和富力地产10家上市企业脱颖而出。
龙湖集团摘得“2020中国上市房企信用表现TOP10”桂冠，在所有入围信用表现TOP10的69家企业中，龙湖财务总分是最高的，达到48.54分，比财务分数最后一名高出14.42分。
数据来源：企业公告、观点指数整理及测算
需要注意的是，龙湖集团在已获利息倍数、现金流量利息保障倍数、净负债率、履约纪录4项指标上可圈可点，7项财务指标中有4项录得满分。
过往的2015-2019年，龙湖集团已获利息倍数分别为324.25、301.73、587.50、503.72和317.25（注2019年数据为测算数），比入围榜单的所有45家内房股平均数要高，分别高1104.90%、1718.55%、2970.11%、2855.20%和1078.02%。
此外，龙湖集团具有较高的成长性，财务策略却很稳健。净负债率方面，截至2018年末，龙湖集团净负债率为52.9%，观点指数预测2019年保持稳中小升，为55.78%，仍低于行业平均水平。
龙湖集团之外，万科位居榜眼。1991年上市至今，万科一直坚持符合国际惯例标准的做法，打造具有“万科”色彩的企业内部结构和战略，在资本市场上深受投资者的青睐。
榜单中，万科在应付票据/账款周转率、主体信用评级、净负债率（有息负债减去库存现金及银行存款后对所有者权益的比例）等指标上表现出色，得分率90%以上，七项财务指标合计收获46.07分，财务总分排在第三位。
除此之外，团队建设、资金运用与融资、品牌熟知度等9大细分指标也为万科贡献了不少帮助，最后助力其成功位列“2020中国上市房企信用表现TOP10”第二名。
TOP10财务均分超44，逾三成入围房企利息支付欠佳
从“2020中国上市房企信用表现TOP10”财务得分来看，最终成功入选的10家企业，财务平均分为44.71分，位列前三的分别是龙湖集团、金地集团以及万科。相邻财务排名的分差在0.05-2.34之间。
如果从69家入围企业来看，平均财务总分为40.45，较“2020中国上市房企信用表现TOP10”平均分低4.26分。其中，24家A股房企平均财务总分为39.57分，低于45家内房股40.92的平均分。
这是因为多数A股房企在信用评级、已获利息保障倍数、净负债率和股息分派上不具优势。以净负债率为例，该指标高于150%的A股上市房企有6家，个别A股上市房企净负债率逼近300%。
数据来源：企业公告、观点指数整理及测算
在69家入围企业中，有31家财务总分低于40分，其中16家为A股上市房企。1家2019年上市的内房股录得财务最低分，为34.12分；7项财务指标中，有一项应付票据/账款周转率得分仅为2.5分，得分率25%。
在已获利息倍数（息税前利润与利息费用之比）指标上，A股表现要优于内房股，平均已获利息倍数为23.12，而内房股为22.77。需要注意的是，“2020中国上市房企信用表现TOP10”10家企业的平均已获利息倍数为92.62，其中龙湖集团为317.25。
从理论角度来说，房企需要具有充足的息税前利润，才能确保可以担负利息费用。因此这个角度来看，“2020中国上市房企信用表现TOP10”债务利息压力，比其他59家入围房企普遍要小。
不过需要正视的现实是，实际操作过程中用来支付利息的是现金，而不是收益。因此在“2020中国上市房企信用表现TOP10”榜单中，观点指数增设了另外一项衡量房企偿付借款利息能力的指标，即现金流量利息保障倍数（经营现金净流量相对于利息费用的倍数）。
数据来源：企业公告、观点指数整理及测算
数据显示，入围的24家A股房企中，有7家现金流量利息保障倍数为负数，包含1家2000亿级房企，和3家千亿房企。事实上，上述4家大量级房企，有一家2019年曾遭遇深交所问询是否有短期偿债压力，另一家则因为黑天鹅事件甩卖部分项目救急。
而45家内房股中，则有15家现金流量利息保障倍数为负数，现金利息支付能力同欠佳。
中海评级最高，信用利差逐步加大分化
回归到榜单中衡量信用表现最为直接的指标——信用评级，可以看到企业间分化较为明显。
在“2020中国上市房企信用表现TOP10”榜单中，中国海外发展的主体评级最高，惠誉给予“A-”评级，这也是目前房企中最高的信用评级。
数据来源：iFinD、公开信息、观点指数整理
另外，穆迪和标准普尔分别给予中国海外发展Baa1和BBB+，评级展望稳定。得益于此，在该指标上，中海也收获了满分。
“2020中国上市房企信用表现TOP10”中，除开中国海外发展外，获得高评级的还有万科和保利是惠誉BBB+、华润置地是穆迪Baa1。
从整体来看，69家候选上市房企的信用评级以惠誉BB-以下，穆迪Ba3以及标普B+以下为主，分别为27家、7家和5家，这些等级意味着支付能力不稳定有一定的风险。而惠誉CCC+则意味着信誉很差，偿债能力不可靠，可能发生违约。在所有入围的69家房企中，有4家获得惠誉CCC+评级。
观察不同信用评级的房企，观点指数挑选发行时间、期限和类型相近的债券产品（由于已发行债券产品不能做到完全等同，因此可能有小误差），可以看到整体上国际信用评级越高的房企，其债券融资成本会越低。
2020年1季度，受疫情影响，房企的销售节奏受到干扰。而对于房地产融资监管，3月3日，央行明确了将保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。
展望2020年，信用表现越好的房企，犹获通关密语，在资本市场上将更加畅行。
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