一場疫情，放大了許多東西。
而在樓市裡，“分化”與“落差”就被置於放大鏡之下，格外清晰。
有人降價百萬只求賣房，有人戴口罩排隊搶光豪宅。
二三線城市開始湧現“拋售潮”，北上深杭卻讓大家見識什麼叫有錢人。
2020年第一季度，全國樓市就是這麼魔幻。
而魔幻的背後，我們看到了小區、城市、地域以及城市治理機制的差別。
聚焦全國，看看哪些城市“有苦難言”，哪些城市“始終堅挺”。
01
二線“拋售”
“今年本來要換房，現在看來是不太可能了。”
這是最近看到最多的訊息。
一些二三線的購房者，年前打算在今年3月份的小陽春賣房置換，現在卻成了痴心妄想......
有粉絲表示，疫情還沒有結束的時候，所在城市小區就出現業主降價拋售的現象。
雖然已經可以線下帶看，但是因為大部分購房者對疫情仍然心有餘悸，現階段線下看房的還是比較少。
不同於一線城市，永遠有人盯著那為數不多的筍盤。二線城市的尷尬顯而易見：降價的人多、房子多、客戶不多......
這波降價，也遠遠不是小打小鬧地降個幾萬。
據南方樓事調查所知，如南京、蘇州、無錫等地近期都出現了二手房降價拋售的現象，降幅從幾十萬到上百萬的都有，甚至有的高達40%，簡直就是“打骨折”降價。
座標南京的知乎用戶韋生髮帖表示，“小區近期上新的幾套同面積的二手房，資產突然縮水了……”
韋生的房子位於城東的東郊小鎮，原本打算今年賣掉房子置換，但因為疫情推後。
在諸葛找房顯示，同面積45㎡左右的戶型，去年成交價在120-125萬左右。
但是近期掛牌價有房源甚至掛出100萬左右的總價，價格比之前成交價降了差不多20多萬。
“降幅差不多有25%，這換誰能接受？”
隔著屏幕，也感受到韋生那顆不想妥協的心。
南方樓事發現，不管是在鏈家、貝殼還是安居客，南京降價房源並不少，降價幅從幾萬到幾十萬不等。
對此現象，南京鏈家中介表示，拋售的房源大部分是性價比不高的房子。
“真正的好房子，今天不定，明天就賣了。”
無獨有偶，蘇州中介朋友圈的“降價房源”也開始增多。
根據諸葛找房的數據顯示，蘇州這個月的二手房房價環比上月下跌0.92%，有307套房源出現不同幅度的降價。
▲圖源：諸葛找房
甚至是園區核心板塊、獅山學區房都出現了一批“砸盤俠”，而且大部分以低於掛牌價甚至成交價的價格拋售。
圖源 蘇州樓市情報
以龍湖時代天街三期為例，最近蘇州中介發朋友圈表示，急售115㎡的精裝戶型，總價僅599萬的。
南方樓事在鏈家查詢發現，就像這位中介說的，龍湖時代天街三期，在售房源掛牌價沒有低於700萬的。
同樣的戶型，去年成交的房源總價也要665萬。
另一邊，座標無錫的金女士也表示，朋友住在金科世界城，前幾天有業主把房價降了177萬，跌幅將近40%。
“同小區的其他業主心態直接崩了。”
據發來的截圖顯示，該房源原本的掛牌價為450萬，現在僅273萬，還是全屋精裝。
據南方樓事跟當地中介得知，該房源是業主自身問題，需要變現所以拋售。
“拋售潮”的背後
二手房與新房之間的力量拉扯，則更加魔幻。
這些出現二手房“降價拋售潮”的城市，新房市場卻並不冷清。
很多城市從上週開始，售樓部就十分熱鬧，購房者戴口罩看房、新盤銷售量激增......
以南京為例，上週有8家樓盤接連拿到銷售許可證，隨後許多購房者緊急到售樓處看房，準備登記報名，搖號開盤。
當地中介透露“售樓處基本都是人擠人，一些熱門樓盤一天能成交幾十套，每天看房的不下一百人。”
上週末的南京某新盤售樓處（來源：輝哥說樓市）
究其原因，都逃不過以下兩點：新房打折促銷潮來臨、二手房存量大。
先說說第一點，疫情之下的房企現金流壓力多大可想而知。這也就不難理解，不管是大小房企都用盡心思變著花樣，推出各種“促銷打折”活動，無理由退房也成了當下的流行趨勢。
（可點擊鏈接回顧：半年無理由退房、售樓處直播喊麥，疫情下的房企太難了……）
對於購房者來說，在一二手房價格並無明顯差別優勢的情況下，購買新房無疑是更省事的選擇。
再說回二手房拋售，或許還可以從各城市的二手房存量中找到原因。
據鏈家二手房庫存統計顯示，新一線城市的二手房存量很多已經超過一線城市，很多城市動輒6w套，更有城市超10w套。
其中蘇州在2月份存量高達57113套，南京更是突破6萬，高達75899萬套。
值得注意的是，這還只是鏈家網上的二手房存量。
除了海量的庫存，南京、蘇州等城市每天還有源源不斷的二手房掛牌上市。
我們都知道房地產行業特點是高負債，也正因為這樣，只要宏觀環境一有風吹草動，投資客們都會風聲鶴唳。
現在疫情持續的一個多月，部分投資客更是因為資本、現金流等因素，需要拋售房產週轉。
最慘的還是那些受疫情影響的中小企業主，他們當中許多人也面臨著“賤賣房產”週轉的困境。
而出現拋售的情況，並不侷限於上面例舉的幾個城市，其實全國各城市都或多或少存在，只不過上面幾個城市近期尤為突出。
這只是剛開始。在疫情所造成的經濟衝擊“後勁”下，接下來全國各城市或許還會陸續出現更多的降價房源。
我們總是能聽到一種聲音，“需求不會憑空消失”，這話不假。
但需求只是滯後，並沒有增加。
新房供應不減、二手房庫存量大、購房者數量沒有增長......這些對於二手市場來說，都是極大考驗。
在2020年春節經此一“疫”，全國人民都進行了一場生死教育，所以大家會重新審視生活。
對於投資客來說，會更加重視現金流；而對於剛需來說，會更加註重生活本身。
所以，二手房消化量很可能會很慢。
但不得不說，其實這些“降價拋售”對於剛需來說，是抄底二手房的機會。
選擇多，房源之間競爭大，相對的議價空間也比較大。
02一線“堅挺”
二線拋售，但到了一線城市，便是另一番景象。
一掃疫情的陰霾，3月的北京上海售樓部人擠人、杭州兩次“萬人搖”以及深圳千萬豪宅秒光......
01.深圳
深圳樓市是朵昂首挺胸的“奇葩”，總是不會低頭。
深圳人用清盤數據，向大眾再次證明了“深圳購買力”。
疫情後深圳首個開盤的招商太子灣，想必前段時間再度刷屏了全國樓市。
總價2000萬起步，最高5000萬+，妥妥的豪宅。
3月7日開盤當天，土豪們帶著口罩排隊，12分鐘賣掉了3.6億。期間因為售樓部人流量過大導致警察多次上門，隨後不得不轉線上銷售，即便這樣當天還是售罄。
隨後不久加推14套房源，總價4000萬+，這次更在15秒左右就被秒光，貨值6.23億。
不僅僅是豪宅市場如此矚目，普通的新房成績單也一樣不俗。
3月12日，光明正大城突擊開盤15分鐘銷售40套，當日線上秒鎖453套。
3月16日線上開盤的萬科星城，在7分多鐘就賣掉了288套公寓產品，開發商連夜緊急加推。
上週開盤的恆裕瓏城，單週賣掉45套住宅。
即將開盤的中海萬錦熙岸華庭，在誠意登記首日，售樓部購房者也源源不斷。
圖源 青友圈
除了新房市場，深圳二手房也依舊堅挺。
從深圳中原的2月深圳樓市報告來看，掛盤樣本房源中漲價的業主，是降價的兩倍。
從樣本房源的漲跌區間上來看，房源價格相對穩定，房源上漲和下跌的幅度均在5%之內。漲幅在0-5%的房源佔比為67%，而跌幅在0%-5%的房源佔比為33%。
各區的成交均價也普遍上升。
此前南方樓事採訪過數位資深經紀人，他們都表示，絕大部分業主都不著急，少數急賣的，也是因為疫情經營受影響的小企業主。
“業主心態都是疫情過後我再漲價賣，撿漏成功的客戶太少了。”
02.上海
最近的上海是什麼情況呢？
引用真叫盧俊團隊的一句話來形容，“售樓處這種樣子的之前只在前灘看到過。”
3月的上海，異常火熱。
售樓部開始陸續接待購房者，最近一週浦西浦東的項目都基本開門了，但是每個案場限流100組。
此前曾有人預測，2020上海，預期在4月份以前或無新房可以開盤甚至無任何認籌開啟。
但最近的市場情況證明，新項目不僅開盤了而且成績出乎意料的好。
新江灣學區樓盤，排隊買房；
大虹橋的首創禧瑞薈，一個週末成交了15套；
總價1200萬的大虹橋別墅，這個週末賣了10套；
非地鐵房，佘山國貿天悅，兩天成交19套；
......
還有一個預計3月底開盤的親水灣風華項目，上週預約看房，售樓部人滿為患，還因為人數過多停止接待。
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上海在過去兩年，外環內的土地出讓量偏大，今年上海市中心的供應量的比重比想象中的高。
雖然有持續的房源供應，但購房者在總價內能買到的房源並不多。
所以現階段對於普通購房者而言，當下的選擇大概率是比較好的。
03.北京
3月的北京，從南到北、從西到東，許多項目都出現排隊進售樓處的現象。
這樣的場面，不亞於深圳。
中原地產首席分析師張大偉分析，疫情下未來房地產不可能普漲，疫情穩住了，下面就開始看經濟穩了，對於任何人任何企業來說，作為調控效果最明顯，當下房價最健康的北京，值得聰明人開始看房了。
04.杭州
除了深圳、上海和北京，躋身新一線城市的杭州也不甘落後。新房市場同樣火熱，中籤率依舊很低。
3月連續出現兩次“萬人搖”，絲毫沒有受到疫情影響。
3月1日，西湖國際城的最後262套高層房源，共吸引到了17290組家庭登記，平均中籤率只有1.5%。
3月10日，杭州華夏四季加推最後一批高層房源，總共308套，最終吸引到了11378組家庭登記，平均中籤率僅為2.7%。
據統計，2019年杭州新增55.4萬常駐人口，碾壓深圳。
而這其中一部分人口，很可能會轉化為新需求購房者。
圖源 城市戰爭
所以在市場恢復後，因疫情而延後的需求會冒出，成交量逐步上揚。
但由於杭州“限價”政策嚴格，所以價格會比較穩定，但比較火熱的板塊還是會很難中籤。
△
不是說全國市場要腰斬了嗎？
一線城市市場卻一騎絕塵，線下一復工，購房者投資客爭相湧進市場搶房，令人瑟瑟發抖。
也因為一線市場過於火熱，有人會質疑，其中是不是有什麼“內幕”？
不可否認，或許個別城市個別樓盤為了重振市場以及購房者的信心，員工需要“內定”來完成營業額，後續再慢慢轉手給感興趣的購房者。
當然這種情況佔少數，市場整體的慣性和需求都在，長遠價值仍然存在。
所以，隨著疫情的緩解，一線樓市率先回暖是必然的。
03市場“割裂”的背後
一線城市堅挺，二三線疲軟。
接下來的樓市會怎麼走？
很顯然，分化會繼續。
一二線城市仍舊值得期待，三四線城市壓力很大。
而分化的背後，我們從城市的基本面可以窺見一斑。
這次疫情我們看到了差距，而且這個差距背後不僅僅是小區，也不僅是地域，還有治理的差別。
同樣是隔離，有的小區物業幫忙購買生活物資，有的小區甚至連消毒工作都沒有做到位；有的城市早早採取措施，有的反應遲鈍，後知後覺。
所以，選擇一個治理和管理能力高的城市，可能讓你規避突發事件時候的困厄，甚至可以讓自己有更多的保障。
而目前所有城市狀態和格局，是基於各大城市先前要素，比如區域地理、多年發展差距等。
這次疫情，真實反映了每個城市的發展水平。
這點上，我們能明顯感受一線城市和部分二線城市的城市管控能力，組織和協調能力都比小城市好，有相對務實的多的價值觀，還有充沛的社會資源。
例如杭州，這次杭州政府在抗疫大戰中的硬核表現，用實際行動傳達了杭州政府公信力和城市綜合實力，實力圈粉，對人才吸附力也會因此進一步加強。
即便不談城市得價值及未來潛力，單從房子的流動性上看大城市的也好很多。
比如二手房，一二線大城市的房子流動性好，就算價格下跌，還會漲回來。而一些弱二和三四線，一旦下跌，你要賣給誰呢？誰願意接盤？你要站崗多久？
買漲不買跌，這是大部分人買房最粗暴的評判標準。
房價上漲的時候惜售，下跌的時候都躲得遠遠的。
04建議
所以在接下來，該如何選擇城市選擇地段買房？
南方樓事有以下幾點建議：
首先，要選對城市，不是所有城市的房子都值得買。首選一定是一線和強二線城市。
一線買房就算買入時機和板塊都不太好，只要耐心一定能解套創新高。
二線城市買入的時機很重要，如果買不好很容易被套住多年，但大方向來看二線城市偏低的價格，未來爬升上來也不難。
三線城市，建議大部分購房者如果不是自住，想要投資的話就不要買。如果非要買，可以考慮一二線城市附近的衛星城。
其次，迴歸中長線價值投資的思維，做好一定持有周期的心理準備和財務準備，短期的政策調整、房價起伏都不會慌亂。
你所在的城市樓市情況如何？
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