涉疫情商鋪房租問題引關注。一面是政府號召減租、免租，共度難關，一面是店家、房東各有難處，難成共識。減租、免租、退租，是“情分”還是“本分”？
受疫情影響，餐飲、商場行業不得不關門停業，尤其是連鎖、中小企業損失巨大。各地政府出臺文件號召減租、免租，可9成以上商鋪的私營房東因各種原因無法滿足承租人的減租、免租、退租要求。
北京市朝陽法院最近遠程審理調解了一起涉疫情商鋪退租案，最終雙方協商解除合同。這也是北京首例涉及疫情引發的房屋租賃糾紛案件。疫情期間商業租賃房租該怎麼交？承租雙方該不該共同應對風險？政府出臺的通知文件，是否有法律效力？
《遠見》欄目
製作人
王思遠
北京市一中院
房地產案件主審法官
趙蕾
首都經貿大學教授、消費大數據研究院院長
陳立平
完整訪談請聽音頻⬇️⬇️⬇️
現在各地政府發文，號召做‘中國好房東’，共同抵禦風險，很多公制場所都響應號召。但絕大部分私營和民營商用房屋的房東，不同意減租免租。雙方爭論在於：
疫情導致無法營業屬於‘不可抗力’，全額交租不合理。
房東們認為這是租戶應該承擔的風險。
您怎麼看？
陳立平：在北京，疫情後絕大部分購物中心給租戶適度減免房租，但零散、小微餐飲企業、服務企業面臨房租壓力非常大。房租是由市場供需決定的，房東會更多考慮自己的利益，如果與個別房東交涉，很難有效果。現在很多政策著眼於房租問題，房租只是表象，核心問題是：如何在疫情面前共同面對風險，經營者跟個體房東要有協商。
北京朝陽法院“雲”宣判“涉疫房屋租賃第一案”：雙方協商退租。
政府出臺的文件具有什麼樣的法律效力？
趙蕾：疫情防控、突發公共衛生事件的應急管理領域，根據我國的法律規定，行政機關有以下職責：
疫情防控中採取應急措施或臨時措施。
對疫情防控工作進行獎勵、社會保障、撫卹等措施。
這些都是行政機關在履行職責，都是有法律效力的。但具體還要看文件內容，有的規範是強制性的，一旦違反就要承擔行政、甚至刑事責任（比如交通管制，封鎖危險場所、限制公共場所的活動）；還有一些是倡導性的規範，主要是引導作用，像北京市出臺的文件主要是針對一些中小微企業，明確說部分國企需要減免租金，對其他性質的企業，主要是倡導規範。
遇到因為突發情況產生的商業糾紛，其他國家有什麼值得借鑑的經驗?
陳立平：在日本，行業協會發揮了重要作用，比如社區有商業街委員會，城市裡有商工會議所、經濟團體聯合會。日本的社區商業街委員會，所有商戶必須強制性加入。一旦發生地震、震災等活動，這些組織就可以代表整個商業街中小零售業的利益，出面協調租金、經營損失等問題。
疫情屬於‘不可抗力’，那因‘不可抗力’終止合同有哪些判定原則？
趙蕾：實踐中要考慮疫情對不同合同履行產生的實際影響，不是發生疫情就免除所有合同義務和責任。疫情對商業的影響基本分為四類：
沒有影響。
有一定影響，但合同還可以繼續履行。
對雙方合同的基礎有重大影響，繼續履行可能造成“顯失公平”。
直接導致合同不能履行。
只有第四種情況才適用合同法的不可抗力。
從2003年非典時期的審判實踐看，很多法院判決適用了不可抗力條款、免責，也有適用了公平原則，對疫情產生的損失在出租人和承租人間進行分配，少數是引用“情勢變更”原則，就是說合同締結履行的基礎發生了重大的變化，可以履行，但繼續履行可能對一方顯失公平，這種情況下可以請求法院進行變更合同或者解除合同。
商業體系怎樣‘反脆弱’？如何讓法律‘好看又好用’？
陳立平：這些年圍繞商業零售業、線上線下新零售等概念，大量熱錢湧入零售行業。大家都忙著掙快錢、炒概念，行業非常不冷靜。這次疫情給大家提供了反思：
零售業本來就很脆弱，需要應對環境變化，自然災害等風險也是行業發展的一部分，零售業、餐飲業平時要做好充分預案。
這些年很多零售業的資產過重，對外部災害的反應能力就弱。應對災害更主要的是企業自身的發展能力，因此要制定長遠的、可持續發展的規劃。
政府指導非常重要。這次疫情發生後，國家沒有亂，老百姓沒有慌，最關鍵的一環是社區、生鮮、超市、便利店發揮了主導作用。街上所有門店都停業時，超市和便利店亮著燈，為穩定民心起到重要作用。政府應把應對災害看作是重要工作，早日製定應急預案和體系。
趙蕾：我國作為成文法國家，現在也逐漸開始重視判例的作用。從最高到高院到基層出臺了各種實施辦法，重視指導案例的作用，目標就是統一裁判尺度，同案同判，讓有糾紛的人對規則有明確認識。最高法去年出臺了《關於法律適用分歧解決機制的實施辦法》，我相信裁判尺度統一，規則透明化的問題能夠慢慢實現。
編審：
劉志軍部分圖片由受訪者提供。閱讀更多 經濟之聲 的文章
