3月16日，國家統計局發佈了2月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，其中新建商品住宅價格變動數據顯示，23城環比下跌，26城持平，21城環比上漲

新建住宅一年以來價格表現

在疫情影響下，新建商品住宅價格仍呈漲勢的21個城市中，瀋陽赫然在列，並以漲幅0.5%緊隨成都（以漲幅1.2%領跑）、徐州、福州、煙臺四個城市之後，進入2月環比漲幅前五梯隊。從瀋陽新建商品住宅面積區間分類價格變動上看，90-144m²以0.9%環比漲幅居首，144m²環比漲幅0.6%，90m²以下環比漲幅0.2%。

2月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數

為何疫情影響下，瀋陽房價漲勢依然如此“倔強”？

群體預期 加持房價走勢

日前，瀋陽本土某網站發起了一項民意調查“疫情過後，瀋陽房價會漲會降？”投“漲”的佔了68.3%，評論中也呈現出總體看漲、預期樂觀的主流態度。

瀋陽某地產網站調查問卷

預期，說到底是一種心理現象，它的一個重要特徵，就是個體預期會演變成群體預期。在經濟活動中，群體預期對交易價格會產生重要影響，供求關係背後，往往都是群體預期在“搞事情”。

在瀋陽，投資者對樓市看漲、特別是對房價的群體預期，一直慣性很大，“買漲不買跌”更被踐行的淋漓盡致。就像在樓盤銷售現場，越是需要排隊購買的樓盤，託門路、找關係、挖空心思要買的人越多，為搶得了火爆盤的一套房而暗道僥倖的更不在少數。

瀋陽房價群體預期看漲的成因比較複雜，以下幾點尤為突出——

• 長而穩健:近五年來，瀋陽房價一直處於穩步上漲的狀態。五年前均價大概在7000元/平，2018年8月限購前達到階段高點，限購後，出現交易量短暫回調，但很快又恢復正常。在這五年間看衰瀋陽房價沒出手的，如今無不談房頓足、聊價扼腕。

• 政策利好:2020年瀋陽市政府工作報告明確提出，要著力提升城市發展等級，加快推動瀋陽從區域中心城市向國家中心城市邁進，爭取早日納入國家中心城市體系，從以往幾個國中城市（鄭州、西安等）的情況看，未來房價上漲的幾率很高。

• 資本所向:一年來，各領域大佬們先後拎著錢袋子進入瀋陽，從王健林到馬化騰到馬雲，從華潤、恆大到華為，巨頭紛紛到沈投入巨資，重金所指，眾民跟風，城市發展預期整體高漲。

越限越購 沒條件創造條件也要購

另一方面，限購等調控性政策措施，雖然在一定程度上緩解了房價過快上漲的趨勢，但這種臨時性應對措施，本質上是遏制需求，從另一個層面就刺激了人們“物以稀為貴”的上漲預期：越是稀缺緊俏的物件，大家越“上趕著”，價格就還得漲。這種反向預期作用力之下，“限購”等於向投資者釋放了房價上漲的預警信號。

瀋陽某復工項目的售樓處

虹吸效應 周邊需求暗潮洶湧

對周邊人口強有力的吸附能力，是瀋陽樓市量價齊升的關鍵所在。

瀋陽是關外發展最好的城市，省內高校畢業的年輕人，為了找份專業對口的工作，除卻北上，來沈打拼是首選，隨之產生的置業需求剛性十足；即便北上一線城市工作的那撥，面臨北上廣深望而生畏的房價，返鄉置業首選依然是瀋陽；周邊從行政級別更小的區縣城鄉流到瀋陽謀生的人口動線、東三省其他城市中有經濟實力的家庭尋求穩定投資收益的出路，紛紛潛伏著在沈置業的洶湧暗潮……

由此即便重重限購之下，2019年外地人在沈購房總銷量佔比仍達47.5%，而且潛在需依然猛烈。作為東北三省中為數不多的淨流入城市，瀋陽人口增速平穩。2018年底，以瀋陽為中心，150公里範圍內涵蓋了8個人口超百萬的城市，累計超過2400萬人，佔全省人口總數的55.5%。

綜合東北三、四線城市產業空心化、資源枯竭化等導致的人口外流情況，未來東三省34個城市的人口格局，將加劇呈現出區域人口向以瀋陽為代表的省會中心城市傾聚的情況，作為東北第一方陣的瀋陽，未來置業吸引力也呈明顯增長態勢。

東三省近年人口變動情況

除了上述原因，房價上漲背後還有一大推手——地價，土地一級市場是樓市的晴雨表，近五年來，品牌房企在沈拿地熱情高漲，地價水漲船高，和平、瀋河、鐵西等區域地價已破萬，不少區域當前的地價水平，已遠超五年前的房價。

此外，2017年之前，瀋陽房價錯過了全國漲勢一片的時機，目前仍處於價格窪地的補漲過程。

儘管略呈漲幅，2月瀋陽地產市場表現依然受到了疫情的嚴重影響，3月是房地產企業逐步恢復銷售的關鍵月，以新市府板塊率先發聲的瀋陽樓市，有望日漸邁出疫情陰霾，迎來又一個小陽春。

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