“缓约花期几日看。”
3月17日晚，万科召开2019年报网上发布会，这句源自宋代诗人释宝昙的《春寒》的诗成为发布会的主题。
受疫情影响，今年春寒料峭，即便是龙头房企的万科也难以幸免。当然，这个地产界的文科生总是诗意与新意并存——年度业绩会以网络+电话同步直播，万科算得上是上市房企中今年第一家这样发布年报的。
发布会的列席高管中出现了一位新鲜面孔：新上任的执行副总裁、财务负责人、38岁的韩慧华。有意思的是，这样的安排源自与年报同步发出的一则人事公告。公告中称，王文金不再兼任万科执行副总裁、财务负责人；张旭也不再兼任万科执行副总裁、首席运营官。不过，除了万科董事会主席郁亮、总裁兼首席执行官祝九胜、董秘朱旭，王文金和张旭仍以董事身份列席了本场发布会。
如此“巧合”的节点安排让大家充满了好奇与猜测。郁亮大概也感受到了这种气氛，于是详细解释了个中缘由，他称，王文金将“继续从事综合度更强、复杂度更高的管理工作”，张旭则“集中精力带领物流业务和海外业务再上新台阶”，“还没到感谢他们的时候”。
这样的高管换防动作，只是万科“大江大海”计划的冰山一角。上到集团高管，下到一线城市总，郁亮鼓励的“内部活水”正被逐渐搅开。事实上，仅3个月前的一次任命，就有14个城市总经理出现调整。2019年3月，郁亮重提启动“大江大海”人才计划项目，用于万科组织重建、事人匹配的转型安排。
向城市配套服务商的转型，万科意识到，行业“白银时代”已进入深水区。不明朗的宏观经济形势，持续推进的房地产调控，日趋激烈的行业竞争，都在刺激着万科的变革节奏。
眼下，“黑天鹅”突袭，万科该如何应对？郁亮说，疫情是一个不容忽视的突变因素，危机带来的挑战很大。“大家都是考生，无法置身事外，也无法独善其身。”
站在36岁的万科身后，历经两次金融危机、非典疫情以及宝万之争的洗礼，在万科工作近三十年的郁亮对于如何处理危机，早已不再陌生。在他的经验中，“大体每次危机过后，万科都获得了发展的机会”。
郁亮感慨称，“万科2018年秋季例会，我们提出‘活下去’是居安思危。没想到，今天‘活下去’成为特别真实的存在。”他表示，万科将一如既往、保持警醒，坚持在变化中寻找可能的机会。他认为，疫情过后，物流、冷链将有很大机会。
好在万科2019年的整体业绩表现一如既往的“稳健”。相比碧桂园财报只青睐公布权益销售金额的“傲娇表现”，万科更进一步，干脆摆脱了以“规模论英雄”。业绩会上，销售额数字隐匿在一堆财务数字中，被匆匆带过。朱旭低头笑言，“非常可喜地跟大家汇报，我们连续11年经营性现金流为正。”
“多保留现金在手”
国家统计局数据显示，2019年全国商品房销售面积17.16亿平方米，同比下降 0.1%；销售金额15.97万亿元，同比增长6.5%。这一年，万科实现销售面积4112.2万平方米，销售金额6308.4亿元，分别增长1.8%和3.9%。其中，销售金额在全国商品房市场的份额约4%。
业绩会上，郁亮多次强调“现金为王，手有余粮”的重要性。反映到财报中，2019年，万科实现经营性现金净流入456.9亿元，连续实现11年经营性现金流为正；年末持有货币资金1661.9亿元，远高于一年内到期的流动负债总和938.9亿元；净负债率33.9%，继续处于行业低位。
万科对现金流的重视，还体现在其最新出台的分红方案中。根据万科公布的2019年的分红派息方案，公司拟合计派发约118亿元现金红利。但分红派息方案、分红率相比2018年有所下降。对此，朱旭解释，“董事会经过审议，特别是遇到疫情这种不确定性的外部环境，万科希望能多保留现金在手，应对不确定性，确保公司长远发展。”
2019年，万科实现营业收入3678.9亿元，归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比分别增长23.6%和15.1%。来自房地产及相关业务的营业收入为3526.5亿元，占比95.9%。
值得注意的是，物业业务已为万科财报贡献可观收入。2019年，来自物业服务的营业收入为127亿元，同比增长29.7%，在营收构成中占比3.5%。今年2月17日，万科物业还曾启动2万人招聘计划。万科物业何时上市？就此问题，郁亮强调，暂时没有上市计划。
从万科的融资情况来看，公司境内负债占比73.9%，境外负债占比26.1%。融资对象中，银行借款占比为54.5%，应付债券占比为24.1%，其他借款占比为21.4%。
公司的融资成本处于低位，健康的财务和资金状况使万科保持行业领先的信用评级。截至2019年末，标普、穆迪、惠誉2019年分别维持万科“BBB+”、“Baa1”、“BBB+”的信用评级，评级展望均为“稳定”。公司完成总额45亿元的住房租赁专项债券发行，最低发行利率3.55%；5亿元超短期融资券发行利率3.18%；美元中期票据最低票面利率3.15%。
此外，万科在投资方面继续保持“审慎”态度。2019年，万科获取新项目147个，总规划建筑面积3716.5万平方米，权益规划建筑面积2478.4万平方米；按权益投资金额计算，其中79.9%位于一二线城市。郁亮称，“我们不囤地、不捂盘、不拿地王，始终为普通人盖好房子，都是为了保证足够的流动性。”
至于未来政策如何影响楼市走向的问题，郁亮依然还是那句老话：万科不预测天气，只想当好农民种好地。但他后来又补充了一句，“无论行业政策产生什么样的变化，都希望房地产长效机制能够落到实处。”
祝九胜则针对近期出现的“降准”、“降息”政策是否利好楼市的话题发表回应，“万科不敢给予太高预期。”
区域“换防”
3月17日晚，在发布2019年年度报告的同时，万科还发布了一份人事任命公告，王文金不再兼任万科执行副总裁、财务负责人，继任者是韩慧华。38岁的韩慧华于2008年加入万科，历任公司财务与内控管理部业务经理、助理总经理、副总经理、管理中心财务管理职能中心合伙人。加入万科前，曾任职于江西省九江市修水地方税务局。
这是最近一年来，万科财务负责人第二次换防。此前，2019年5月7日，万科高级副总裁张纪文不再兼任南方区域事业集团首席执行官，转任集团梅沙教育事业部首席执行官，由原万科集团执行副总裁、首席财务官孙嘉接下南方区域区首职务。也是在同一天，时年53岁的王文金重新回归首席财务官。此次调职，其在任不过11个月。
此外，万科公告显示，张旭不再兼任万科执行副总裁、首席运营官。
“万科一直鼓励优秀将领到前线带兵打仗，这是万科一贯的用人原则。”郁亮在解释张旭的调动原因时表示，张旭是2000年万科启动“海盗行动”的产物。
“我们2002年把张旭从中海挖了过来，之后他在武汉公司工作了十年，表现优异，万科武汉今天的成绩与他之前打下的基础分不开。另外，万科的物流业务也是从张旭手上孵化出来的，经过5年铺垫打下了比较好的基础，现在迎来了大发展的机会，张旭主动举手去做物流，同时他还会继续牵头海外业务。”郁亮称。
目前，张旭在事业发展中心的牵头工作由总裁祝九胜暂时兼任。张旭的接班人，郁亮希望能通过“大江大海”计划来找到合适的人选。至于王文金的调动缘由，则涉及万科的另一条用人传统——合伙传承。“合伙传承是万科由来已久的文化，持续不断地培养一代又一代的年轻合伙人担当重任是公司的传统。”
郁亮解释称，王文金毕业就加入了万科，在万科工作27年，在财务负责人的岗位工作多年。三年前，王文金将财务负责人的位子交给了孙嘉，大半年前孙嘉前往南方区域带兵打仗，王文金主动补位，现在把工作交棒给年轻人，他将继续从事其他管理工作。
区域方面的“换防”还在进行。3月17日，天眼查数据显示，北京万科企业有限公司于3月13日发生工商变更，原北京万科副总经理张建新卸任法定代表人、董事长，由胡广元接替张建新出任董事长、法人，卢冰接替黄凯出任董事。胡广元原为北京万科副董事长，黄凯则是北方区域副总经理。
2019年底，万科内部发布大规模人事任免通知，涉及14个城市总，覆盖北方区域、南方区域和上海区域，佛山、济南、西宁、长沙、宁波、上海等14个城市公司总经理都调离原区域。在万科集团副总裁、北京区域首席执行官刘肖的执掌下，此前万科太原公司总经理曹江巍调任青岛，青岛公司总经理刘育民调任北京区域本部。
继年初进行14个城市总经理的大调整后，此轮集团高层换防亦是万科继续推进内部“大江大海”计划的表现。
2019年3月的年度业绩会上，郁亮首次谈及该计划时表示，因为“万科内部活水计划是不充分的，这是必须打破的局面”。去年6月，郁亮明确，“未来更多的将是内部调配，跨区域流动。”
物流、冷链将迎大发展
在2019年财报的“致股东信”中，万科这样写道：“存量竞争是精益化的竞争，全面竞争需要更全面的能力结构去覆盖。”
如何抓住存量业务的机会？比如“泊寓”，截至2019年底，万科租赁住宅新增开业5.6万间，累计开业11万间，成熟期项目（开业半年及以上）的平均出租率约90%。谈及长租公寓业务的商业前景时，朱旭表示，她看好租赁的未来，不过万科规模虽然领先，但主观存在不足、客观存在障碍等因素，导致其商业模式还处在爬坡期和探索期。
竞争由外部转向内部，万科四大区域之间也在“暗暗较劲儿”。一方面是“事人匹配”给予区域活力的提升，同时，各区业绩表现并不统一。据2019年财报，分区域看，万科房地产及相关业务的营业收入中，南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为32.98%、27.23%、20.53%、19.26%。但就销售额来看，南方区域“垫底”，中西部区域排名“第一”。
祝九胜强调，需要客观看待南方区域的业绩表现。南方区域最早介入综合住区业务以及城市综合体项目业务，自然销售的量和比例没那么高，对全周期经营能力的要求也很高。“更何况，孙嘉作为年轻的合伙人，去了南方区域以后，符合我们的用人传统，我们对孙嘉的信心很足。”
万科如何处理区域业绩不均衡的情况？对此，郁亮似乎并不担心。在他看来，前几年中西部区域的份额是很少的，南方、北方和上海区域表现很出色。去年以来，中西部进步比较快。这跟每个城市的发展阶段也有关联，每个区域的发展任务也不太一样。
业绩会上，对于新冠肺炎疫情给企业带来的影响，郁亮认为企业要有免疫力，而企业的免疫力来自于客户的支持和稳定的现金流；另外此次疫情，不能只看到危，也要看到机。
万科看到的“机”是什么？
“物流、冷链将有大的发展机会。”郁亮表示，过去很多城市对仓储物流设施重视不足、缺乏规划，此次疫情中防疫救援和生活保障等应急物资亟需地方存储。疫情之后，相信各地将对仓储物流设施更为重视，万科物流仓储业务也将迎来发展机会。至于冷链方面，郁亮称，“万科提前五年布局，今年1～2月份，万科冷链仓储业务同期增长80%。”
财报显示，万科旗下万纬物流经过近5年发展，服务客户超过850家。截至2019年底，万纬物流已进驻44个城市，获取138个项目，其中高标库123个，冷库15个，可租赁物业的建筑面积逾1086万平方米。
在坚持“房住不炒、租购并举”的大前提下，郁亮还提出三条建议。一是要在人口流入的城市增加各类人才用房；二是加大老旧小区改造力度；三是房地产企业应该为行业提供居住解决方案。
谈及疫情，祝九胜坦言，此次疫情确实对万科产生了较大影响。“如开工时间晚了40天左右、现金流吃紧、销售额大幅降低、延期交房等。总体来说，公司未来一到两年的结算压力相当大。不过随着国内强有力的控制，目前万科工地复工率已达到80%，销售额也回到了正常水平的50%。”
据公告显示，2020年前两月，万科累计实现合同销售面积506.7万平方米，合同销售金额829.4亿元。
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