編者按：論近2年杭州樓市漲幅，首推撤市設區的臨安。一個青山湖科技城TOD概念，房價一路從18年初的毛坯15500漲到了2020年初精裝限價26880，更有甚者提出臨安已離3W大關不遠。
臨安的青山湖科技城已經從2018年最值得期待區域變成了2020年最具想象力區域，嗯，臨安青山湖科技城房價，你能飛得更高！
（一）精裝限價逼近2.7W，一二手房價差值得玩味
今年年初，杭州臨安青山湖科技城地鐵站旁一塊宅地，開發商以樓面價12311元/㎡+自持5%競得。地塊容積率2.5，所建商品住房毛坯銷售均價不高於23380元/㎡，精裝均價不高於26880元/㎡。
相信這也是很多媒體、開發商宣傳攻勢中，臨安房價將破3W的根源所在。但是，急著上車的剛需和殺紅眼的投資客是否有過這樣的考慮：
（1）杭州這麼大的範圍內，有多少板塊是一二手房房價倒掛的？
可以說，杭州大部分的板塊都是一二手房房價倒掛的，看看各個樓盤搖號人數和中籤率就能夠理解。那麼有多少板塊是像臨安一樣，一手房價格高於二手房的？這個一二手房價價差值得玩味。
（2）和其他精裝限價2.7W的板塊相比，青山湖真的有優勢麼？
三墩北：精裝限價2.81W；
閒林：精裝限價2.29W；
良渚：精裝限價2.64W；
崇賢：精裝限價2.3W；
這樣的板塊舉例還有很多，青山湖科技城的優勢在哪裡？
從落戶角度看，杭州現在落戶政策已經放開，在未來科技城工作的大部分人群都滿足落戶條件。從常住人口增量看，杭州2016-2018年（2019年杭州各區人口流入情況尚未公佈）人口總流入61.8W人，其中餘杭常住人口增長24.4W，臨安常住人口僅僅增長0.4W人，人們用腳投票方向顯然不是臨安。
（二）幻想時代，臨安房價可以飛得更高？
說個有意思的事情，燕郊距離北京市中心33km，崑山距離上海市中心35km，臨安青山湖科技城距離杭州市中心36km。
後來燕郊和崑山發生過很多經典的故事。
比如2016年的燕郊：
那一年，北京六環開外的廊坊，喊出2019年均價4萬的口號！
那一年，我一個兒時朋友被忽悠過去，在8、9月份義無反顧的去買！賭上所有家當，用足所有槓桿。
之後的事情大家都有所耳聞，房價17年後一瀉千里，固安、涿州、燕郊中介倒閉一大片，固安從最高每平方米3萬元下降到1.6萬元，燕郊的房價幾乎“腰斬”，從最高每平方米4萬元跌至2.2萬元，有的甚至跌到1.25萬元。
投資客賠得哭爹喊娘，而我後來也再沒有這個兒時朋友的消息。
而崑山呢？中國第一縣級市崑山，經濟發達的崑山，現在花橋房價基本穩定在2萬。
嗯，杭州的房價沒有北京上海房價那麼高，但是杭州的臨安青山湖科技城可以比燕郊和崑山房價高！
臨安的最終幻想：雖然我產業沒有崑山那麼多，雖然經濟沒有崑山那麼強，雖然我距離市中心比燕郊的33km、崑山的35km更遠，但是我有一顆為夢想窒息的雄心，我房價可以賣得比他們更高，我可以創造歷史！
（三）寫在最後
臨安可以賣到3W麼？
可以！前提是在房住不炒的大背景下，在經濟形勢不容樂觀的大背景下，杭州的房價能像2010年前後一樣整體逆勢上漲，臨安的青山湖科技城板塊的上游——未來科技城賣到5W+
落戶、外溢概念能否惠及青山湖科技城？
能！前提是青山湖科技城房價要便宜才有可能促進真正的外溢。想一想在未來科技城工作的996高薪白領們，他們有多少不具備落戶條件？應該沒多少吧？他們購買力也許短時間內承擔不起高昂的房價，但是承擔的起車吧？如果有了車，他們一定要沿著地鐵線這個概念外溢青山湖科技城嗎？要知道南邊的閒林、北邊的良渚距離未來科技城也不遠，和2.7W的限價比，那裡的房價限價似乎還低一些。
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