二娃说
买房，无非两个选择，一个是用时间换钱，一个是用钱来换时间。
前段时间，二娃不是写了一篇增城二手房降价的新闻吗？最后我还专门发起了一个投票调查：你觉得，增城房价多少钱一平米才是底裤价？
结果，58%的人认为，增城的底裤价为14000元/㎡。有60%的人认为，增城2020年整体房价还要跌2000元/㎡以上。
◇ 投票结果截图
他们的预测准确吗？
不瞒实说，还真准！
因为，二娃最近就得知了不少楼盘在降价，其中，增城楼盘降价的的力度最狠，最猛！
那么，都有哪些楼盘正在降价呢？明日不说暗话，在这里二娃就直接点名了，它们就是：
◆ 碧桂园云顶，目前均价2.55-2.75万/㎡，个别天地层2.4万/㎡。
◆ 招商臻园，目前均价2.2-2.4万/㎡，个别天地层低至1.9万/㎡。
◆ 恒大山水郡，目前均价1.4-1.8万/㎡，最低13888元/㎡起。
◆ 实地蔷薇国际，整体均价1.75万/㎡。
◆ 保利大国璟，目前均价，1.9-2万/㎡，最低1.8万/㎡。
◆ 华润润悦，目前均价1.9万/㎡，最低1.7万/㎡。
◆ 绿湖国际城（已更名为绿湖首府），均价13800元/㎡。
◆ 实地常春藤，均价2.7万/㎡，特价房最低2.5万/㎡（要一次性付款）。
◆ 广州亚运城，均价2.5-3万/㎡，最低2.3万/㎡起。
看到这里，可能很多人都想问二娃：这9个楼盘中，哪些值得买，哪些不值得买呢？
别急，二娃这就来对楼盘，进行逐一点评：
一
碧桂园云顶
碧桂园云顶，这个盘对于二娃来说，再熟悉不过了，毕竟之前我就在这个楼盘做策划，所以，它的价格我也非常清楚。
据我所知，目前在云顶在售9号楼、12号楼和16号楼，户型面积涵盖90㎡-140㎡的3-4房，整体均价为2.55-2.75万/㎡，个别天地楼层低至2.4万/㎡。
◇ 项目在售楼栋分布情况
大家都知道，碧桂园云顶是增城的地王，楼面价就已经去到2.4万/㎡了，所以，现在这个价格，绝对是亏钱的。因此，有不少人在说，云顶是碧桂园东部那么多项目里面最失败的一个案例。
那么，值不值得买呢？
二娃是这么看的哈，如果你自己对交通没有太大的需求，或者说自己有车，然后名下也已经有1套房了，想买一套用来做改善用，那么我觉得云顶是可以买的，云顶的交标，环境是没得说的，他的确是碧桂园项目里面品质稍微好些的，然后它的学位也比较好，包括：英国费得斯学校（私立，学费十分贵），市二中，凤凰实验中小学（已开学），不过，市二中并不是买了100%就能入读的。
◇ 项目园林实景图
但如果你是刚需人群，并且在天河上班，自己也没车，主要是靠地铁出行的人，那我并不建议购买。因为云顶距离地铁太远了，交通只能靠自驾，然后配套也相对不足。
二
招商臻园
招商臻园和云顶一样，地价都不便宜，皆超过2万/㎡。记得2018年9月，这个楼盘首次开盘的时候，均价为3.1-3.3万/㎡，当天去化仅20%。
因为操盘太差，然后加上大环境不乐观，所以项目越卖越艰难，后面跌到2.8万/㎡。而如今，更是不计成本亏本清货，仅售2.2-2.4万/㎡。（目前117㎡户型已经售罄，仅剩128㎡户型）。
◇ 2018年网友在开盘现场算的价格
这个楼盘值不值得买呢？
说实话，对比云顶的话，二娃更觉得招商臻园的性价比还更强一些，虽然两个楼盘都没有地铁，但总体来说，招商距离13号线新塘站要近一半。
而且，招商臻园在配套上面，可以秒杀云顶，万达广场、合生汇、永旺梦乐城（建设中）都在它旁边，此外，地铁16号线（规划中），南方医院增城分院（三甲）、新塘客运站距离它都挺近，从地理位置来说，这个楼盘未来的潜力还是挺大的。
◇ 项目所在位置
按照目前的价格来看，我真的是觉得完全可以买的，毕竟2年前，旁边的顺欣花园都要卖2.2万/㎡。
当然，这个楼盘的硬伤也很明显，那就是“目前没地铁”“没有好学校”，所以，如果你对地铁和对学位有需求的，我不建议买。
三
恒大山水郡
恒大山水郡这个楼盘吧，已经卖了好多年了，二娃2016年刚来广州的时候，它就在卖，卖到现在都还没卖完，一来是盘比较大，二来就是位置确实太偏了。
◇ 项目所在位置
说简单点，要配套没配套、要学位没好学位、要交通，距离地铁鬼死远，买这种盘的价值真的不大，尤其是对于在市中心上班的新广州人来说，哪怕它很便宜，我觉得也没什么价值。
另外，这个版块目前进驻的开发商并不多，5年内很难有大的变化。目前新加入的也就是峰尚九里，然而这个楼盘，因为行情不好，至今都没敢开盘。所以，我并不推荐大家买它。
唯一可以买这个楼盘的人，就是本地人，本来就生活在这里的人，或者就在这里上班的人，买来自住倒是可以，投资就算了吧。
◇ 楼盘特价房单位
四
保利大国璟
保利大国璟，楼面价为12489元/㎡，3.8节的时候，特价房仅售1.8-2万/㎡。这个楼盘，二娃去过两次，给我最直接的感受就是，位置太偏了，要啥没啥，距离钟岗站地铁口约1.9km。
◇ 项目特价房单位
整个项目唯一优势可能就户型，70多平米可以做3房，然后单价不高，也就是说，相同的价格，在别人楼盘那里只能买2房，在它这里，可以买3房，这对一些预算不多，但又想买3房的人来说，有一定的吸引力。
总体来说，没太大价值，但是吧，二娃得到了个独家内幕消息，那就是大国璟要引进执信学校，如果这样的话，那么他们有好学位的加持，这个价格还是可以入手的。
五
华润润悦
华润润悦，楼面价12570元/㎡，均价1.9万/㎡，特价房最低1.7元/㎡。
这个项目和大国璟一路之隔，论配套和环境，其实和大国璟都是一样的，距离地铁距离也是差不多的，唯一不同的是产品。润悦卖的是80-125㎡的户型，相比之下，户型没有大国璟那么憋屈，那么狭小，而执信学校的引进，如果按照就近原则来划分，润悦的业主入住的机会还是很大的。
◇ 3月8日特价房源表
所以，我觉得这个价格，对于那些需要学位、或者在附近上班的刚需自住客来说，还是可以买的。
当然，如果你是刚需自住客，但你在珠江新城上班，这种就还是算了吧，太折腾了，一辈子不长，没必要把时间都浪费在路上。
六
实地蔷薇国际
实地蔷薇国际，目前均价17500元/㎡，2018年，最高的时候可是卖到了25000元/㎡啊，现在相当于降价了7500元/㎡。
这个盘，说简单点，优势只有3个：园林很好看、外立面很炫酷、交标很智能。说白了，就是颜值高，然而，这对于入住的业主来说，有啥卵用啊？
◇ 项目园林实景图
说白了，一个楼盘价值大小，它是由地段、交通、学位、配套决定的，但这个盘，几乎都不沾边。你说，这个均价，我还不如买科慧花园，或者去买新塘买次新二手房也行啊！
不过，有个好消息需要告诉大家，项目旁边的那个大铝厂，已经被划入增城区城市更新项目内了，拆掉/搬迁，是迟早的事情。
七
实地常春藤
实地常春藤，目前在售面积77-138㎡户型，特价房，2.5万/㎡-2.8万/㎡。相比去年3万的均价，跌了2000-5000元/㎡，不过呢，2.5万的价格只能买137㎡的户型，而且要求一次性付款。
说到这个盘，前两天，刚好有个网友来跟我聊，说她买了这个项目，2年就跌了20-30万，问我会不会涨回来。
其实，二娃个人并不太看好长岭居板块的发展，我觉得长岭居板块在萝岗这一带，算是发展的最差的，没有太多利好来带动房价。实地常春藤主要卖点就是学位，它们和云顶不同的是，买了就真的能读市二中，但是呢，这个楼盘太大了，等业主全部入住后，可能会出现学位不足的现象，所以，也未必是买了就能100%入读。
◇ 项目售楼部
这个楼盘最致命的缺点就是，距离地铁太远了，周边也没有啥配套，想去逛商业中心，必须开车或者坐公交车去到香雪，要么是萝岗万达，项目自己有点商业街，但是完全不够。
另外，项目的园林和交标还是可以的，总体来说，这个价格我是下不了手的，我觉得还不如选择科学城二手房，比如中海誉城这种次新房。
八
绿湖国际城
绿湖国际城，目前已经改名为绿湖首府了，这个楼盘相信大家早有耳闻，毕竟是大盘，卖了好多年还没卖完。
据业内人士爆料，这个楼盘最近加推，均价低至13800元/㎡，然而，让人意想不到的是，这么低的价格，当天推出154套，也仅卖了30套，去化率低至20%。
◇ 项目实景图
要知道，这个楼盘2018年最高峰的时候，可是卖过18000元/㎡的呀，现在等于是降了4200元/㎡。
不过，二娃想说的是，石滩这种偏僻的地方，不是本地人买来自住，还是别买为好。你说买来投资吧？产业有啥？地铁有吗？好学位有什么？好像我还真说不出来......
不要跟我说，有地铁规划，就问你一句：我现在要坐地铁，有吗？
九
广州亚运城
据二娃了解，目前，广州亚运城在售89㎡-167㎡户型，均价2.5-3万/㎡，最低的特价房，2.3万/㎡就能买，相比之前，均价下跌了近2000元/㎡-4000元/㎡不等。
这个楼盘呢，其实这个价格我个人是觉得可以入手的，自住是没有什么毛病的。
上周，我去踩盘中海左岸澜庭（全新盘）的时候，在亚运城里面走了半小时，这个项目给我的印象就是，环境非常清幽，很舒服，然后学校很多，广铁一中这些都在里面，这也是他们最大的卖点。
◇ 小区内部环境
◇ 广铁一中
另外，项目配套也是有的，距离地铁口也非常近，不过呢，目前在售的新组团“天韵”距离配套（亚运城广场）和地铁是最远的，步行到地铁口起码要走30分钟，所以还是比较麻烦，相比之下，我更建议大家去买他们媒体村的二手房，我觉得性价比更高一些。
需要注意的是，天韵正对面中海左岸澜庭今年要上市，楼面价1.8万+，我预计这个盘的价格会比亚运城高，可能要卖到接近3万/㎡，但配套还没有亚运城好，相比之下，我觉得亚运城可能更好一点。
但如果你是买来投资，就还是算了，亚运城处于番禺和南沙两不沾地带，既蹭不了南沙大湾区的发展红利，又享受不了老番禺的配套，自成一城，相对来说比较孤立，所以升值潜力不大。
总之一句话：自住ok，投资不合适。
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