各地產商都在想辦法賣房，是受疫情影響還是房地產真的到了拐點了？

2020-03-21 23:27:53 佚名

紅哥精品

您好，很高興回答您的問題。自新型冠狀病毒肺炎疫情蔓延以來，全國大部分城市宣佈暫停所有房地產項目線下銷售。一時間，開發商售樓部關門，房產中介店鋪歇業，樓市進入短期休市期。開發商資金週轉問題越來越突出，多家房企紛紛上線網上購房平臺，各種促銷優惠活動鋪天蓋地而來，恆大更是祭出75折大招，霎時燃爆全網。或許，有些人就會問房子真的要下跌了？是不是樓市的拐點到了，亦或僅僅是受疫情影響？

從2月份以來，全國已經有10家房地產公司申請破產了。這些公司大部分都是實力較差的地方小公司，融資渠道有限，資金鍊條非常緊，現在市場停滯了，公司馬上就不行了。如果你認為大量房地產公司破產，房子價格要下滑，那麼恭喜你，你看錯了。許多小公司都死掉了，大公司沒人競爭，價格就肯定堅挺了，另外許多人會更渴望有自己的房子，剛需族會更多了。很多房地產企業都是高負債運轉，沒事的時候倒是風生水起，一有點風吹草動，這些長盛不衰的房企馬上就會陷入困境。畢竟房地產行業屬於資金密集型行業，如果不能及時解決資金週轉問題，恐怕不少企業無法度過目前的難關。

漁洞認為，各地產商都在想辦法買房，是因為受疫情影響傳統的二三月小陽春被耽擱了，線下交互場景的消失迫使開放商由線下走上線上，通過加大線上推盤和鎖客力度來挽回失去的銷量，這只是房產公司的正常營銷活動，並不是不是房地產的拐點到了。

希望我的回答能幫到您。我是一直堅持手動碼字的漁洞房產說，喜歡我評論的朋友記得加關注點贊，謝謝！

樓市縱論

近段時間，大家被恆大75折售房的廣告給刷屏了。對於認為房屋銷售基本原價，最多隻打95折或9折的老百姓來說，感覺房價就像路邊小販揮淚大甩賣般，幾乎快支撐不住了。所以房價拐點論又佔據了輿論的制高點。

事實真是這樣的嗎？那我們來仔細看看真實情況到底是怎麼樣的。

如果對於恆大有所瞭解，每年房屋銷售的淡季，他們會在房屋銷售不好的地區推出部分85折房源。也就是說年後的淡季所打的75折只是在往年正常操作的基礎上僅僅再少了一折。而且這少掉的一折房價還不完全是恆大少掉的利潤。

為什麼這麼說呢？正常房產銷售過程中是有銷售費用的，這包括銷售人員提成，廣告費用，管理費用等。合計佔到了房屋售價約8%左右。而網絡售房，這部分支出被大面積省下來了。

再看恆大負債率在92%左右。疫情當下，建房、售房工作幾近癱瘓。而且，就算疫情之後，其銷售也只會慢慢回升。那麼，在這種情況與其面臨償付財務利息和逾期費用，不如把這部分費用直接讓利給購房者。

所以三個因素想加，使得75折售房並不是因為房價產生拐點，房產商的提前應對機制。

再深入一點看看恆大此次參與打折的樓盤，更是印證了這個觀點。基本上這些樓盤都是已建成，且相對銷售狀況較差的一些現房。期房和銷售較好的樓盤並未參與。如果是房產商提前預知房價拐點的話，那麼是不會惜售這部分房源的。

綜上所述，近段房產商的行為與其說是房價的拐點，不如說大有可能會成為以後房地產商售房方式的革新。

記得2016年股市採用熔斷機制那樣，結果四天時間人均虧損16萬，結果被政府立馬叫停。房價也是同樣的道理，如果只是單一指標對比國外，確實房價看似過高。但是，高房價所在當時發展期間給各地政府提供了充裕的建設資金。同時，也是老百姓所擁有的財富的最重要的一部分。所以，在近幾年房價調控過程中，基本政策還是穩字當頭。個人分析應該更多是維持房價低增長的同時用相對高增長的gdp拉平房價。

救贖者vlog

各地產商都在想辦法賣房子，不僅是因為受到疫情影響，而且地產商本身蓋了房子也就是拿來賣的，自然要想辦法儘快賣出去。

2018年10月起，全國棚改任務和商品房去庫存目標基本實現，樓市政策逐步收緊，房價進入“橫盤”狀態；2019年，全國房價開始出現分化，標誌著房地產拐點正式來臨。

第一、地產商想辦法賣房和疫情的關係

疫情作為不可預見，不可預防和不可控制的意外事件，對樓市影響很大，直接影響了樓市成交量，進而逼迫地產商不得不想盡一切辦法賣房子，確保現金流充裕，防範經營風險。

01、疫情對樓市開局影響很大

疫情發生後，大家都減少了不必要的外出，商家關門歇業，各項人流聚集的商業活動都被叫停了。

出於疫情防控需要，各地房協發出倡議，建議地產商暫停售樓部營業。各地地產商也積極響應，關閉售樓部，只保留線上售樓。

基於長期以來的消費習慣，大家在房產領域還不放心線上售樓，多數地產商在疫情期間的成交量都出現了嚴重下滑，整體成交量腰斬。

CRIC數據顯示，2020年春節期間，全國88個重點監測城市的房屋成交量環比下滑93%！其中的一線城市交易量環比下滑99%！

貝殼研究院數據也顯示，2020年1月重點監測的18個城市，二手房交易量環比下滑38%，同比下滑27.3%！

億翰智庫2020年1月房企銷售數據則顯示，銷售額TOP100房企1月銷售額6073億元，同比下滑9.6%；銷售面積4413萬平米，同比下滑8.8%，量價雙跌！下滑幅度低於行業整體水平。

綜合這些數據可以看出，疫情直接影響了春節樓市的“返鄉置業季”，直接影響了1月份房產交易量，三四線中小房企影響更大些，頭部房企影響要相對小一些。

02、“天下武功，唯快不破！”

面對嚴峻的銷售壓力，率先扔出“王炸”的是恆大。

新鮮的組合拳：線上恆房通、75折優惠、全民佣金加無理由退房！一番難以抗拒的組合拳下來，鎖定目標銷售業績4.7萬多套房，預計回收資金580億，算是“快”人一步！

恆大搶收第一波“韭菜”後，碧桂園、富力等房企陸續跟進，發力線上售樓和無理由退房。其他房企也採取了各種各樣的銷售策略，比如，買房送車位等。

總之，疫情籠罩下的這波銷售，沒有最狠的，只有更狠的！不管套路如何，目的都是為了想辦法把房子賣出去，把錢收回來。

本來大家在“春耕”季節不用這麼“拼”！按往年的規律看，春節留給三四線收割“返鄉置業”，等這些人買完回來，一二線再收割“小陽春”，上半年基本就這樣了，一二三四線都有飯吃。

但今年突發疫情，國家一次又一次地延遲復工，交易量腰斬，市場遲遲不見好轉。三四線“返鄉置業”已經黃了，眼看“小陽春”又要黃了，逼得一二線房企不得不使出渾身解數，想辦法賣房，也就有了前面說的那些。

因此，疫情直接導致了房產交易量嚴重下滑，也逼迫地產商想盡辦法賣房子，疫情確實是直接原因。

第二、地產商想辦法賣房，也有自己的一本賬

“家家有本難唸的經！”

在頭部地產商中，小菜之前分析過“現金奶牛”碧桂園，這次分析恆大地產。

01、營銷策略分析

恆大每年（2016-2020年）都在打折，少的時候9折，多的時候6折。今年受疫情影響，開年就打了75折，在打折時間上，有些操作異常。

往年打折季，一般都安排在年中或年尾，根據市場行情、資金鍊情況和投資計劃，提前做出合理安排，選在年初就大幅打折，幾乎沒有。

從打折區域看，也不是全國每個樓盤的所有房子都在打折，更多還是銷售不夠好的項目，或者需要儘快清盤迴款的項目，等等，才會安排打折促銷。

不可否認，線上恆房通、全民佣金和無理由退房，確實在疫情期間為恆大的銷售業績增長作出了重要貢獻，也確實帶來了一定的目標業績增長。

其中，全民佣金策略讓人很容易聯想到“傳銷”！但從政策內容看，又對註冊會員沒有任何人生約束和經濟負擔，合法性沒有任何問題；也確實能為有一定資源的人利用疫情苦點生活費，還是很有誘惑力的，客觀上提高了大家參與的積極性。據說全民佣金方案推出後，註冊會員數增加了130萬。

無理由退房政策的推出，從線上營銷策略來講，引流的作用更大些，便於大眾消除顧慮。但帶來的後果就是增加了線上售樓訂單的不確定性。

而多數房企在線上售樓政策上也相繼跟進“無理由退房”，更多考慮也是看到了引流的實際效果。怎麼說呢？你這種搞了，如果我不跟進搞，那我的客戶就會被你搶了。

還有一點就是，房產交易畢竟是大額交易，人出現反覆和搖擺都是正常的，需要給予充分的時間考慮，而且線上售樓的弊端就是無法替代線下體驗感，也無法替代實地看項目現場帶來的安全感和信任感。

不管怎麼說，恆大在這次疫情中，確實“快”人一步！收穫滿滿。

02、資金鍊分析

截止2019年中，恆大在手資金2068.3億，短期內到期債務3758.5億，短期債務佔比為46.2%，在手資金和短期債務覆蓋倍數為0.55！

也就是說，在手資金離短期內到期債務數額差了0.45倍的缺口！現金不足以償還短期內的到期債務，資金缺口為1690.2億！

再看下恆大的債務結構，2020年到期債務合計80.33億美元，佔比21.9%；2021年到期債務22.73億美元，佔比6.2%；2022年到期債務73.07億美元，佔比19.9%；2023年到期債務190.28億美元，佔比51.9%。

“手中有糧，心中不慌！”

債務結構和在手資金決定了在疫情衝擊下，恆大應該如何安排銷售，應該以什麼進度回籠資金。

短期內，在手資金缺口較大，無法覆蓋到期債務，而去年金融政策收緊，地產商國內、國外融資渠道均被監管和限制。這就決定了恆大必須要快速回籠資金填補，緊迫而現實。

疊加集團足球產業盈利能力不足，新能源汽車一直還在不停地投錢，至今還未盈利，那除了到期債務，需要花錢的地方可不少。

在這種背景下，資金壓力無疑是很大的，地產行業又是資金密集型行業，房地產投資開發週期一般又在3年左右，保持現金流就很重要，不要說75折，就算“骨折”，也在情理之中。

第三、房地產拐點已到

小菜將從政策導向、行業趨勢、人口流向、城鎮化四個方面，分析並論證行業拐點的趨勢，併為購房和投資提出個人建議，供參考。

01、政策轉向

“牽一髮，動全身！”

政策對樓市的影響是直接而穩定的，從形成到執行，都需要有一個完整的過程，不像單位或家庭決策那樣快，樓市政策從短期調整轉向長效機制也是一個漸進的過程。

①頂層設計轉向

1994年，分稅制改革後，土地財政成為了地方財政收入的重要來源。

1998年，福利房正式退出，住房體制上施行經濟適用房、商品房、公租房等多渠道供給，解決居民住房需求。同年3月29日，總理在答記者問時說，住房建設將成為中國經濟新的增長點。

2015年3月，總理在政府工作報告中首提“中國製造2025”，實施科技強國戰略。

2018年3月，財政部副部長史耀斌答記者問時確認，全國人大常委會正在抓緊起草和完善房地產稅法律草案。

2019年7月，中央政治局會議首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

從依賴土地財政轉向為房地產稅穩定地方財政收入，經濟增長從金融和投資驅動轉向為科技創新驅動，意味著土地財政之下的房地產地位或將逐步弱化。

②政策細則轉向

2018年10月，棚改任務和商品房去庫存目標基本實現，樓市政策告別寬鬆，轉向收緊。

2019年，“房住不炒”、“因城施策”、“穩房價、穩地價、穩預期”等密集實施，成為樓市政策基石；過去的單向調控轉向為雙向調控，且轉向“一城一策”更加精準。

2019年10月，房貸利率轉向，換錨LPR，房貸利率市場化邁出關鍵一步。

2019年，中原地產數據顯示，樓市調控政策高達620次，同比提升38%，“史無前例”！

不論頂層設計，還是政策細則，房地產拐點意味濃厚，轉向趨勢明顯。

02、樓市分化

樓市發展分化主要表現為土地交易分化和房價走勢分化，從監測數據看，2019年行業分化趨勢明顯加深。

①土地交易分化

中指院2019年全國300城土地交易數據顯示，一二線土地供需兩旺，成交面積同比下滑一成，但成交金額同比上漲一成；三四線土地供需兩弱，市場轉冷，溢價率下滑。

土地交易分化趨勢跟往年形成鮮明對比，也預示著市場更青睞一二線，對一二線樓市信心十足，並重點佈局；對三四線樓市熱情降低，信心不足，資本開始撤離。

②房價走勢分化

2019年，中指院數據顯示，全國百城房價漲幅繼續收窄至3.39%，同比下滑1.61%，樓市發展趨緩趨穩。

國信達數據則顯示，2019年房價走勢分化，一、二線微跌，跌幅分別達0.81%和0.28%；三、四線繼續領漲，但漲幅明顯收窄，分別達0.34%和0.97%，與2018年全線上漲形成鮮明對比。

③商品房銷售首現負增長

國家統計局數據顯示，2019年2月-6月，連續5個月，商品房銷量呈負增長趨勢，為2015年6月來的首次出現負增長，商品房市場銷量增速放緩。

不管是土地市場，還是房價行情，抑或是商品房交易量，2019年都出現了跟往年不一樣的趨勢，這種趨勢隨著存量房屋逐漸飽和，會更加深入。

03、人口流向洗牌

這幾年的人口流向，尤其是人才流向，已經有了較大轉變。

其中，一線城市仍然是人才首選，二線城市配套逐步完善，落戶政策進一步放寬，疊加京滬控制規模外溢人口，二線人口明顯增加；三四線城市吸引力減弱，人口新增遞減，有外流趨勢；農村成為人口淨流出地。

首先，四個一線城市人口增量“冰火兩重天”！2018年末，北京常住人口減少16.5萬，上海減少3萬，深圳新增49.83萬，廣州新增40.6萬。

京滬人口密度過大，基於政策要求，“嚴格控制人口規模”；廣深兩城受益於粵港澳大灣區規劃，城市吸引力得到增強，人口流入增量可觀。

其次，二線城市各項配套逐步完善，產業升級，落戶政策全面放開，疊加幾年來實施的“搶人”普惠政策，人口增量明顯提高。

再次，三四線城市雖有發展，但相比於一二線發展速度，仍有較大差距。無論城市基礎設施建設，支柱產業，就業機會，還是發展前景，對人口的吸引力都相對較弱。

三四線城市常住人口多數仍在正增長，但增量明顯減弱。比如，山西省長治市，2018年新增常住人口4.3萬，同比減少1.57萬，連續5年人口增量遞減。

最後，農村常住人口持續外流。2019年末，城鎮常住人口84843萬，同比新增1706萬；鄉村人口55162萬，同比減少1239萬。

對樓市來說，人口就意味著需求，就代表著“紅利”。

通過上面的分析，我們知道，一線人口吸引力最強，沒有政策干預的話，人口不會負增長。除了京滬存在人口增量轉向外，最大變量是二、三四線。二線“搶人”，改變了人口流向趨勢，直接導致三四線人口增量遞減，並逐漸成為繼農村地區後的又一人口流出地。

04、城鎮化戰略轉向

2019年末，我國城鎮化率突破60%大關，實現了從鄉村社會向城市社會的轉型。

從發達國家城鎮化規律看，我國城鎮化突破“60”大關後，發展速度將全面放緩，走向分化。也就是戰略重點轉向發展城市群和都市圈，而不在城市群和都市圈中的、缺乏支柱產業和鮮明特色的單體城市將逐漸沒落。

另外一個規律就是人口仍將繼續從鄉村、中小城市流向大城市，尤其是城市群和都市圈。其中，超大城市仍將是人口淨流入地，但基於防治“城市病”，發展會逐步郊區化，將人口、產業和部分城市功能向郊區、衛星城市轉移。

為了防止發達國家“逆城鎮化”現象的出現，上面已將我國城鎮化發展戰略進行了轉向調整。即重點通過核心城市帶動城市群和都市圈發展，大幅放寬人口流動和落戶的限制，直接跳過“逆城鎮化”過程，進入到最優的城市發展階段，對標現在的經濟發達國家城市模式。

因此，我們看到國務院“十三五”規劃綱要在出臺後，不斷進行了調整。其中，珠三角城市群升級為粵港澳大灣區，對標舊金山灣區、紐約灣區和東京灣區就是最好地例證。

城鎮化戰略轉向的樓市“紅利”，就是大城市為核心的城市群和都市圈將繼續獲得進一步發展，人口、產業將繼續向這些區域聚集，這些區域的樓市將繼續獲得發展機遇。

小結

通過分析上面四個影響房價的核心要素，我們不難看出，政策導向在變，樓市在變，人口流向在變，城鎮化戰略也在變，房地產拐點趨勢越來越深入，且不可阻擋。

第四、小菜的建議

綜合全文分析，房地產拐點無疑已至，樓市的好飯吃一碗，鍋裡就會少一碗，房企逐步轉型培育新的“動能”就不奇怪。但培育新的產業需要投錢，地產又是資金密集型行業，開發週期長，資金需求量大，房企“缺錢”、“負債”，就不奇怪。

而行業發展分化、人口、政策和城鎮化戰略轉向，房企跟著撤離三四線，迴歸一二線儲地，調整區域樓市佈局就是順應這種趨勢的合理選項。

也就意味著，不管是打折，還是其他短期內回籠資金的促銷行為，確保眼前利益，確保企業生存和發展，都是理性選擇。

因此，小菜有以下一些買房建議：

01、樓市預測

①2020年樓市

疫情對2020年樓市的衝擊是明顯的，但受衝擊的城市是有差異的。

一線：負面影響不大，疊加土地、人口、城市戰略等利好因素，房價上漲就是合理預期。

二線：上半年會是調整期，下半年恢復，並穩中小漲的概率很大。

三四線：錯過“返鄉置業”，疊加資本撤離、人口外流，疫情凸顯三四線醫療資源不足、抗疫能力弱、物業服務不到位等劣勢，房價提前走跌概率大增。

②中長期樓市

從03年非典週期看，本次疫情應該也是短期事件，不會從根本上改變房地產發展的趨勢。結合上面的分析，小菜認為今後樓市會呈現如下趨勢：

一二線：基於政策導向、人口趨勢、城鎮化戰略長期利好，樓市前景看好。

三四線：缺乏支柱產業和鮮明特色，疊加人口趨勢和城鎮化趨勢，樓市前景黯淡。

02、買房建議

①剛需

在一二線買的話，價格、區位、配套、房子本身的性價比都不錯的話，該買就買，有經濟能力就買，不用猶豫。

今年買三四線的房子，能緩可以緩一下，省一點是一點。

②投資

經濟能力強的，投城市群和都市圈內的核心城市；經濟能力適中的，投城市群和都市圈內的衛星城市；經濟能力一般的，可以投具有鮮明特色和支柱產業的單體三四線城市。

房壇法菜

恆大一出手就是王炸，把地產圈炸蒙了！

這得從2月16日恆大發的一份公司文件說起！

來看第一條，2月18日至2月29日，全國各在售樓盤住宅（含公寓和寫字樓）可享受75折優惠。再來看一條，單棟樓去化率達到90%以上的，可在額外享受94折優惠。居然還有折上折！

恆大看似一出手就是王炸，把地產圈炸的外焦裡嫩，非常成功地吸引來無數的關注，引來的流量槓槓的，瞬間到達了巔峰，成為地產圈最靚的仔。

一位地產圈人士這樣說：“恆大全國75折，走自己的路，讓同行無路可走……這是逼死其他中小房企入死局？！”

有人問：“樓市拐點了不？”

王炸之前，早已經小炸了一把

恆大早在春節後就打響了營銷的第一槍，推出“網上購房”大禮包。

咱們解讀下這個玩法

1、定金5000元，與恆大簽訂協議訂1套房子。如果你自己履行購房協議，直接買下這套房，之前的定金5000元可以直接抵2萬元房款。

2、5月10日之前，如果你推薦別人買下這套房子，你將獲得5000元的定金退款+10000元的推薦購房獎勵+恆房通1%佣金獎勵。

3、5月10日之前，如果你決定不買這套房，也沒能推薦出去，但是恆大的置業顧問將這套房子賣給了別人，你也將獲得5000元的定金退款+5000元賣房獎勵。

4、如果房子誰都沒賣出去，那你也可以無理由退房給恆大，拿回5000元定金退款，如果你推薦5個人註冊恆房通，還能額外得500元。

貌似和恆大簽下買房協議，暫時投出去的這5000元都好像只賺不虧！這個活動開始以後，可以說是一石激起千層浪！而且從效果看，那是相當不錯的，網上購房僅3天，各項銷售數據呈現爆發式增長，其中客戶認購房屋47540套，總價值約580億，認購最多的一個樓盤達到870套。照此預測，未來幾天網上認購可能累計突破10萬套。假如網上認購轉化70%，銷售成交將達7萬套，實現銷售金額600億。

恆大這條鯰魚，瞬間攪動了市場。富力集團也反應非常快，馬上推出了“好房子，網購吧”創新營銷活動，有樣學樣，立刻學了起來！

富力提供的“優惠大禮包”分四種情形設定：

第一種情形，客戶本人購買的，在繳納首期款並簽署《商品房買賣合同》時，認購定金3,000元轉為房款，同時客戶享受房屋總價額外再減20,000元優惠；

第二種情形，客戶推薦他人購買該套房產，將獲得3,000元的定金退款，同時獲得10,000元的推薦購房獎勵，並且疊加“富力好房”1%佣金獎勵；

第三種情形，客戶設定期限內如果決定不購買該套房產，也沒能推薦出去，但是富力置業顧問將該套房產賣給了別人，客戶也將獲得3,000元的定金退款+3,000元補償金；

第四種情形，該房源客戶最終並未購買也未被成功銷售的，富力依然會返還客戶所繳的認購定金3,000元。

看到了吧，富力不要太直接，簡直就是赤裸裸的“山寨”恆大，而且訂房只需要3000元。不過市場競爭嘛，這個玩法也不是你恆大的專利。你能這樣玩，我也行！接著陸續又有一些房企跟進，有了類似的玩法。

正當大家很嗨，覺得跟上了恆大節奏，哪知道，恆大順勢又拋了王炸，也就是開頭說的75折賣房這個活動！徹底把這次事件推向了高潮！留下了其它的小夥伴們在風中凌亂！

恆大的這次降價預示著樓市的拐點麼？

恆大的“騷氣”操作，其實並不是要逼死其它中小房企。市場競爭嘛，打折只是一種手段，況且雖然恆大在全國都有佈局，有的城市並沒有參與，即使參與的城市打了75折，別的房企可以做差異競爭。即使做不了差異競爭，也不能說明什麼。這幾年的情況就是大魚吃小魚，呈現強者恆強的趨勢，這本身就是市場法則！

這次，其實還有一些背後的故事，我們詢問了一些恆大的工作人員，並不是全國所有的項目都打折，也就是有些項目是不參與這個活動的。而且恆大的75折的活動，早前就有，這次是趁著這一波熱度徹底讓它火上了天！

因此恆大並不是全線的降價，它是根據實際情況，設計了一次成功的營銷。我們前邊也分析過，疫情當前，不少城市的樓市短期肯定是利空的。售樓處都關著門，哪來的成交量。無論大小房企都缺錢，恆大也只是根據自身的情況作了調整。這次事件，並不是樓市的拐點，況且這個活動也就十來天，如果說開發商們沒有期限的都普遍能打7.5折的時候，那才是我們必須關注的，而這次顯然不是！

小吳說未來

關於房地產是否到了拐點我有如下幾個觀點：

1 受疫情影響賣不了房子是其中之一這個大家是不可否定的，這疫情期人員流動行程受到很多限制，各地售樓部也都在響應國家政策關門閉客。

2 有關國家政策性定位房子是用來住的不是用來炒的，購房人及款項受到影響，減少了很多炒房團進入房地產業，其中有不少是A股上市公司，這個也是影響購房其中之一。

3 由於春節後受到疫情影響沒賣到房子開發商又急需資金回籠生產，很多開發商都在打著折扣和送陽臺或者交多少錢訂金賞受多少訂金的金額加大了很多等等活動，很多剛需族也都在持觀看期待有進一步下行或拐點再做決定買房。

4 由於近年來各地方到處大開發房地產業，積蓄很多房子沒有銷售出去，據我瞭解有報導說全國房子可供35億人口居住希望這個是誇張的說法，反觀很多三四五線城市的房子也確實是大多大多了，一個沒有工業支持的城市光靠產地產業能有多大的發展前錦呢！