用戶曹兆林
大家好，我是勇談。我國的幾線城市的劃分一定程度上代表了其房價價格，看過我文章的朋友應該知道，之所以媒體有幾線城市劃分的原因就是為了方便房地產企業開展工作， 對於不同城市採取不同的市場營銷策略。房價高低一定程度上是城市資源、產業、經濟等各個方面的綜合反映，一線城市房價之所以高就是因為其背後擁有的資源是海量的。藉此機會簡單談談我的觀察。
城市房價高低絕對不是簡單的鋼筋混凝土價格，而是土地背後的資源吸附屬性
經常看到有網友這樣的評論“房子就是鋼筋水泥，根本值不了這麼多錢”。確實房子就是用鋼筋水泥來建造的，但是房價卻不是這樣，正常來說房價成本包含了幾個部分：土地成本、人工建造成本和房企利潤，按照傳統的劃分來看，這個三者佔據的比例大約都在33%左右。城市與城市之間房價的最大區別其實就是在土地成本，也就是我們經常說的開發商拿地成本上。
一線城市的拿地成本到底有多高？
以北京為例，2018年北京房企購置面積218.19萬平方米，房企的土地成交價格為503.33億元，也就是說房企僅僅拿地成本就高達2.3萬以上！而2018年房企的土地購置費用高達2047.27億元！！按照房價一般是樓面價格3倍來計算，也就是說2018年北京的房價只有在6.9萬左右房企才能有足夠的利潤。當然同樣的方式計算後，我們都發現了這個問題，包括上海、廣州、深圳等城市的拿地價格都很高。
北上廣深的土地為何會值這麼高價格？資源聚集的結果
大家要明白一個城市的資源到底包括那些部分？好企業、好產業、資本、教育等都屬於城市資源的一部分。無疑在我國一線城市幾乎都是各種資源聚集的典型代表，其中北京是首都、上海是金融中心、廣州是商業中心、深圳是創業中心。僅僅這幾個一線城市每年吸引的外來人口流入都在100萬以上。有這麼多的產業、人口、資本等優質資源聚集，土地價格高也就不例外了。
不僅僅是一線城市包括其他城市房價居高不下，跟拿地成本高，購置費用高也有很大關係
相比於土地成交價格來說，開發商要想真正實行房產開發要付出的費用要高的多。尤其是對於一些需要拆遷補償的土地，房企需要支付的土地補償費、附著物和青苗補償費、安置補償費及土地徵收管理費等都是一筆巨大開支。房企為了維持自己30%左右的毛利，地方為了能夠順利進行房產開發那麼提高房價就是解決這個矛盾的唯一途徑。
穩地價、穩房價、穩預期是2019年國家住建部提出的調控目標，穩地價放在第一位足以說明問題。其實稍微懂點房產知識的朋友都知道房價高的很大一部分原因在於地方出讓土地的成本太高，過去的2019年但凡房價漲幅超過10%的城市，土地出讓價格都不菲，比如：西安、武漢等等。
地方跟房企之所以敢以這麼高的價格進行土地交易，其主要就是城市背後的資源屬性，加上本身大城市的土地資源就是稀缺的。每年數十萬的人口流入，大量的產業、資本等等在這裡聚集，自然居住等各種消費需求就會出現。說到底，北京等一線城市這麼高的房價是無數湧入這個城市的人給了他們“信心”。一線城市本身土地資源有限的事實，自然使得這裡的土地價格水漲船高，這裡的土地才是真正的“稀缺品”。
一線城市的房價無論怎樣調控都很難降下來，其餘城市或許可以通過融資端與供需端結合的調控方式來進行
一線城市是真正面臨“大城市病”的問題，本身有限的土地資源聚集了2000多萬的常住人口，再怎麼進行調控房價都很難有起色。不過對於其他城市來說，卻可以提前避免一線城市發展過程中遇到的問題。幾點愚見：
第一、城市空間規劃合理佈局，資源分佈合理可以有效避免部分區域房價過高的情況。過去很多人都在抨擊城市“攤大餅”的發展方式，不過個人倒是覺得過去幾年不少省會和二線城市通過攤大餅的發展擴大了城市框架，擁有了更多的發展空間，可以更好的進行產業分配和資源分配。避免出現一線城市的房價差距過大的情況出現（一線城市核心區房價幾十萬，郊區幾萬）。
第二、融資端調控可以解決房價過快上漲的問題，供需端調控可以解決高房價問題，兩者缺一不可。給大家最明顯感覺的就是2019年的融資端調控，圖上所示是過去5年我國商品房價格走勢圖，可以明顯看到過去五年我國商品房價格都保持了10%左右的增長。但是2019年實行融資端調控後，這個上漲幅度降到了6.6%（2019年商品房銷售面積171558萬平方米，商品房銷售額159725億元，均價為9310.26元/平米），這就是明顯的效果。
綜上，一線城市因為本身發展的特點房價很難有大的改變，但對於其他城市來說或許還有調整的機會。融資端調控加上供需端調控同步進行，維持房價低增長或者微跌不是沒有可能。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。
勇談房產壹貳叄
老百姓的思維很樸實，金比紙貴重，地比錢踏實。
一線房價的“七宗罪”
1 一線城市總能領跑房價上漲。房改後至今已20多年，我們共經歷過三次房價暴漲期，2004-2007年福利分房停止後，釋放出的自購房需求，2008-2011年大量資金投資基建變向刺激了房價，2016-2018年，一二線到三四五六線的去庫存。
只要房價上漲，一線城市都是急先鋒，區域性房價上漲的時候一線城市房價會上漲，全國樓市房價上漲的時候，一線城市更是會上漲。而在房市下行階段，一線城市的房價往往又是最抗跌的。
經歷過房價三次大漲風潮的購房者都懂得一個道理，每每房價上漲的時候，城市的中心區域上漲最多，下降的時候，中心區域下降最少，而一線城市就是全國房價的中心區域。
通過這三次暴漲，一線城市的房價早已起飛，暴漲不但為一線城市的房價築了大底，也將一線和其他城市的房價區分開來，房價高低分化越來越明顯。
2 人口增量與減量發展。眾所周知，一線城市能提供大量的就業崗位，同時薪資水平也是領先全國的，年輕人懷揣夢想紛紛湧向一線，造成了一線城市人口的極度膨脹。
從統計局發佈的北上廣場人口數量來看，北上廣深的常住人口數量分別達到2154.2萬人、2415.27萬人、1449.84萬人，1302.83萬人，但我們都清楚，這個數據並不是真正的一線城市實際人口數量。
在一線城市中的實際人口數量要遠遠大於統計數據，如果按照實際人口核算，北上廣深的戶籍人口（1359.2萬人、1445.65萬人、897.87萬人，434.72萬人）只佔實際人口的39%、36%、36%，20%左右。也就是說，北京和上海的實際人口數量至少分別超過3000萬人，廣州和深圳至少分別超過2000萬人。
為什麼每次春節的時候，一線城市都瞬間變成空城呢，因為很多服務行業的人員數量要遠遠大於當地的戶籍人口，平時城市裡有10個人，一過年常駐人口和流動人口加在一起共6個人都回家過年了，城市裡只剩戶籍人口的4個人，當然會感覺城市一下子空曠了。
如此大規模人口勢必造成一線城市的資源超負荷運轉，所以北京和上海在16年的時候就提出了減量發展規劃，導致新房減少，那麼二手房的房主就會惜售，當市場上的房源減少的時候，房價總體價格就會上漲。
減量發展必然會刺激房地產，但這並不是國家想要的，只是必然會發生的後果之一，政府只是想將資源更多的合理分配。
3 一線城市對標國際大都市。北上廣深所代表的政治。金融，外貿，創新，科技，商業等等，對標的一直都是國際上的大都市。
紐約的平均房價為1.5-2萬美元一平米（約10-14萬人民幣），且市中心的價格可能還要翻倍，倫敦的平均房價為1,1-1,2萬英鎊一平米（約9-10萬人民幣），巴黎平均房價1萬歐元一平米（約7.5萬人民幣），東京23個區中最便宜2萬一平，最貴的35萬一平。
對於比國際上的大都市，北上廣深中領跑的北京房價平均價格為7萬一平米，從這點來說未來我們的一線城市房價還有很大的上漲空間。
還有發達國家的城鎮化建設基本都以完成，加上居民多是隨性的生活態度，並不喜群居，而我們對一線城市的嚮往根深蒂固，加上城鎮化推動未來必然還會有更多人進入一線城市。可我們能在一線城市中開發的居住面積是有限的，更不可能向歐美那樣大量開發獨門獨戶住宅，只能在垂直方向上尋找空間，這也加重了人口群居型效應的增強。
可以說任何一線城市的十步之內，必有芳草，哪怕是一線城市的郊區，未來房價都有可能超過二線以下城市。
4 城鎮化的推動模式已然轉變、假如把我國城鎮化進程分為三個階段。
在初期階段，城鎮化推動到哪，哪的房子就會漲價。
中級階段，農村人口向縣鎮移動，小城市向大城市流動，一二三四線城市房價上漲。
高級階段，人口針對性的補足移動，房價全面滯漲，唯有一二線平穩上漲。
初級階段可以說是全國房價普漲階段，中級階段是一二三四線城市上漲階段，而高級階段只剩一二線房價有大幅上漲空間。
城鎮化目前已經走入了中級階段的後半段，可進入城市中的大部分農民還沒有轉為正式的城市戶籍人口。
按發佈的人口統計報告計算（非實際人口），北上廣深戶籍人口占常住人口比重為63%、60%、62%，33%、低於目前全國戶籍人口對常住人口的平均比例75%。尤其是深圳的33%，可以說是城市裡的3個人，只有一個人買了房。
可以預見的是，未來城鎮化進入高級階段後，一線城市的潛在買房人口還是很多的，尤其是在一線城市的常駐非戶籍人口中，多數都有購房需求。
5 一線城市的富人情節。一線城市房價對於大多數的中低收入者來說是天價，然而對於富人來說只不過是卡上的一串數字而已。
假設全國的富裕人口只佔總人口的10%，那麼也有1.4億人，然而四個一線城市的人口承載量實際只能達到最多8000萬人，即使把四個一線城市騰空也不能放下全國的富裕人口。
大部分富人都想到一線城市買房子，那麼一線城市的房價肯定會不斷上漲，如果不是國家對於一線城市的調控非常嚴格，房價早就更上一層樓了，為了照顧一線城市本地居民的購房需求，未來一線城市的調控也很難放鬆。
四個一線城市的房價已經築底，房價會有周期性的調整，但將時間拉長後，曲線肯定還是以漲為主。
6 降息降準是大勢，持續雙降是趨勢。就像減量發展一樣，貨幣寬鬆的政策可能會持續很長一段時間，政府的本意是為了保經濟，保就業，保金融，帶動房地產市場只是其必然的結果之一，並不是真實意思的表達。
還有一點，貨幣最後都會流向社會，而在流向社會的過程中，新發放的貨幣大部分會被富人賺走，而這些錢又會被富人拿到一線城市中購置資產，就像很多中介說的，如果連一線城市的房子都不能當做固定資產保值的話，那還能投資什麼。
7 地方賣地，國有房企從國家銀行貸款買地，3月10日上午，斷供9年的廣州老區越秀新掛宅地越秀南AD013907地塊出讓，最終以64576元/平方米的樓面價刷新廣州樓面價最高紀錄。 該地塊最終被廣州市屬國企——廣州市城市建設投資集團有限公司以23.57億元的底價拿下。
往年開發商總是抱怨房價太高了，為什麼疫情期間地價反而越拍越高呢？開發商摘得土地的價格，難道不是自己決定拍下來的嗎，如果地價高的話為什麼不流拍呢，為什麼要舉牌呢？因為開發商相信未來這個地區的房價還會更高，所以敢用更高的價格去買地。而對於我們普通人來說，重點不在於為什麼地價漲了，重點在於開發商為什麼會相信房價會繼續上漲。
地方賣地，國有房企從國家銀行貸款購地建設，可見地方政府，國有房企，國家銀行對未來一線城市的房價有多麼大的信心。
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減量發展，減少供地，增量變成存量，新房開發降速，每年減少2%-5%的供應，銷售面積減少，銷售額不減少，未來的房價走勢仍是向上，畢竟真正的一線城市作為全國中心城市只有四個，屈指可數。
稀有產品的價格必然高啟，這是毋庸置疑的，貨幣要產生利潤就要購置最佳資產配置，而一線城市無論在何時都具備這種價值。
屬狗的水瓶座
一線城市房價上漲主要有以下幾個因素：
首先是市場供應緊張導致的。
住宅是不動產，土地價值決定了房價水平。一線城市地少人多，建設用地非常緊張，比如上海市要求2020年以後實現建設用地零增長。再如北京去年商品住宅計劃供地1000公頃，實際供應517公頃；今年計劃供地750公頃，上半年實際供地僅175頃。
另外，市場需求旺盛。
一線城市就業機會多、工資收入高，每年吸引幾十萬畢業生、各類人才、農民工等，所以每年新增住宅需求巨大。隨著收入提高，本地居民改善性購房需求持續增長。還有投資性購房需求，雖然近幾年限購將很多人攔在了門外，但只要房價上漲，就不可能杜絕投資需求。
還有一方面原因就是樓盤精品化的趨勢。
近幾年，一線城市土地市場競爭越來越激烈，尤其是三四線市場低迷之後，一線城市成為眾多大房企、中型國企、激進型民營企業的必爭之地。近幾年“麵粉貴過麵包”的土地屢見不鮮。既然樓面價已超3萬，甚至5萬，開發商只能把樓盤精品化、高檔化，以吸引對高房價抗性小的精英階層，於是精裝修、高科技、貴配套等漸成“標配”，這都需要“砸錢”，自然增加了房價成本。
大頭精神小夥
所謂一線城市，是指內地經濟實力最強的四座城市，即北京、上海、廣州、深圳。它們擁有雄厚的經濟基礎、優質的教育醫療資源、極為便捷的交通優勢和獨特的城市魅力，對周邊城市或省份有強烈的輻射能力。
為什麼一些一線城市房價居高不下呢？
首先，題主在提問中對房價居高不下的一線城市範圍進行了界定，用了“一些”這個字眼，其用詞態度無疑是嚴謹和認真的。
在四大一線城市中，廣州的房價確實大不一樣，無論是新房均價，還是二手房均價，都和其它三個一線城市相差甚遠。這裡面或許有廣州樓市自身特殊性的緣故，因未涉及到主題，我在這裡就不一一說明了，可以簡單地把題主所說的城市理解為北上深三個一線城市。
北上深三個一線城市的房價之所以居高不下，完全可以用供需關係來解釋。外來人口的不斷流入，疊加本地人口的需求，供應小於需求，房價才會不斷上漲，以至居高不下。
不管走到哪裡，你都會發現一個現象，等級越高的城市，其房價也就越高。城市等級的劃分主要由綜合實力決定的，而城市資源的集聚度決定它的綜合實力。換句話來說，政治、經濟、文化、教育、醫療、交通、科技等城市資源集聚度越高，其所在的城市房價越高。房價在某種程度上反映了一個城市的價值，高房價是優質城市資源集聚的結果。
①城市配套資源豐富，住宅附加值高。
上面我說過，一個城市資源集聚度決定了該城市的房價，城市資源的集聚度越高，該城市的房價越高。一線城市城市配套資源集聚優勢明顯，其房價自然偏高了。
②土地稀缺，建設用地緊張，新盤推出少。
北京、上海和深圳可利用的土地資源越來越少，基本上面臨枯竭境地。無地可供，無新盤上市，房子就會面臨供不應求的緊張局面，房價上漲是必然的。
③人口流入促使住房需求不斷增加。
一線城市資源的比較優勢，進一步轉化為城市魅力和對人口的吸引力。隨著越來越多的人口流入一線城市，剛需和投資性購房需求持續增長，房源供應不足，導致房價不斷攀升。
④樓盤精品化、高檔化趨勢明顯。
在一線城市，各大房企圍繞著有限的土地資源展開了激烈的競爭。地王的不斷湧現，麵粉貴過麵包的奇葩場面不斷上演。為了生存，開發商只能把樓盤推向精品化、高檔化的發展方向。精裝修、高配置等標配進一步拉昇了房價。
⑤一線城市高收入人群較多，對高房價的承受能力較強。
好了，以上幾點就是一線城市房價居高不下的主要原因。希望我的回答對你有所幫助，我是房產大軍師。歡迎大家關注、評論、點贊，非常感謝！
