這幾年，大家習慣了樓市賺快錢的方式，總是希望下一波行情快點來，一夜暴富。其實對於樓市，你越懂它，就越敬畏它。
我房產投資時間不長，既吃過大肉，也捱過暴打，真是深有體會。
我不是什麼專家，也不是江湖中傳說的炒房流派。不過對於樓市這些年的漲漲跌跌，以自己人肉幾乎走遍大半個中國，考察也好，投資也罷，看得比較清罷了。
我已經不太記得我走過多少條大街小巷，看過多少套新房樣板房、二手樓、爛尾樓，甚至一些你們壓根不知道里面竟然能住人的房子我也看了。
我已經被中介列為黑名單，因為我總是騷擾他們。對，是我騷擾他們。因為我經常為了覆盤自己6個月前的判斷對錯，同時為了監測具體樓盤的價格走勢，我每隔一段時間就會打電話給中介問問價格，現在好不好賣，行情怎樣。
相信大部分中介已經將我備註為：“此人只問不買，不要理他”。
世間哪有什麼高手，只不過別人在喝咖啡的時候，你在看房罷了。投資敏感，是靠大量的刻意訓練習得的，沒有人可以一夜成為高手。
這也是為什麼但凡你說出某個城市的代表樓盤，我幾乎都有種“曾經看過”的感覺。
我相信樓市中最實用的邏輯，一定是簡單而有效的，有時候來悔不當初，虧損被套的反省，有時候來自大獲全勝，狂賺一筆的覆盤，無論成敗，這些經驗都是價值百萬的。
某種程度，我從前稱之為規矩，現在我想用橋水達利歐的話說，叫“原則”。這些保你立於不敗之地的原則，在投資之中必須遵循。
話不多說，下面從我經歷的故事來說說房產投資必勝的22條法則吧！
2008年經濟危機來襲，整個市場瀰漫著可怕的恐慌，房價最低的時候跟最高峰比起來，平均跌幅40-50%，媒體上到處充斥著斷供跳樓的新聞。
那時候真應了那句話“越下跌越沒人買”，所有的購買力在一夜之間消失得無影無蹤。恐慌，死一般的恐慌！
當時整個深圳都出現了前所未有的恐慌情緒，企業主不是賣房還債，就是倒閉跑路，人們的買房意願降到了冰點。
那年深圳前海的樓盤開盤價7K多，誰又能想到它1年多後的2009年，它開盤價達到3萬多，暴漲5倍呢！
2009年初，國家發佈了一系列恢復市場信心和鼓勵房地產的政策。此時房市成交日益活躍，但價格持平。事後看來，那時才是買入房產的最佳時機。先知先覺者在此後的半年時間內，吃夠了割肉盤，撐得資產暴漲。
我在這一輪下跌小有斬獲，獲得了原始資本，但是那時的我並不真懂樓市，甚至有一段時間還嘲笑那些房產投資客：看你們怎麼收場！等著跳樓吧！
那時空軍著名的口頭禪是：房價不可能總漲，沒有隻漲不跌的市場，有他們哭的一天！
後來的事情大家都知道了，2009年國家暴力救市之後，房價急速上漲。我當時買的兩套房都大幅上漲，從那一刻起，我從看跌派轉變成看漲派，開始了倒騰房產的奇幻之旅。
因為曾經辦過公司，也得於朋友的指點，從入行的第一天起，我就帶著金融的思維投資，始終把風險控制放在第一位：
1、手中始終有一筆流動資金用於應對樓市下跌的壓力。2008、2012、2014年的暴跌之中，多少房產投資者斷供離場，而我始終沒有受到影響。有資金熬過下跌行情，才有可能迎來報復性反彈。
2、買入任何一套房的底線都是有足夠的短線套利空間，任何時候都能保本拋出。買入任何一套房的前提都是不以房產上漲為假設，現價就能撿錢。從此可以看出，從一開始，筍盤就是我一直的追求。任何資產，如果買入價比市價便宜，那麼無論市場漲跌，你都是比別人處於優勢、主動地位的。
接下來分享我這麼多年，真刀真槍實踐總結出來的房產投資22條必勝法則：
1、在起步階段，房產浮盈迅速裂變或賣出從而放大槓桿，撐大資產，等待下一輪大漲，至為關鍵。
2、所有歷史性大行情都是跌出來的，投資者不喜歡一潭死水的市場，只有漲跌，才有機會。
3、任何生意，最大的優勢都是時機。無論是互聯網獨角獸，還是我們投資房產，一切的努力，都比不上“別人幹得比你早”。所以我常常說：炒房無秘訣，全靠買得早。
4、市場是充滿情緒的，不懂人性的投資者，很難在這個市場活得久。今天賺錢，明天虧錢，後天離場。
5、大道之行，始作於細，房產投資是一門苦力活，如果不用心經營，很容易出現交易風險，一個小小的失誤就會損失上百萬。
6、房產投資無非四大絕招：低首付、空當接龍、破限購、挖筍盤，無他。
7、房產投資三個讓你立於不敗之地的原則：
a.關注你的現金流
b.只買有真實需求的房產，哪怕是投資
c.儘量在自己熟悉的城市作戰
8、房產投資的盡頭是金融，玩到最後拼的就是融資能力，所以你對資金的運用與管理必須非常嫻熟。
9、炒房最高境界：會買的房基本不需要看，要看的房基本不會買。
如果你對某板塊的熟悉程度只要中介一打電話過來報價，你立即就可以決定是否買入，那麼你買大筍盤的機率比一般人高一倍。
10、縣城無剛需。小城市堅決不要去。
11、理財沒必要。P2P、基金、股市什麼的，一個都不要碰。“哥搞一套房起步就賺五十萬，那三瓜兩棗不夠塞牙縫。哥是來賺大錢的，不屑於撿這點小肉末”。
12、房產市場是趨勢性非常強的市場，輕易不會漲，也輕易不會跌。
漲起來的時候，時間會持續12-18個月；跌的時候，持續36個月左右。
也就是說：
一旦開漲，要果斷買。只要趨勢未發生改變，哪怕比之前貴了點，你要大膽跟。
我曾經以1.5萬的價格買入一個樓盤，然後告訴我的一位親友趕緊買，可能大漲。那時價格已經漲到了1.8萬，他說價格這麼貴了，最後索性不買。我苦勸不了，結果這個樓盤後來漲到了3.4萬。他沒有入市，連後面的上漲行情也沒有抓到。
當行情來的時候，吃不了整條魚，也要果斷入市，吃魚身、魚尾總比沒得吃好。
另外，投機性的房產，一旦實質性下跌，無論虧賺，都得果斷賣掉。例如燕郊、固安這種沒有良好基本面的城市，當初你就是想去投機撈一把的，發現形勢不對路，趕緊跑才是上策。如果你不跑，那你會完整經歷燕郊3.5萬跌到1.8萬的套牢行情。
13、一座城市之中，當人們總是討論某個板塊要不要買，是不是很偏的時候，這個板塊3-5年就會大漲。
因為整個城市的注意力已經高度集中在該板塊，從而會有一部分購買力認可該板塊的價值，開始一點點吸納房產，直到最後引爆。
這種情況就像廣州的番禺、南京的江北、深圳的龍華、杭州的蕭山，這些板塊早年都是大家很猶豫的板塊，現在都成了網紅板塊。
14、中國城市的發展潛力從絕對值上來講分為以下幾個層級：
1、上北深廣。各有各的強。
2、寧蘇杭。自然稟賦資源最優越的地方，天選之地。
3、武漢、成都、鄭州、重慶等，屬於強省會城市的小時代來臨了。
4、環北上深衛星城。大樹底下好乘涼，珠海、東莞、通州、燕郊等城市潛力巨大。
15、投資的首要原則是保證本金不虧損的前提下，長期堅持做確定性盈利的事情，實現複利增長。
16、認識趨勢，見勢而謀，乘勢而上；而不是埋伏待勢，盲目樂觀，一昧蠻幹。在看到收益之前，能先考慮到風險，能承擔可能有的損失，才是投資必修之路。
17、勤於跑盤，無師自通。我已經不太記得去過多少個城市，走過多少條大街小巷，看過多少套新房、二手樓、爛尾樓。這世界上哪有什麼天才，別人在喝咖啡，你在看房，這個就是差距。
18、學區，是房子最具刺激性的字眼，享受教育資源溢價是沒問題的市場行為，但如果想長期佔坑，政策給你的，也能拿回去。這幾年學區維權時有發生。
學區中有一種叫生源好，但是名聲還沒打響的學區。這樣學區周圍大多是一些賣相不錯的新小區，時間一長，回報驚豔。
19、曾經有一位投資老鳥說：對於一線城市下跌，大家能不能淡定點，天天怕跌怕漲的，炒個雞巴房，拿個10年8年看看，最終還是漲！
20、剛需無週期，要用的東西不是資產，沒資格參與週期中來，能夠買在相對低點就不錯了。
剛需可以無視週期，但務必敬畏現金流。
21、“地段，地段，地段”，經典雖然沒錯，但是實際上不同城市，對地段定義已經完全不同了。
一線二線城市發展已經足夠扁平化，當大家都不知道市中心算哪的時候，配套齊全的地方都算好地段。
22、物業往往是交房後，最能直接影響房價的不穩定因素。
如果投資的話，儘量避免超級大盤，沒有能力的物業，往往是群租房氾濫的前提。
最後送給大家：賺錢也是為了生活，切勿因為買房而影響家庭，一定要控制好現金流，祝大家投資回報倍增，房本多多。
閱讀更多 大灣區評房論勢 的文章
