前幾天跟朋友聊天，聊到一個奇怪的現象：照理來說，全球疫情股災雙擊，經濟停擺之時，樓市基本是不會太活躍的，也沒有太大的看房量與交易量。
可是偏偏，就有部分業主的心態就異常的堅挺。堅挺到什麼程度呢？堅挺到沒有議價空間，甚至還有漲價的情況出現，極其的反常。而一些好的學區房比如說南二外，有朋友反饋，好像也快賣斷貨了。
而這些出現反常情況的片區，大致盤了一下，仍舊在去年的熱點片區比如說寶安、南山等地，而福田、羅湖這樣的片區，價格仍舊比較佛系。
龍華的壹城中心掛盤價都7.5萬/平了，也有點要啟動的意思。好像是去年的火熱行情，似乎又要延續的意思，因為去年的行情並沒有結束。
我無意渲染什麼情緒，只是覺得蠻意外，畢竟在這個特殊的時期。可能這是個例，但至少也投射了深圳樓市當中的一種現象：買對房子很重要，而好房子永遠不愁賣。
那麼，很多人關心的問題的是：現在的深圳樓市，到底怎麼樣了？為了更具象的解答這個問題，我向朋友拿了一份中原發布的2月份數據報告。
結合這些數據，我們來看市場或許會更加的透徹。數據雖然有點滯後，但仍能代表一部分樓市真相。
01.
我們先來看看新房市場。
受疫情的影響，眾所周知，2月份的新房市場很明顯是很差的。節後返深人群推遲，企業復工延期，在深人群也儘量在家，住建局也明確規定一級響應期間開發商不能進行開盤等人員聚集性活動，市場陷入低谷。
網籤數據顯示，2月全市新建商品房共成交1664套，環比下降了56.0%。從下面這張圖上，我們很容易看出市場從波峰掉到波谷的情況——
有而這個時期，開發商也沒有開盤的，預售項目為0，這是2018年2月以來首次當月無項目獲批的月份。在賣的新房，基本上是去年沒有賣完的，是順銷盤。
而在賣樓盤到現場的看房量，也一度到達了低谷——
打開這張大圖，我們可以看到往年的2月份，訪問量接近0的情況，基本都只持續1天左右，而這次的疫情，將這種情況持續了1周多，說明市場真的很差。
哪些片區在網籤呢？我們來看看整體的圖表——
從成交套數上看，深圳共在2月份網簽了830套，龍崗最多，總共有210套。其實是寶安，總共有185套，其實是龍華，總共有172套。其他片區的網籤套數，都是100以下，羅湖只有1套。
——龍崗依舊是成交大區，佔到了全市總成交的24.5%。全深圳成交的新房總套數里面，意外的是，改善型戶型的成交成了絕大多數，佔到了54.9%。
而從另一個維度講：60-90平的戶型的成交則有明顯上升的趨勢，這隻能說明，剛需也在默默發力。這一點很重要，後續我將結合二手房的數據加以分析。
這是新房市場，大概是這樣。
02.
經常關注我的朋友應該知道，相對於新房市場，我其實更側重大家去看二手房的數據：因為這些數據是用腳投票出來的，不會受到無形的手的干擾。
數據顯示，2月份，深圳的二手房總共成交1667套，環比下滑77.8%，成交套數創2012年3月以來新低；成交面積為14.5萬平，環比下滑77.4%。
全區成交分佈情況：龍崗有419套成交，寶安有385套成交，南山有326套，福田303套，羅湖210套，鹽田24套。
不知道大家發現沒有，這個數據的前三排名，其實跟新房市場是差不多的。這從側面反映：對於深圳來說，新房的排名其實是間接影響二手房排名的。
理由很簡單：新盤的“招轎效應”，當一個片區的新盤推盤數開始增多時，深圳購房者的眼光就會吸引過來，因為KFC會帶頭轟炸這個片區，對這個片區的利好進入又一輪的深度挖掘。
這也是光明這幾年特別火，而龍華片區不溫不火的原因。一個是開發商一直在推盤，一個是開發商沒什麼新盤可推。
而且，從房價的漲幅程度來看的話，我們必須要承認一個現實的是：深圳的二手房房價又漲了。
數據顯示，2月全市二手住宅均價為58491元/平，環比上升1.38%。七個區域的二手成交均價普遍出現上漲，漲幅皆高於1.2%。
南山成交均價環比上升1.64%至102082元/平，漲幅最大，成交均價也位居七區首位。龍崗均價最低，為42631元/平。
這是中原公佈的數據，某種程度上來說，我相信真實的漲幅會比這個數據要高的多。之前我不是講過一個例子麼？
說的是我一個朋友去年準備賣掉龍崗的房子買南山，最終陰差陽錯沒有買南山的房子，龍崗的房子也沒有賣。
最後她告訴我：她去年看的小區，今年又看了一遍。她現在在龍崗的房子，只漲了10萬。而她去年在南山看的房子，普遍都有100萬的漲幅。
朋友說：這幾年，好像大家都把西部的房子炒的太火了，而宜居的東部，卻好像一直被大家遺忘掉了。
03.
早些年，我曾經說過，深圳的三房一直是成交主流，但是，隨著房價的上升，二房戶型可能將慢慢替代主流的三房市場。
在這份數據報告中，我就明顯看到了這一個趨勢——
數據顯示，2月份，60-90平面積段的成交佔比環比上升6.5%至50%，成交佔比最大。45平以下面積段的成交佔比環比上升9.8%至23%，升幅最大。
從戶型來看，2月份1房及2房以上戶型成交佔比有所上升，其他戶型成交佔比均下滑。2月份2房戶型成交佔比環比上升3.0%至31%，成交佔比最大。
而從成交總價段的分佈來看，2月250萬-350萬以及800萬以上價段成交佔比出現下滑，其他價段成交佔比上升。2月150萬-250萬價段成交佔比環比上升9.4%至19.4%，漲幅最大。
以前我們總說”小三房小三房“，現在想想，能夠養的起小三的人可能才住的起小三房，養不起的，慢慢都會住”小兩房“。
這麼一想，小三房可能也將從心理層面成為改善型房源。因為深圳房價確實太高了，早晚向香港的棺材房看齊：有個陽臺就不錯了，千尺也叫豪宅（90平左右）。
04.
看完這份報告，不知道大家有什麼樣的感覺。結合3月份這幾周的樓市情況，我更多的是感覺到：深圳的剛需已經開始加速進場了。
近些來加速上漲的深圳房價，從某種程度上講已經馴化了這波剛來深圳的年輕人。這波年輕人對於房產的要求，已經不像之前我們那麼激進、貪婪。
他們有時候覺得2房也挺好的，沒有必要一定要買3房，2房也是個安身立命的地方。霓虹燈下，不婚族越來越多，少子化也衝擊著房子的格局。
而炒房客呢？雖說開始慢慢退出市場，但其實上，某種程度上來說，每個買房的人都有炒的嫌疑。信息大爆炸時代，他們關心片區發展，分析樓市走向，比上一代人其實更用心。
畢竟，深圳是一個高競爭、高壓力的時代，每個人都希望自己有一套屬於自己的房子，而這套房子，能夠成為現金母牛，源源不斷的產生比工資收入更高的收益時、抵抑通貨膨脹，是很多買房者的心願。
前幾天，我一個月要點10次的那道農家臘牛肉外賣，又開始漲價了。盤點了一下，這已經是店主第四次調價了，最開始的時候46元/份，然後，48元/份、50元/份。
今天我看了下，已經55元/份了。沒辦法，愛吃，我還是點了。特X麼的。
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