前几天跟朋友聊天，聊到一个奇怪的现象：照理来说，全球疫情股灾双击，经济停摆之时，楼市基本是不会太活跃的，也没有太大的看房量与交易量。
可是偏偏，就有部分业主的心态就异常的坚挺。坚挺到什么程度呢？坚挺到没有议价空间，甚至还有涨价的情况出现，极其的反常。而一些好的学区房比如说南二外，有朋友反馈，好像也快卖断货了。
而这些出现反常情况的片区，大致盘了一下，仍旧在去年的热点片区比如说宝安、南山等地，而福田、罗湖这样的片区，价格仍旧比较佛系。
龙华的壹城中心挂盘价都7.5万/平了，也有点要启动的意思。好像是去年的火热行情，似乎又要延续的意思，因为去年的行情并没有结束。
我无意渲染什么情绪，只是觉得蛮意外，毕竟在这个特殊的时期。可能这是个例，但至少也投射了深圳楼市当中的一种现象：买对房子很重要，而好房子永远不愁卖。
那么，很多人关心的问题的是：现在的深圳楼市，到底怎么样了？为了更具象的解答这个问题，我向朋友拿了一份中原发布的2月份数据报告。
结合这些数据，我们来看市场或许会更加的透彻。数据虽然有点滞后，但仍能代表一部分楼市真相。
01.
我们先来看看新房市场。
受疫情的影响，众所周知，2月份的新房市场很明显是很差的。节后返深人群推迟，企业复工延期，在深人群也尽量在家，住建局也明确规定一级响应期间开发商不能进行开盘等人员聚集性活动，市场陷入低谷。
网签数据显示，2月全市新建商品房共成交1664套，环比下降了56.0%。从下面这张图上，我们很容易看出市场从波峰掉到波谷的情况——
有而这个时期，开发商也没有开盘的，预售项目为0，这是2018年2月以来首次当月无项目获批的月份。在卖的新房，基本上是去年没有卖完的，是顺销盘。
而在卖楼盘到现场的看房量，也一度到达了低谷——
打开这张大图，我们可以看到往年的2月份，访问量接近0的情况，基本都只持续1天左右，而这次的疫情，将这种情况持续了1周多，说明市场真的很差。
哪些片区在网签呢？我们来看看整体的图表——
从成交套数上看，深圳共在2月份网签了830套，龙岗最多，总共有210套。其实是宝安，总共有185套，其实是龙华，总共有172套。其他片区的网签套数，都是100以下，罗湖只有1套。
——龙岗依旧是成交大区，占到了全市总成交的24.5%。全深圳成交的新房总套数里面，意外的是，改善型户型的成交成了绝大多数，占到了54.9%。
而从另一个维度讲：60-90平的户型的成交则有明显上升的趋势，这只能说明，刚需也在默默发力。这一点很重要，后续我将结合二手房的数据加以分析。
这是新房市场，大概是这样。
02.
经常关注我的朋友应该知道，相对于新房市场，我其实更侧重大家去看二手房的数据：因为这些数据是用脚投票出来的，不会受到无形的手的干扰。
数据显示，2月份，深圳的二手房总共成交1667套，环比下滑77.8%，成交套数创2012年3月以来新低；成交面积为14.5万平，环比下滑77.4%。
全区成交分布情况：龙岗有419套成交，宝安有385套成交，南山有326套，福田303套，罗湖210套，盐田24套。
不知道大家发现没有，这个数据的前三排名，其实跟新房市场是差不多的。这从侧面反映：对于深圳来说，新房的排名其实是间接影响二手房排名的。
理由很简单：新盘的“招轿效应”，当一个片区的新盘推盘数开始增多时，深圳购房者的眼光就会吸引过来，因为KFC会带头轰炸这个片区，对这个片区的利好进入又一轮的深度挖掘。
这也是光明这几年特别火，而龙华片区不温不火的原因。一个是开发商一直在推盘，一个是开发商没什么新盘可推。
而且，从房价的涨幅程度来看的话，我们必须要承认一个现实的是：深圳的二手房房价又涨了。
数据显示，2月全市二手住宅均价为58491元/平，环比上升1.38%。七个区域的二手成交均价普遍出现上涨，涨幅皆高于1.2%。
南山成交均价环比上升1.64%至102082元/平，涨幅最大，成交均价也位居七区首位。龙岗均价最低，为42631元/平。
这是中原公布的数据，某种程度上来说，我相信真实的涨幅会比这个数据要高的多。之前我不是讲过一个例子么？
说的是我一个朋友去年准备卖掉龙岗的房子买南山，最终阴差阳错没有买南山的房子，龙岗的房子也没有卖。
最后她告诉我：她去年看的小区，今年又看了一遍。她现在在龙岗的房子，只涨了10万。而她去年在南山看的房子，普遍都有100万的涨幅。
朋友说：这几年，好像大家都把西部的房子炒的太火了，而宜居的东部，却好像一直被大家遗忘掉了。
03.
早些年，我曾经说过，深圳的三房一直是成交主流，但是，随着房价的上升，二房户型可能将慢慢替代主流的三房市场。
在这份数据报告中，我就明显看到了这一个趋势——
数据显示，2月份，60-90平面积段的成交占比环比上升6.5%至50%，成交占比最大。45平以下面积段的成交占比环比上升9.8%至23%，升幅最大。
从户型来看，2月份1房及2房以上户型成交占比有所上升，其他户型成交占比均下滑。2月份2房户型成交占比环比上升3.0%至31%，成交占比最大。
而从成交总价段的分布来看，2月250万-350万以及800万以上价段成交占比出现下滑，其他价段成交占比上升。2月150万-250万价段成交占比环比上升9.4%至19.4%，涨幅最大。
以前我们总说”小三房小三房“，现在想想，能够养的起小三的人可能才住的起小三房，养不起的，慢慢都会住”小两房“。
这么一想，小三房可能也将从心理层面成为改善型房源。因为深圳房价确实太高了，早晚向香港的棺材房看齐：有个阳台就不错了，千尺也叫豪宅（90平左右）。
04.
看完这份报告，不知道大家有什么样的感觉。结合3月份这几周的楼市情况，我更多的是感觉到：深圳的刚需已经开始加速进场了。
近些来加速上涨的深圳房价，从某种程度上讲已经驯化了这波刚来深圳的年轻人。这波年轻人对于房产的要求，已经不像之前我们那么激进、贪婪。
他们有时候觉得2房也挺好的，没有必要一定要买3房，2房也是个安身立命的地方。霓虹灯下，不婚族越来越多，少子化也冲击着房子的格局。
而炒房客呢？虽说开始慢慢退出市场，但其实上，某种程度上来说，每个买房的人都有炒的嫌疑。信息大爆炸时代，他们关心片区发展，分析楼市走向，比上一代人其实更用心。
毕竟，深圳是一个高竞争、高压力的时代，每个人都希望自己有一套属于自己的房子，而这套房子，能够成为现金母牛，源源不断的产生比工资收入更高的收益时、抵抑通货膨胀，是很多买房者的心愿。
前几天，我一个月要点10次的那道农家腊牛肉外卖，又开始涨价了。盘点了一下，这已经是店主第四次调价了，最开始的时候46元/份，然后，48元/份、50元/份。
今天我看了下，已经55元/份了。没办法，爱吃，我还是点了。特X么的。
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