[楼市老江湖，仗剑走天涯]
你觉得房价要大跌了，它偏偏涨给你看。你觉得房价可能会大涨，它偏偏就跌了。
请你相信，时间的巨轮滚滚向前，不以人的意志为转移。
常识，规律，逻辑，很重要。
2020年1月2日，小剑曾对2020年南宁楼市做过预判——《DW很痛，房价要跌？2020南宁楼市必读10大预判（附未来5年观察）》。可疫情突袭，楼市的天又变了。如今，小剑走进2021年，对2020年做个总结。
先跌后涨，全年还是涨了一丢丢
2020年的南宁房价有点刺激，就像过山车。
1月那会儿，2020楼市被寄予厚望，大家都以为3月小阳春会如约而至。结果，谁都没料到，疫情来了，小阳春爽约了，房价也跟着掉头了。
来自国家统计局的数据，2月份，南宁房价连涨39个月后首次止涨。
紧接着，开发商为了现金流，为了保住量，3-5月，优惠促销不停，房价保持微降态势。
年中开始，优惠取消，房价回稳。随后，一大波改善盘上市，伴随地价攀升，房价重回小幅上升轨道。
至年底，又出现了一波优惠潮。
▲2020年月度房价走势。
全年来看，南宁均价在2019年约1.15万元/㎡的基础上，再度小涨，突破了1.2万元/㎡，同比2019年依然上涨了4%左右。
当然，有些盘跌了挺多，也有些热盘涨幅超过了10%。
限价房“清零”
叫人又爱又恨的限价房，你可能在今年买不到了。因为，在2020年被几乎清空了。
▲2017-2019年，限价房占比近一半。来源：克而瑞
犹记得，2020年3月，克而瑞曾统计，那时南宁还有35个限价房项目在售，另有7个限价房项目未上市，累计可售限价房约1.4万套。
经过2020年一年的消化，这1.4万套限价房几乎被扫空。
曾经的“两限一竞”产物——限价房，终于滚出南宁，一起滚出的还有捆绑车位、WS等。
从市场化的角度看，消灭限价房是好事。
但是，限价房流行的这几年，由于该有的板块价差消失，也催生了买房投资机会。部分高价值板块，被迫低价限价卖，你抓住了吗？
调控松！松！松！
没有最松，只有更松。
相比2020年，2019年的调控，真的算是挺严的了。
2020年的政策，简直可以用“大放水”来形容。一季度，放开了公积金二套，降了息，毛坯精装合同二合一。
但效果还是不明显。接下来的9个月，刺激政策就没停过。
继续降息，让南宁房贷利率终于从全国第一宝座跌下。不仅如此，二套首付比例也从40%降低到了30%，限价政策也进一步放开。
▲销量大降时，调控必放松。来源：米宅
不过，这一次，ZY没有强加干涉，给了地方更多自主权。
也很正常。去年是“十三五”收官之年，要保小康、保经济、保GDP翻番。
一季度，疫情影响严重，全年怎么保？举国大事，必是经济、就业、增长。于是，刺激消费，自是必然。
而大基建和房地产，是最直接有效的两剂药方。
延期最狠的一年
延期年年有，但2020年绝对是最狠的一年，没有之一。
疫情导致停工，让很多楼盘不得不延期交付。
▲荣和多盘年初发布延期公告。有的盘连公告都不发，延期6个月+。
▲原计划2020交房的部分楼盘（仅供参考，具体以实际为准）。
粗略统计，这一年，共有20多个楼盘出现了延期交房。有的延期比较收敛，只延期一两个月。有的就有点无耻了，延期了半年之余。
哪怕疫情是“免死金牌”，也不能滥用吧？
基建大大大跃进
基建及新基建的推进力度，又快又准又狠。从疫情后，就开始了大干快干猛干。甚至，有点不像南宁之前的作风。
不管你察觉没察觉，反正小剑是察觉到了。
年初，广西印发《2020年第一批自治区层面统筹推进重大项目建设实施方案》。其中，罗列了南宁2020年106个重大项目的建设计划，3条地铁线、哈罗礼德、启迪东盟科技城、红星美凯龙、奥特莱斯、武鸣大学城、五象南众多产业园等在列。
▲广西相关文件截图。
项目之多，金额之多，以往很少见。这还只是第一批。
其实，今年全国各地基建都很猛。3月初，全国24省市就发出了累计50万亿的基建及新基建投资清单。
▲25省市投资计划。来源：中国经济周刊
真的，比2008年金融危机那会儿还要猛。
2万+楼盘突破20家
2020年，很有趣，涨跌异常分明，终于有了几个像样的好房子。
这厢，半数楼盘出现了降价促销；那厢，超20个楼盘（不含别墅）房价2万+，局部3万+。
这一年，2万+楼盘数量再创历史新高。
▲2万+楼盘一览表（初步统计，仅供参考）。
从区域分布来看，除了江南有2个，其他基本都在青秀和五象新区。
为啥众多改善购房者只认青秀和五象？此表已说明问题。
不要光看价格，经济学规律告诉我们：价格的背后，是价值的体现。
青秀五象之所以价格高，乃是城市顶级资源的集中占有。同样，北京上海房价高，乃是对全国顶级资源的集中占有。
五象南、兴宁东“双飞”
这一年，除原有凤岭、五象湖等坐镇一线热度外，五象南及兴宁东成为新宠，双双起飞。
一方面，地多。
据克而瑞的统计数据，从今年南宁的土地出让分布来看，五象南和三塘是仅有的两个超600亩（住宅）的板块。
▲五象南、兴宁东今年土地计划供应超600亩。
地多，是房热的信号。
另一方面，诸多大配套、新项目或上市，或有了时间表。
如兴宁东的奥特莱斯、万科第五园、联发臻境等，如五象的万有国际度假区和一众产业项目等。绿地也把东盟总部，落在了五象南。
这也是信号。
但这样的板块好不好住？以后能飞多高？现在五象南部分楼盘卖到一万三四是否透支？择日单独再议。
2020楼市的7个启示
就像那句名言：失去后才知可贵。
在楼市，很多购房者总是经历过后才敢相信。但往往，那时就晚了。我们应该，站在明天，看到后天，才能更好的活在今天。
站在2021年，回看2020年，送7条启示录给大家。
①永远不要完全相信你眼睛看到的，很可能那只是你愿意看到的。有时，不是看见才相信，要相信才看见。
②2020开局几个月，楼市是很难，但断然不会一直难。就像你每年都期盼房价暴跌，可期盼了10几年，结果非但没有暴跌，反倒你被同龄人狠狠的抛弃了。
③上半年，开发商很痛，很缺钱，是比2019年底更好的入手时机。下半年，等到他们续上命了，就该要利润了，就该薅你的羊毛了。
④2020南宁楼市全明星一阵营：五象湖、凤岭北、蟠龙、凤岭南、三岸，五象湖为中锋。全明星二阵：五象南、兴宁东、龙岗、玉洞东、大朝阳(旧改)，无中锋。
⑤价值决定价格，板块价差真的形成了。部分板块从1.1万元/㎡左右，回落至八九千元；也有部分板块从1.1万元/㎡左右，涨到了一万三四。
⑥一直等待抄底的人，没有行动力，只会离底部越来越远。最后，很遗憾，他们会沦为“买涨不买跌”的一员。
⑦2020年，二手房抛售显著增多，笋盘频频出现。想急于入住的扒友，建议挑一挑二手次新房。
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文|七小剑 编|小二郎
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