3月23日下午，綠城中國（下稱“綠城”）在總部浙江杭州舉行了2019年度業績發佈會。

剛剛過去的2019，是董事會主席張亞東執掌綠城後第一個完整的財年。

他卸去在中交的一切職位，試圖以一個更純粹的綠城人身份投身到這場由他主導的改革中。

綠城的變化顯而易見，組織架構、業務發展甚至投資拿地都在進行調整，張亞東試圖搭建起現代企業治理架構，為這家專攻產品力卻失速於規模的房企帶來更多市場價值的釋放。

然而，在變革的週期裡，依然有陣痛。

他清楚一些歷史遺留問題仍然在影響這家上市公司目前的表現。去年業績會上，張亞東認為最痛苦的就是改變不了過去，今天他再度提及今年的業績表現是2016年、2017年拿的地，基本已經定性，只能在有限程度上去提升。他將這一週期分為三個階段，前幾年是康復期，今年開始為期三年的健身期，到2023年則變為快速起跑期。“聚焦利潤”是他對綠城2020年最大的要求

2025年衝擊5000億

年報顯示，2019年綠城中國取得收入615.93億元，同比增長2.1%，除稅前利潤99.53億元，同比增長25.9%，股東應占利潤24.8億元，同比增長147.3%，股東應占核心淨利潤43.36億元，同比增長14.2%。

報告期內，綠城集團（包括綠城中國及其附屬、合營及聯營公司）取得總合同銷售2018億元，較去年增長29%，對應取得總合同銷售面積約1027萬平方米，代建部分合同銷售面積505萬平方米，合約銷售額664億元。

2018億元的合約銷售額也意味著綠城的三個計劃完成了第一環。2018年，綠城許下了“三年業績計劃”，即2019年銷售額達到2000億元，2020年達到2500億元，2021年要達到3000億元。

愛定目標的張亞東這次將目光放至跨度更長的五年期。“綠城正在制定五年發展規劃，預計到2025年衝擊5000億的銷售目標。”他依然沒有掩飾對於規模的訴求，按照張亞東的規劃，未來五年，綠城將聚焦重資產、輕資產和綠城+3大板塊。其中，房地產開發的重資產板塊，

輕資產板塊，按照張亞東的設想，將承整體營收約三分之一的重任，能夠保持16%-17%的年增長率，到2025年實現1500億元的銷售目標。

2月初，隨著綠城管理赴港上市，這場起於2017年的綠地代建業務資本化之路走到了最為關鍵的一步。分拆上市，在執行總裁郭佳峰看來帶給綠城的影響主要有兩方面，除了確立綠城代建板塊行業龍頭地位外，上市後通過資本加持，綠城代建業務的融資渠道和業務範圍將進一步拓展，為母公司帶來更大業績貢獻。

“幾乎沒有新出現的問題”

為了支撐後續增長，土儲相對薄弱的綠城開始積極補倉，而投拓曾是綠城最需要提升的短板。

2019年，綠城新增項目54個，總建築面積約為1236萬平方米，總土地成本/收購金額691億元，預計新增可售金額達2057億，歸屬權益可售1086億元。基於此，

新增貨值創新高的背後是綠城投資渠道的拓寬，其一改過去嚴重依賴招拍掛的單一模式，開始加大收併購比例。

據執行董事兼副總裁李駿介紹，“2019年綠城獲取收併購項目累計17個，貨值達到858億元，同比翻了3倍。從土儲情況來看，現在包括在建及代建的投資類項目一共是142個，總的投資類項目可售貨值儲備是1926億元，一二線項目可售貨值佔比73%，2018年這個數據是70%。”

張亞東並未否認受疫情衝擊，今年二級市場的機會在增多，綠城想加大收併購方面的工作，尋到合適的標的項目。負責上述工作的郭佳峰卻強調，相較於業內收併購大戶，綠城在二級市場的合作有其特點和難處，房地產的項目產品要符合綠城的調性，此外，被併購標通常對資金支付等要求較高，因此綠城會好中選優，小心的往前走。

小心往前走的綠城連續多年減值再次引發投資者質疑。2019年，綠城減值數額雖然相較2018年有所下降，但依然超13億元。當投資者將問題轉向減值和業績暴雷時，執行總裁周連營坦言“還稱不上業績暴雷，大家感受不同”。

“2017年嚴格管控之後，綠城中國確實有部分歷史項目在政策影響下出現一些問題，對項目效益產生影響，同時歷史上還積壓了一些資產、持有物業。”周連營稱，“按照市場歸類及準則的要求，綠城進行了一些必要的會計處理，這些處理是負責任的，作為一家市場上的成熟企業，不斷地評估資產和拋棄一些非主營業務，對業務進行調整，這是一個普遍的現象，一個成熟的做法。”

儘管成果呈現和大家預期有差距，但是在張亞東看來沒有爆雷的概念。

他補充道，綠城中國去年撥備減值了17個多億，今年撥備減值13個多億。

張亞東沒有迴避綠城中國業績預期差異，“去年香港業績發佈會的時候，我認為最痛苦的就是改變不了過去。你們的期望值不是今天給你們展現的成果，但是這種過去對你們來講肯定是痛苦的。”

“我們大部分問題已經一次性得到解決，一小部分問題正在解決。” 他不忘向市場傳遞信心，“現在所有的問題我們底數清楚，新出現的問題幾乎沒有。”

閱讀更多 地產深度報道 的文章

關鍵字: 萬物隨新動 綠城 綠城中國