目前，青島的公寓產品存銷基本集中在西海岸、高新區、城陽、即墨四大區域。其中，西海岸以90多萬方的存量，約等於城陽、市北、市南、嶗山四區的總和的壓倒性優勢，高居榜首，其區域競爭激烈程度可想而知。
實際上，這種競爭態勢自從2010年後隨著西海岸的地位提升和高速發展已經持續了十來年，並愈演愈烈。
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回顧2019年的青島的公寓市場，西海岸當之無愧是主戰場，以中鐵博覽城、融信海月星灣、融創中心、東方影都、華潤海洋智谷、世茂悅海等為代表，體現出存量大、體量大、品牌大、銷量大、競爭大的五大特徵。但是，從其中也暴露出問題，從數據上顯示，2019年公寓產品成交67萬方，環比下滑30%；另外，新入市項目LOFT產品多選擇毛坯入市控總價。
一方面是供應量的井噴，一方面是客戶的投資熱度明顯下滑，這意味著在未來一段時間，西海岸乃至青島的公寓市場，將會比較艱難。
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後疫情時代，公寓營銷如何突破？
當大家都對2020年的市場抱著太多美好期許的時候，一場疫情打亂了所有人的設想和節奏，包括營銷、推廣、工程等多個方面。但是，疫情帶來的影響不僅於此，更深遠的影響是購買者的投資心理。後疫情時代，所有人對於現金流和資金的安全性將會更加關注，對於投資這件事將會更加謹慎，這在一定程度上會長期壓抑購買者的投資行為。
公寓作為一種典型的投資性產品，如何解決這種客戶心理障礙？如何在這種激烈的競爭紅海里走出一片藍海？
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公寓營銷的萬樹方法論
萬樹機構作為青島地產界老牌策劃機構，通過近十年數十個公寓項目的操作經驗，總結了一套公寓營銷方法論。
首先，我們要看清楚一個重要問題——公寓作為一種具有投資屬性的地產產品與其他類型投資品有什麼不同？市面上常見的投資品有貴金屬、股票、債券、基金、理財等等。以目前最主流的投資品——股票為例，與房地產產品最大的不同點是投資門檻低、進入簡單、變現快三個特點，這就導致玩股票的人是最龐大的投資人群。而房地產產品則是投資門檻非常高、購買流程比較複雜、變現週期較長、受政策影響較大等特點，所以房地產投資人群遠遠少於股民。
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其次，我們要看清楚一群人——投資人群關注點是什麼？萬樹機構在實際操盤過程中總結出如下幾點：如圖
我們認為公寓本質上也是一種類似於股票的投資品，所以購買者必然會從三個方面考慮他們的投資行為，即購買機制——回報機制——退出機制的前中後閉環的思考邏輯。
· 購買機制——即是否能夠給客戶最充分的購買理由，進入是否方便，進入門檻是否足夠低等；
· 回報機制——即回報方式是否完善可信、回報率是否足夠大、是否有更多的增值權益等；
· 退出機制——即是否為客戶設置退出機制，是否能夠保障，是否有靈活的退出路徑等。
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最後，我們要建立一種新邏輯。理解了上面兩個問題，基於公寓營銷的全新邏輯即能產生，也就是思考公寓投資購買——回報——退出三個方面的客戶障礙，並提供完善的打動人心的解決方案。這套解決方案的優越性在於：
1、 以人為本，充分為客戶考慮。客戶關注什麼，客戶想要什麼，我們就提供什麼、解決什麼。解決了客戶的所有問題，滿足並超出客戶的需求，客戶怎麼能不買單？
2、 看清本質，強化產品的投資屬性，產品故事清晰。既然是投資品，就把投資屬性做足，說透投資故事，說清投資邏輯。不能掉進產品陷阱，如現在市面上很多項目說度假，說居住，說靈活等等，說得再多，也不如一個高額有保障的回報率更打動人，畢竟投資者不是買公寓來住的。
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萬樹機構曾經操作的公寓成功案例有康大鳳凰廣場、那魯灣、達令港、中南金石國際廣場、悅瀾公館、青島紅樹林度假世界、臨沂鴻儒國際廣場、淄博名尚國際廣場等等。
以下列舉2例：
案例1、康大鳳凰廣場——一個月售罄，創造西海岸公寓營銷奇蹟
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該項目項目公寓產品總體量35300㎡，最初是由甲方自有團隊做銷售，一直處於滯銷階段。後來，萬樹機構全盤介入，提供營銷策劃、廣告創意、銷售代理綜合服務，實現不到2個月售罄。
經驗借鑑：
1、 顛覆傳統思維，重新思考公寓產品營銷邏輯，打造投資模型並說服開發商，即前文所述的投資閉環模型。
2、 建議甲方引入或自建運營託管機構。後經過商議，開發商自建一家託管機構，實現了公寓產品的託管運營，完善投資回報模型。
3、 提高回報率，高額回報讓客戶無法抵擋。經過多輪測算，以託管運營收益+開發商補貼結合的方式，我們將投資回報率超出市場意料地做到10%/年。
4、 傳播上，狠打"年返10%,白送"，通過一系列創意的文案和視覺，結合熱點，成功地吸引市場眼球，實現了大量的客戶關注和來電來訪。
案例2、那魯灣：引進第三方，打造閉環投資模型
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該項目為區域價格天花板級項目，產品形象和品質非常高，曾經一度市場銷售非常不錯，去化率達到70%。後因價格等原因處於滯銷狀態，近一年未銷售。
萬樹進入之後，通過引進第三方運營企業——途家，將產品打造成投資性度假公寓，最終實現了剩餘30%產品一個月售罄。
經驗借鑑：
1、第三方機構運營概念，說好一個投資故事，讓運營者跟客戶溝通，贏得客戶。
嶗山協信項目，通過引入途家·斯維登，打造分享度假公寓，既具備分享度假功能，又享受經營分紅，收益有保障，客戶就有投資慾望。
2、超越普通公寓，變成分享度假+經營分紅複合的投資性產品。
產品自身價值充分+完整的投資模式+度假的增值價值，讓公寓不再是一個普通的具有簡單的住宿性產品。分享度假+分紅型投資公寓，贏得了客戶的投資信心。
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市場瞬息萬變，但是人心不變，內在的投資邏輯、投資故事是不變的。以人為本，解決客戶的痛點和關注點，打造完善投資性公寓營銷解決方案，贏得市場、贏得客戶是必然的。
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