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光明開年迎來首個住宅入市，盯了光明很久的剛需，終於迎來小戶型產品。
“認籌只需兩千塊，你登記下，先去看樣板房，看完再跟你說下樓盤周邊情況。”礙於售樓處人太多，置業顧問都不夠用，基本上5、6個人圍著一名置業顧問轉。
在聽講解的時候，銷售5分鐘講完區域配套商業規劃。速度之快，令人咂舌。
也難怪，68㎡小兩房，首付不到100萬，即可買入光明，誰不心動呢？
01
基本面
光明，這年輕的新區，正面臨著史上最好的機遇。
光明區，早已不再是遍地城中村、廠房的區域，作為廣深港澳科技創新走廊中間節點，憑藉自身的條件，正朝向“世界一流科學城和深圳北部中心”邁進。
△光明科學城效果圖
根據《中共中央 國務院關於支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》，光明科學城將作為綜合性國家科學中心，聚集全球科學研究頂尖人才、大科學裝置、科技金融公司。
規劃上，光明科學城分為“一心兩區、綠環縈繞”的空間結構，“一心”即光明中心區，建設科學城的生活服務中心。
“兩區”即裝置集聚區和產業轉化區。裝置集聚區集中建設大科學裝置、科研機構、高水平大學等；產業轉化區建設成果轉化平臺和產業創新平臺，培育和佈局未來新興產業。
據@深圳買房計劃統計，截至目前光明已動工的重點項目多達31個，總投資超450億元，涵蓋基礎教育、人才住房、城市更新、戰略性新興產業等重點領域。
其中，居住類項目就有16個，未來將貢獻居住面積超100萬㎡。教育類項目有6個，未來將提供15120個學位，包括傳統名校深圳實驗學校光明分校區，其大學區制為整個光明區提供優質教育。
02
配套
光明樓市這波大熱，除了科學城等規劃利好落地，當然還少不了地鐵、商業、配套的助攻。
本次@深圳買房計劃踩的盤是特建發樂府花園，位於光明區華裕路與華夏路交匯處，毗鄰光明中心區。
而光明中心區是目前熱盤聚集的地段，包括已入市的龍光玖龍臺、星河天地、綠地新都會，待入市的金融街華髮·融御華府、電建項目、中海項目等。
◎地鐵
樂府花園距離最近的地鐵有兩條線，分別是6號線和13號線。
從福田科學館到光明的6號線一期工程和南延長線都將於今年同步開通，實現從科學館穿過深圳北站，連接光明。
除了6號線外，從深圳灣口岸起步，被稱作大灣區產業線的13號線更值得期待。
深圳地鐵13號線，作為四期工程的一條南北快線，南連香港，北接東莞，隨著粵港澳大灣區戰略規劃建設推進，將串聯南北及周邊區域。目前一期已經動工，終點站在上屋站（與6號線交匯），預計2023年中建成通車。
較為尷尬的是，樂府花園的位置距離6號線比較遠。離光明大街站，@深圳買房計劃步行實測大概走了近30分鐘，2公里左右。
也就是說，去到地鐵口，來回就得1個鐘的時間成本。對於時間就是金錢，效率就是生命的深圳人而言，難免不友好。當然，共享單車的普及勉強補齊最後2公里的短板。
◎學校
根據光明區2019年義務教育公辦學校學區劃分方案，樂府花園對口的小學為東周小學，中學為光明中學，教育質量較為一般。
需要注意的是，深圳實驗光明學校作為光明唯一的名校，初中部實行大學區制。樂府花園業主只要不怕麻煩，就可以跨學區報名初中學位。
此外，根據2020年的學區劃分徵求意見稿，小學部的學區劃分為光明社區、東周社區、東坑社區。
◎商業
除了自帶5700㎡底商，但距離周邊大型商業與地鐵一樣尷尬，那就是遠。需要步行30分鐘左右，才能享受星河的cococity、龍光的商業、以及同父母的特建發樂府廣場。
特建發樂府廣場處於地鐵口位置，項目含5萬㎡商業，共5層，已賣給萬達。不得不說，樂府花園要是在樂府廣場的位置就好了。
△深圳第一個萬達廣場（綠網內），5萬㎡，與龍光玖龍臺一路之隔。
因為地處中心區，市政配套都給你配齊了。樂府花園北邊是光明中央公園，規劃約237萬㎡，這個面積在深圳都可以說是數一數二。
△光明中央公園設計圖
樂府花園3公里外的光明文化藝術中心，未來規劃會像福田市民中心，涵蓋美術館、展覽廳、大劇院等，預計今年底投入使用。
△建設中的光明文化藝術中心
◎周邊房價
2019年入市的目前光明區二手房在售，均價在4.5萬元/㎡，在售195套。
距離項目較近的二手房是新地中央，均價約4.3萬元/㎡，其餘樓盤在4萬-6萬/㎡之間，小戶型較少。
03
戶型
樂府花園共4棟住宅塔樓，共計1036套住宅，自帶101套底商。
主推3棟A、B座，開放了3個樣板間，分別是68㎡、88㎡、113㎡。均價約4.7萬/㎡，備案單價在4.0-5.2萬/㎡之間，總價區間約315-583萬/套，毛坯交房。
4.04萬/㎡-4.42萬/㎡單價區間集中在88.95㎡戶型，總價359萬/㎡起，最小戶型68㎡的單價稍微高些，4.57萬/㎡-4.95萬/㎡之間，總價315萬起。
68㎡的首付門檻大概95萬，對於剛需還是很合適。但看了樣板間，心裡難免有些失落。
A2-68㎡的2+1戶型各個空間都有窗戶，通透。但開門右側的三角儲物間，實用性不足。比較詭異的是，廚房正對主臥，油煙難免會飄過來。要是把三角儲物間做成個小廚房，整體實用性會更高，但空間還是有些侷促。
C4-88㎡的2+1戶型則附送一個小陽臺，後期可以改成一個房間。另外次臥放張床就比較難放下一張桌子，當然靠近飄窗位改成榻榻米，還是可以解決這個bug。不過對於88㎡的這種面積，整體使用率還是有不足。
D3-113㎡的戶型整體方正，使用率交高，附送了一個大陽臺，後期可改衣帽間。但如果改成臥室，則比較心氣不順，畢竟這個陽臺位於主臥跟主臥衛廁中間。
△113㎡戶型的客廳，放4人餐桌剛好，6人桌就比較侷促了。當然，解決方案是可摺疊餐桌。
04
優缺點碎碎念
通過對區域價值、項目價值、附加值三大類合計22項指標的綜合打分：
樂府花園得分76分。
68㎡小兩房對於剛需頗有吸引力，首付100萬的低門檻即可買進光明，但戶型使用率較低，想要提高利用，需要花點心思定製傢俱。
其次毗鄰中心區，能夠享受到光明中心區的市政配套+商業+地鐵，前提是需要忍受這兩公里的徒步距離。另外對口的學校比較一般，想上深實初中部，得靠運氣。
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