3.15，周爭鋒律師答網友十二問
一、我拍了一套深圳法拍房，法院說沒有租賃合同，拍賣之前也沒有公佈租賃合同。這套房子是原業主買來給公司高管住的，請問我怎麼可以趕走這名高管？
答：若該租賃合同簽訂在抵押或查封之後的，不能用買賣不破租賃的規則對抗競買人。法院在拍賣公告中沒有提及有租賃關係的，應是法院在粘貼拍賣公告通知時，承租人放棄主張權利，因此該租賃關係很有可能是虛假的租賃關係或建立在抵押或查封之後，不能對抗競買人。此時，首先是協商解決，協商不能可以訴訟處理，提起物權保護訴訟請求租客搬離並支付佔有使用費。
二、深圳法拍房的大概流程是怎樣的，容易在哪個環節出現問題？
答：2016年以後法院推行網上拍賣，在淘寶或京東上註冊賬號，交付拍賣公告要求的保證金，就可以競買了，需要注意的事項在拍賣公告裡面有明確的提示。容易出問題的主要有：1.競買人的購房資格問題。雖然有些地方不要求法拍房的競買人需要有購房資格，但是競買前應看清楚拍賣公告裡面的競買須知及房產所在地登記機關的要求。2.購房款貸款問題。購房款需要在競買成功後很短的時間內支付給執行法院，雖然很多拍賣公告裡面提示可以貸款，但是具體的貸款流程沒有明確告知，各地執行的貸款政策也不一樣，競買前應落實清楚貸款的詳細規定，看自己是不是符合貸款的政策要求。3.稅費問題。拍賣公告裡面看清楚是競買人承擔還由被執行人承擔。另外，法拍房的稅收政策，各地執行的都不一樣，特別是面對繼承、贈與或近親屬之間低價過戶後的房產，各地稅收政策嚴重不統一，有些要求補交前面的稅款，有些要求競買人按照競買價的20%繳納個人所得稅。目前，深圳市統一執行的競買價3%的個人所得稅。4.騰房問題。在拍賣公告中明確以不清場移交方式拍賣的，競買前應核實清楚裡面居住的人和房子產權人的關係，避免發生騰房糾紛。
三、買了被法院查封的房子，我應該怎麼辦？謝謝！已經給了買家定金。
答：買受人在簽訂合同前，應核實房產的抵押或查封情況，現在只要知道出賣人的不動產權證號，就可以在自己手機上核實。深圳市的房產可以在深圳市不動產登記中心的微信公眾號上核實。如不小心買了查封房，首先，應核實定金的支付情況，若定金還在中介公司監管，馬上通知中介公司停止轉付定金。其次，發函通知出賣人儘快解除查封，繼續履行合同。再次，出賣遲遲不能解除查封，則應考慮儘快查封房產，訴訟返還定金支付違約金。最後，發現定金已經支付出賣人，出賣人的外債太多，如選擇訴訟違約金，可能連收回定金的機會都沒有，前面的查封是金錢債務的，則此時應選擇訴訟繼續履行合同，爭取做第一輪候查封人，查封后，只要解決了前面的查封問題，房產過戶到自己名下沒有問題，這個操作核心就是要求出賣人夫妻雙方在合同上簽字。
四、兩年前親戚購買了恆大房產，房子已經辦理了銀行貸款並還款1-2年了，尚未收房且房產證未辦理。買時有承諾收房前無條件退房，有簽署協議但資料在恆大售房處，目前尚未收房，但想進行無條件退房，請問該如何操作？售房處表示協議他們需要找找，但好幾天了一直沒有反饋結果。
答：恆大的無理由退房要求的條件比較苛刻，你的情況可能會要求你先還清銀行的貸款，在貸款結清後才可以辦理退房手續，這對買受人而言，意味著首先要借一大筆錢，先把貸款部分還給抵押權銀行，然後在抵押權註銷的情況下，再申請退房。這對買受人而言，資金壓力很大，並且即便是你還了銀行的貸款，符合恆大的要求，但是恆大什麼時候給你辦理退房還錢手續還是未知數。只能說恆大無理由退房，看上去很美。
五、把退休老人遷戶口過來深圳，用她的名額買房，銀行說可以貸款14年，請問這會不會影響老人在原來地區的退休金領取？
答：貸款買房和退休金領取是兩個不相關的法律關係，相互沒有影響。在深圳用老人的名額買房，需要子女做擔保人。你實際上問的問題是，老人的戶口遷移到深圳後，原戶口所在地的退休金領取問題，這問題建議諮詢下老人現在戶籍所在地的退休金髮放部門。我的理解是不影響。
六、二手房交易中，遇到房東突然跳價，交了定金後反悔賣房應該如何維權。
答：首先，積極協商，在協商的同時固定出賣人反悔違約的證據，可以通過短信微信電話錄音等途徑固定證據。其次，在協商時看漲價的幅度，如幅度很小，在房價暴漲的時候，可以同意對方的要求，雙方簽署補充協議進行履行，此後出賣人再次違約，違約金會很高。最後，協商不成，可以考慮訴訟繼續履行合同，訴訟繼續履行合同有一定的門檻，就是要一次性付款，並且對出賣人的簽約主體有要求，共有人均要簽字。訴訟繼續履行有困難，可以訴訟返還定金支付違約金，法院根據雙方合同的履行情況，酌情處理。
七、如遇房東遲遲不過戶，應該如何維權？
答：房東不履行過戶手續，買受人應發函催告對方。若確實是因本次肺炎疫情導致的，比如業主被確診、被隔離、在湖北及武漢等疫情嚴重地區，或不在中國大陸境內，這都是不可抗力因素導致業主不能履行，此時業主是免責的。雖然大部分的合同沒有約定，最遲過戶時間，但是買受人的貸款承諾函有一定的時間限制，超過這個時間，雙方的合同將無法履行，合同目的無法實現。若合同約定的有明確的過戶時間，出賣人逾期的，買受人也可以在過戶後，追究出賣人遲延履行的違約責任。
八、我是羅湖區國際商品交易大廈的商戶，我和我的合作伙伴剛剛出來創業。年前我剛剛裝修好我們的店是做簡餐輕食的。疫情期間我很理解減租不是義務，可是我們現在壓力很大做餐飲的，二房東給我們減租七天，我想諮詢一下我應該怎麼和他們談一下呢？壓力好大。
答：受肺炎疫情影響，從事商業經營目的租賃合同和居家戶的租賃合同，受疫情影響的程度是不一樣的，法律適用上也不一樣。居家戶的租賃，減租的可能性不大，但是這個商業目的性的租賃減租或者免租的可能性是非常大，因為這的確是肺炎疫情的影響，導致承租人的合同目的不能實現。建議雙方再次進行協商而減免一個月到兩個月租金或減半收取，如果實在協商不行的話，可以考慮遲延履行支付租金，也可以說延長租期解決。如果這個疫情影響比較大，自己確實沒有辦法支撐了，那就要提早和房東解除這個合同，盡最大可能地減少自己的損失，把房子交還給房東。
九、我的房子合同上標註了交付日期，如果延期交交付，雖然說是疫情因素，但業主們能以合同為依據獲得賠償嗎？
答：在本次疫情事件構成不可抗力的情形下，開發商能否減輕或者免除自身的法律責任，應考察疫情對開發商逾期交房是否構成影響和影響的程度，具體分為兩種：
（1）如開發商在該疫情之前已經存在延期交房的情形，根據《合同法》等相關法律法規規定，開發商延期履行後發生不可抗力的，不能免除責任，或者約定的交付期限在疫情防控期間但遲延交付與疫情防控並無實質關聯性的，開發商不能夠以此進行免責，仍應依合同約定或者法律規定承擔違約責任。
（2）商品房預售買賣合同及相關附件中通常會約定免責事由條款，若發生不可抗力的，出賣人無法按本合同規定的期限或要求履行的，不構成違約，即開發商遲延交付商品房確實系不可抗力導致，依照法律規定或合同約定無需向購房者承擔違約責任。
十、房屋租賃合同解除後，承租人的裝修東西應該歸誰所有？
答：依據《租賃合同司法解釋》第十條的規定，承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。因疫情影響，出租人解除合同，先由雙方協商處理，協商不能按照上面的規定處理。拆不走的裝飾物，承租人不能要求出租人給與補償。
十一、我在中介看好一套二手房，並且和賣房簽訂了購房協議，事後發現賣方和中介隱瞞了房子的真實情況，該房是賣房人購買的二手房，沒有更名，只是和原房主做了公證，我終止協議，算單方違約嗎，現在中介扣留了我的定金和中介費，我該怎麼辦?
答：《民法總則》第一百四十九條規定，第三人實施欺詐行為，使一方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，對方知道或者應當知道該欺詐行為的，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。如能證明是受出賣人和中介欺詐簽訂的買賣合同，可以申請撤銷。另外你沒有說清楚，你和出賣人的簽約主體，在出賣人尚沒有取得房產所有權的情況下，出賣方的簽約主體很重要，不同的簽約主體，有不同的法律適用。如出賣人依據原業主的公證委託書，以原業主的名義和簽訂的買賣合同，合同的雙方是房產證的產權人和你，你應該和登記產權人協商如何處理。出賣人以自己的名義和你簽訂的買賣合同，則在房產尚沒有過戶到他名下前，你可以行使不按履行抗辯權，暫時不予履行。
十二 、打算和女友出資各一半買房並一起還供，因為名額原因只能寫她的名字，短時間還未考慮結婚辦證，請問如何協議保障兩個的人權益？
答：如果是以結婚為目的購房，出問題以後，雙方有明確的出資比例的，法院一般是按照雙方的出資比例分配的。無法證明出資比例的，也可以認為是共有，一人一半分割。這要求雙方事前，簽訂出資比例的協議。另外，出資的時候，要註明這個出資的目的就是購買某某房產，一定要保留轉賬憑據，證明用於購房子，不是借款也不是贈與，就是用來購某某套房子的購房款。
——廣東華商律師事務所周爭鋒2020年3月15日
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