昨天發了篇文章講到現在 ，有粉絲留言問我：現在樓面價這麼高，這麼多房子做好了都沒人住，開發商為什麼還拼命拿地？今天來為大家講一哈為啥開發商還要持續拿地。
對於開發商來說，沒有土地就沒有未來
確實，從眼下來看，地價高於房價會增加開發商的壓力。可是，不拿地，他們壓力更大！
這些在千億量級、甚至可能是萬億量級的開發商，在繼續擴大規模，都保持著擴張的趨勢，擴張，擴大再生產、不斷拿地開發銷售再滾動開發，這是不變的規律。
這其中的原因，其實很好解釋：
第一，現在競爭沒那麼激烈，溢價也沒有那麼高，可以逆勢拿下大量優質土地；
第二，這是一個“拼地”的時代。誰拿地越多，誰在這個市場上就越有話語權。別人都在拿地，你拿不拿？
第三，以後要求自持的土地可能越來越多，而且比例越來越大，你拿還是不拿？
第四，就算拍到的是自持土地，自持也可以增大資產規模，增值收益可以降低負債率，還可以用來進行融資。
那麼，高價拍到底之後，開發商怎麼從上面賺錢呢？畢竟沒人願意做虧本的買賣呀！其實，一些項目看似虧本，其實你看到的只是部分，到時候自然有各種方式賺錢。
首先：今年的地可不一定就是明年的房！
現如今的開發商拿地後並不一定會第二年就開始賣房了，一般都會囤個地什麼的，心情好，有自信，資金鍊強大，那麼3-5年後開始賣房。反之，要是中途遇到什麼資金問題，或者內部問題，囤個10年也不是沒有可能。
雖然按照相關政策，如果土地閒置兩年未開發，這些地塊都將面臨土地被收回的可能，但是開發商規避處罰的手段則更加多樣。一塊地拿到之後，可以部分施工，可以緩慢施工，還可以在規劃方面做手腳，比如多次更改規劃，一直拿不到施工許可等，都可以達到囤地而不受懲罰的目的。由於政府規劃調整、動拆遷未完成等原因，客觀上導致土地沒有辦法進入開發狀態。這也成為房企最為常見的被動“囤地”的理由之一。
所以啊，囤地對企業來說，是一種收益非常大但風險很小的一個融資方式。以現在房價上漲的速度來說，試想一下，那時候的房價難道還會虧本嗎？
例如，某市一塊宅地，樓面地價拍到了31773元/平米，是將來的房價只能賣2.9萬元/平米，而且這塊地將來要建成的房子還帶裝修。這房企怎麼從裡面賺錢呢？
可是，一般的人只知其一，不知其二。這塊地地段不錯，計容地上建築面積大概10萬平方米，但住宅只有約7萬平米，還有3萬平米左右的公建面積，可以蓋寫字樓等。住宅強制賣 2.9萬元/平米，但公建沒有強制售價，還是可以賺錢的。
另外，每一塊地，都有地下面積。地下空間也可以賣錢，甚至可以當住宅、別墅賣（以前某百強地產幹過）。此外，還可以做一些商鋪，也能賣不少錢。
除此之外，開發商拿地後還可以鑽容積率的空子。比如這塊土地的容積率的要求是2.5，但是並沒有規定這塊土地必須用來建高層、洋房、還是別墅。所以可以通過做高低配來分攤容積率。
這麼一來，項目及可以用高層的低價格賺來吆喝，又可以用洋房甚至別墅賺到鈔票。
這樣的操作之下，開發商怎麼可能會虧呢？你們說是吧，歡迎留言討論。
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