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今明两年不买房，5年后区别多大？有人后悔？国家级专家说明白了
今明两年不买房，5年后区别多大？有人后悔？这句话一直贯穿房地产发展始终，因为谁都不想做后悔的事情，但是经常都在这么做。在房地产行业里，经常有人说“如果时间能回到5年前，我一定会全力买房。”时间已经跨入2020年，现在不买房的话，5年后是“庆幸”还是“懊悔”？内行、国家级专家终于说明白了。主要从财富增值潜力、居住需求解决、权益享受3个方面说起。
第一、关于买房与不买房在未来5年的升值性问题。
国家级专家、央行参事盛松成表示，“我担心1年后房价会上涨”，他之所以得出这个结论，关键的原因在于当下的房地产调控政策控制的是住房需求，但是并没有增加供给，需求早晚都要得到释放，该买房的人就算是现在不买房，那么等待1-2年之后仍然是要买房的，所以从供需关系层面而言，房价具有上涨可能性。
受当下这件事的影响，短期内房价可能有微微下行，但是央行、人民日报做出了回应，降息降准可期的同时，会保障市场充裕的流动性。也就是说在2020年及短期内，市场的资金是不会减少的，2月-3月以来，一共释放3万亿流动性，未来仍有可能增加，受M2增加的影响，货币贬值具有一定空间，那么房价自然显得比较保值了。
第二、居住需求解决问题。
买房人住在自己的家里，每个月需要承担3,000-10,000元的按揭贷款压力，但是这笔钱交出去之后换来的是自己的财富留存。反观租房人群，每个月虽然压力不大，月租在二线城市也就1,000元至2,000元之间，这也是很多年轻人非常乐于选择的生活方式，租房度日非常轻松，没有房贷压力。
但是我们也应该看到，租房每个月给出去的钱，换不来财富增值和积累，这是差距，租房人群和按揭贷款不租房人群的差别在于：
- 租房人：每月支出租金，换回的是住房需求解决；
- 买房人：每月支出月供，换回的是住房需求实现+房屋财产积累。
第三、租房人和买房人的权益享受方面。
在这一点，笔者认为会越来越没有差别。人们为啥急着买房？最主要的原因是租房子人不能享受与买房人同等的待遇条件，特别是在现代化的大城市里，要想落户、孩子上学、享受各方面城市高级待遇的话，前提都是需要房产，所以从某个层面而言，这种二元机制也对房价起到了很大的助推作用，是过去几十年房地产发展的原因之一。
但是未来这种差异性将越来越小了，特别是随着国家租购同权的提出，让租房人也可以享受与买房人基本相同的待遇。这也是不少城市重点推出的住房机制之一，在当下已经有很多城市开始，相信未来会有更多城市普及。
租购同权什么意思呢？理解起来很简单，就是让租房子的人享受与购买房子人相同的待遇，特别是对于租房人的子女可以上学、租房人可以落户、可以享受城市发展到来的所有福利待遇等。可以说，这是一个巨大的变革和城市前进，几十年买房才能上学、落户的基本规则，将在新的规则下逐渐消失。
楼市观点
高溢价土地频出，地价真的在涨吗？
受疫情影响，不少城市的土地出让在2月按下了暂停键，土地市场热度也因此降至低位。逆市之下土地成交价格的上升主要受部分一二线城市优质土地带动，一方面，2020年第一季度诞生了多个地王项目，另一方面，一二线城市2月份的成交溢价率也都达到了去年下半年以来的最高位。
2020年2月20日，上海诞生了全国总价“新地王”，香港置地联合体以310.5亿总价拍得徐汇滨江西岸地块。3月10日，广州越秀区域迎来时隔10年来的首次住宅用地供应的，土地价值极高，起拍价就高达6.3万元/平方米，由广州城投竞得。除了优质地王项目之外，多个城市成交溢价率都达到了近半年来的最高位，如南宁、北京、福州和成都等四个城市的溢价率在15%以上，其中南宁、成都的平均溢价率超过30%，北京溢价率也已达27%。结合热门城市及地块的出让条件来看，多为优质土地，如北京2月份出让的10宗地中有8宗均是普通商品住宅用地，2宗来自近年来鲜少供地的海淀区，区位与周边配套俱佳。
在某种程度上说，正是由于2020年至今优质地块的频出，才刺激了房企的拿地积极性，使得地价出现明显上升。
过半地块的价格上涨幅度在5%以内
从成交溢价率最高的2月份来看，这些含宅地块主要来自于北京、南宁、宁波、成都等几个城市，成交溢价率基本都在30%以上。结合周边近几年成交的同类型地块来看，大多数高溢价成交地块的价格较此前有一定的上浮，在地价有所上涨的高溢价地块中，过半地块的价格上涨幅度都不大，基本都在5%以内，这些土地多位于北京、福州、宁波主城区等地价相对高的区域。
在近期成交的高溢价地块中，大部分地价只能称得上“缓涨”，即使在优质土地出让的刺激下，土地频频拍出高溢价，但受资金压力影响，实际土拍竞争激烈程度仍然相对较低。
优质土地供应有限，高溢价不长久
值得注意的是，虽然从溢价率及土地成交均价来看，近期曾出现过一波高位，但进入3月之后无论是成交量、成交均价还是溢价率都出现了一定的下滑。这主要是因为，从供应端来看，疫情下，部分城市纷纷转变供地策略，优先供应条件较好的土地刺激企业拿地积极性，稳定土地市场。随着疫情的进一步缓解，各城市也将逐渐恢复原本的土地出让节奏，整体土地市场也将回归常态。对需求端来说，各大开发商在近期积极拿地，这在一定程度上是因为照往年惯例，房企都实行“当年投资当年销售回款”的运作模式，一般都会选择在年初拿地，然后在从二三季度起陆续推盘上市。因此对于各大开发而言，年初拿地热情原本就相比全年相对较高。
由于疫情的反复和全球的爆发，虽然在优质用地供应的刺激下房企拿地意愿有所提升，但在疫情影响及资金压力下房企拿地态度也变得更加谨慎。从目前来看，此次疫情对整体经济的影响已超过上一轮金融危机，所以可以预见，热门城市土地高溢价的现象不会长久，并且接下来的土地市场会面临比较大的压力，盈利空间较窄的地块或条件较为一般的土地会遭遇流拍风险。
热点追踪
房企1.46万亿债务到期 今年以来已有近百家房企破产
统计数据显示，今年房地产行业的到期债务约在1.46万亿，其中7月份是到期高峰，达到1490亿。与此同时，疫情加剧行业分化，据人民法院公告网的消息，截至3月23日，已有98条房企宣布破产的公告。
3月5日地产指数下跌17%，大于沪深300的14.2%。由于跌幅明显，不少房企已经明确表示要回购“护价”。比如近期，宝龙地产按最高及最低价分别以每股4.15港元及4.04港元回购100万股公司普通股，华侨城A拟回购1.2亿-2.5亿股用于公司实行股权激励计划，每股回购价格不超过8元。
中原地产首席分析师张大伟认为，随着疫情进一步蔓延，卖不动房子的房企，终于开始面临巨大的生存问题。此外政策面继续收紧房地产，“房住不炒”依然是主基调。这让政策救市的如意算盘落空，导致房企的股价出现明显调整。
“个案的热销不代表市场真实和全面情况，整体看，市场的确存在极少数热销，但这些项目基本都是老项目后期，价格平稳或者价格优惠部分房企捏造销售额，事实上大部分房企实际真实的销售额度跌了90%左右。除了个别龙头企业重新定义了成交，将预定算成签约。部分企业甚至已经开始1元订房、10元订房。事实上，房企的求生欲非常浓了！”张大伟表示。
相比股价打折，房企即将到期的债务，则更是让房企胆战心寒。
本月中旬，北京大学汇丰金融研究院执行院长、中国银行业协会首席经济学家巴曙松曾表示，今年房企的债务压力峰值在7月份。从统计数据来看，今年房企境内的债券、海外的发债、房地产的信托，加起来预计的债务是1.46万亿，从今年的月度分布来看，一直是逐月上升，债务压力的峰值在今年7月份。
为了顺利“过冬”，房企也是加大了融资力度，百亿规模并不少见。
3月18日，荣盛发展发布公开发行公司债券预案。本次发行的公司债券规模不超过120亿元（含120亿元），可分期发行，发行期限不超过5年（含5年），荣盛发展表示，募集资金拟用于偿还公司借款、调整公司债务结构、补充公司营运资金、改善公司财务状况或项目投资等用途。
泰禾集团3月4日晚间公告，公司拟面向专业投资者公开发行不超过120亿元公司债券，相关议案尚需提交公司股东大会审议。本次公司债券发行所募集资金扣除发行费用后拟用于偿还公司债务、项目建设、补充流动资金等用途。
此外，发行大额中期票据的上市房企不在少数。
3月17日，据交易所披露文件，广州越秀集团股份有限公司3宗中期票据被交易商协会接受并获准注册，金额合计88亿元，核准日期为今年1月21日。其中，29亿元中期票据由招商银行和浦发银行联席主承销。另外一宗29亿元中期票据由兴业银行和浦发银行联席主承销。30亿元中期票据则由中国工商银行和中信证券联席主承销。上述3宗中期票据注册额度自本通知书落款之日起2年内有效，在注册有效期内可分期发行。
从融资用途看，多数房企融资是为了偿还前期贷款。部分上市公司发行了“疫情防控债”。
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