仅一年时间，南宁市拍出的实际成交楼板价过万元的地块就多达了9幅。而盘点近5年土拍，南宁市总计过万楼板价的地块共13幅。这些项目，均为在售或即将开卖。
不管承不承认，2020年，南宁市2万+的的楼盘会越来越多，房价最高超过3万单价。高价盘扎堆，首当其冲的，是五象湖和三岸。但是，高地价就能实现高溢价？还看产品配不配！
2020年，注定是高端项目神仙打架的一年，面对蜂拥而至的单价2万+楼盘，你更撑谁？
01
看土拍！近5年南宁拍出13幅楼板价破万地块
近年来，南宁土地市场持续火热。尽管2017年起，南宁实行“限地价”的土拍政策，但是实际楼板价却不断突破新高。数据统计，自2016年大唐地产拿下铜鼓岭地块之后，近5年来，南宁总计拍出13幅实际楼板价破万的地块。
这些地块，主要集中于五象湖、柳沙、三岸3大板块。
这些地价过万的楼盘，已经开卖的有凤岭南的大唐臻观、五象湖的龙光天瀛、三岸板块的广源·凤岭壹号院3盘。另外8盘均尚未开卖。其中，阳光城·江山璟原、建发央玺已开放了展示点，其余楼盘基本上还未揭开面纱，有部分甚至案名尚未确定。相对于普通刚需盘，这些高价楼盘显然动作上更为迟缓。
02
高地价=高房价？还看产品配不配！？
这些地价过万的项目，再算上建安成本、财务税费、运营成本等，预计售价要2万+才能实现利润。但目前，南宁商品住宅均价才1.1万+，市场是否能接受2万+的项目，不仅仅是高地价说了算，更重要的是看产品配不配。
简言之，高地价项目想要实现高溢价，必须在产品力上下功夫。而从目前在售或已亮相的项目来看，不少开发商确实有在产品力上“下血本”。
建筑风格上，主打轻奢或近年来大热的新中式风格；产品类型及面积段方面，大平层、洋房、叠拼/联排别墅占据较大的比重，个别项目产品更为纯粹，清一色的都是大户型改善产品；户型设计上，追求大开间、大进深等尺度感设计。另外，部分项目还在智能化方面发力，力求给业主更为便捷舒适的居住体验。
2020年，南宁或真正进入高端改善产品力元年。
03
10大高端新盘PK，你更撑谁？
建发五象湖一线湖景项目
建发五象湖一线湖景项目地块位置示意图
建发五象湖一线湖景项目地块实景（拍摄于2019年12月）
地址：良庆区玉洞大道以南、玉德路以西
占地面积：约130亩
容积率：＞1.5且≤2.0
点评：从地段来看，项目位于五象湖核心区域，临地铁、学校、公园和双面一线湖景，景观环境优质，出行便利，周边配套齐全。目前五象湖头排位置，并且正对主湖区的住宅用地比较稀缺，更能突显项目的地段价值。
2019年12月25日的“圣诞土拍”，16家房企报名参拍，龙光和建发为该地块进行了长达7个小时的“鏖战”，也从侧面反映出房企对项目的地段价值广泛看好。
目前项目还未释放具体信息，但从规划条件来看，预计打造多层、小高层和高层低密住区。而从拿地成本来看，实际成交楼板价紧追建发央玺，再加上地段价值更为突出，预计项目定位不会低于建发央玺，打造高端住区，在全国不乏高端产品案例的建发操盘，项目品质值得期待。
建发央玺
建发央玺区位图
建发央玺效果图
地址：良庆区五象湖坛洋路3号
占地面积：152.51亩
容积率：2.72
点评：作为建发南宁的第二子，亦是建发在南宁首个高端住宅项目，建发央玺依然延续建发一贯的新中式风格，产品结构为高层+洋房+叠拼，板式布局。从地段来看，项目紧邻五象新区第四实验小学，地铁3号线“五象湖站”就在项目门口，地铁和学区优势明显。离mini万象城、合景1813+均不到1公里，未来商业氛围可期。
产品最小仅65㎡，最大有187㎡大平层产品，还有129、142、165㎡左右的上下叠拼，产品纯粹性或有所影响。不过，建发操刀新中式高端产品历来游刃有余，产品力也有目共睹，建发央玺的最终呈现也值得期待。
锦麟玖玺
锦麟玖玺地块位置示意图
地址： 良庆区玉洞大道以南、平乐大道以西
占地面积：103.62亩
容积率：＞2.5且≤3.4
点评：项目由新希望、龙光联发开发，新希望操盘。从地段来看，区域自带“流量”，项目紧邻五象新区第四实验小学，门口是地铁3号线“五象湖站”，地铁和学区优势和建发央玺相似。产品信息尚未公布，但从外地的新希望锦麟玖玺项目来看，均定位高端产品，主打中式风格，产品多为高层+洋房+别墅的组合，这一产品模式复制到南宁的可能性较大。项目预计4、5月份将亮相。
龙光·天阙
龙光·天阙地块位置示意图
龙光·天阙地块实景
地址：良庆区玉洞大道以南、玉象路以西
占地面积： 99.667亩（GC2019-139地块56.969亩，GC2019-138地块42.698）
容积率：＞1.5且≤2.0（GC2019-139地块）；＞2.0且≤2.5（GC2019-138地块）
点评：龙光·天阙是龙光集团继龙光·天曜、龙光·天瀛后，在南宁的又一个“天系”高端项目，可预见价格将会“贵气逼人”。该项目与五象湖公园五大湖泊中的碧象湖一路之隔，拥有一线湖景视角，地块位置优越且稀缺，而湖景无疑也将成为龙光天阙最大的溢价点和亮点。
从配套上看，南宁市档案馆、南宁市图书馆、广西美术馆、五象山庄、南宁市第四中学五象校区、秀田小学五象校区等优质市政、教育配套环绕项目周边，但项目所在板块目前仍较缺乏大型商超是其“硬伤”之一。交通上，项目旁为玉象公交首末站，与地铁3号线五象湖站有一定距离。
整体看，龙光天阙先天条件可谓是“天生丽质难自弃”，但项目是否被市场所接受，最终还需回归产品本身。目前项目还未释放具体的产品信息，如若项目以精装房销售，价格过2万+已是事实，让我们拭目以待。
阳光城江山璟原
阳光城江山璟原区位图
阳光城江山璟原效果图
地址：青秀区柳园路1号
占地面积：约55亩
容积率：3.5
点评：阳光城致力于在南宁打造的高端盘标杆之作，肩负着阳光城品牌的重新树立。正因如此，项目在产品力上确实下了不少功夫。项目引入阳光城TOP系璟系产品，主打轻奢风格，在户型设计、智能化等方面都不乏亮点。
如在户型设计上，项目部分户型采用经典U型厨房设计和创新的L型双厅，保证厨房的优质采光以及客户的空间优化使用；在客厅进深和阳台开间等设计上追求尺度感。又如在智能化方面，项目以阳光城绿色智慧家理念为核心，在用水、健身、节能环保等七个方面，采用德国科技智能化识别与设备联动，打造全生命周期的绿色健康智慧的科技生活。
不过，对比柳沙及其周边其他竞品，项目外部景观资源上的优势并不突出，如没有一线江景、看江房源有限等。但对于认可柳沙地段价值的高端客群来说，板块高端盘屈指可数，项目在产品力上颇受期待，确实值得重点关注。
双珑原著
双珑原著地块位置示意图
地址：凤岭南路南侧
占地面积：41亩
容积率：≥1.1≤1.8
点评：2019年5月，龙湖以楼板价14046元/平方米的楼板价拿下凤岭南路41亩地块，刷新了该板块的楼板价记录。
这一地块拥有一线江景资源，可打造一线江景住宅。按照土地出让计划，地块建设要求项目限高45米内（头排临江在24米内），自身配建公租房8220㎡。
目前，开发商并未公布具体规划信息，仅透露案名为双珑原著。分析师从南宁自然资源局网址搜索获悉，该地块已公布公示的总平图，项目分两期开发，一期是5栋楼，都是小高层。其中有1栋是公租房，15层；其余4栋是住宅楼，都是11-14层的小高层。
从全国来看，龙湖在北京、广州、常州等多地曾打造过双珑原著产品系。这一产品系多为打造包含别墅产品在内的高端低密住区。
双珑原著项目，由龙湖、盛天联合开发，是龙湖在南宁首个亲自拿地开发，操刀打造的作品，值得期待。
美的悦江府
美的悦江府地块位置示意图
地址：青秀区桂海外环高速东侧、凤岭南路南侧
占地面积：35.526亩
容积率：≥1.0且≤2.0（其中住宅容积率≤1.9）
点评：2019年凤岭南滨江板块高价地项目频出，板块高端属性逐步凸显，美的悦江府便是该板块其中的一个“豪盘”。项目作为美的置业在南宁布局的第3个项目，同时也是其在南宁的第一个高端“府系”产品，临近万象城商业圈及东盟商务区，结合楼面价，项目未来单价突破2万+是趋势。
从景观资源看，美的悦江府的观江效果不是板块内最好的，周边竞品较多，景观溢价有一定局限性。如何突破溢价，需要项目在园林及自身产品下更多功夫，从美的置业在其他城市打造的“府系”产品看，以多层小高层 高层 超高层产品为主，不排除南宁项目也会如此。
整体看，美的悦江府先天条件与板块内其它高价地项目相比有所打折，而这也更加考验项目的产品打造力，值得期待。在项目面市前，不妨先看一下美的置业其它“府系”项目的实景。
玉桶金（幸福集团+金科）三岸项目
玉桶金（幸福集团+金科）三岸项目地块位置示意图
地址：青秀区桂海外环高速东侧、凤岭南路南侧
占地面积：约53亩
容积率：≥1.0且≤2.0（其中住宅容积率≤1.94）
点评：项目南距邕江北岸（三岸）滨江景观带200余米，且南面规划以市政绿地为主，没有建筑物遮挡，拥有较好的江景视野。西面和北面规划新建中小学（待建），未来业主子女就学方便。不过，目前三岸整体的内部路网有待完善，但外部可行经凤岭南路、蓉茉大道等市政主干道便捷去往凤岭南、仙葫、龙岗等片区。
目前，项目还未对外释放信息。但从地块规划条件看，预计打造以小高层为主或高层搭配多层、小高层的低密江景住区。
保利·冠江墅
保利·冠江墅鸟瞰图
保利·冠江墅实景图
地址：青秀区凤岭南路16号
整体规划：97套别墅和9栋高层
容积率：2.4
点评：作为保利最高端蓝宝系产品，保利·冠江墅地处保利领秀前城旁，与邕江仅一路之隔，再加上青秀山、蜡烛湾湖景、高尔夫球场、200亩中央公园，5大景观尽收眼底，景观优势凸显。此外，组团还能共享保利领秀前城丰富的商业、教育配套，是南宁占据核心地段的高端物业。
冠江墅组团由97套别墅和9栋高层组成，容积率2.4。别墅产品面积区间为225-360㎡，打造中国风的大国院墅，是凤岭唯一暨拥江又拥山的院墅，也是唯一南向望江的别墅。高层产品为126-210㎡的一线江景平层，户型拓展面积大，并结合自身稀缺资源，形成了层层递进的天际线，江景价值最大化。对高端买家而言，是一个不错的置业选择。
南宁万科紫台
南宁万科紫台实景（拍摄于2020年3月）
地址：良庆区明月东路与歌海路交汇处（五象总部基地板块）；
占地面积：28.9亩；
总建筑面积：约10万㎡；
容积率：3.36
点评：追溯这个项目的“诞生”还是在2016年6月14日，万科等10余家房企竞拍五象总部基地3幅地块（合计176.59亩），最终万科均一一斩获，成交总价约27.13亿元。其中GC2016-035地块（约30亩），历经244轮竞价，最终成交楼板价达5076元/m²，是这3幅地块成交楼板价最高的，也是当年南宁土拍地价“TOP4”。如今,其相邻2幅地块是在建的万科金域中央一期、二期组团（一期部分楼栋已交付）。
“万科紫台”即将亮相，目前仍是保持神秘面纱。分析师初步了解到，目前项目以7栋高层大平层（全装修），以及39套联排多层（毛坯），大平层产品或以建面约170m²以上为主，整体户数不到400户，目前暂未公开其他资料；高层和多层楼栋的工程进度主体形象面基本过半。
项目出街海报（来源开发商）
其相邻地块建设的万科金域中央已进入清盘阶段，仅剩少量建面约145m²五房产品，带装修参考均价17000元/m。小编推测，即将正式入市的万科紫台，改善型大户产品，单价2w+元/㎡，客群或以南宁自贸区企业领导、高管为主，不折不扣的“CEO盘”。
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