房住不炒”的樓市調控持續已三年有餘。毋庸置疑，這段時期最難過的就是地產開發商們。一方面，各地都毫不手軟地對投機炒作圍追截堵，非理性購房需求被“嚇退”，市場降溫效應愈加明顯，開發商房子更難賣了，經營壓力驟增；另一方面，金融層面的調控收緊更甚，開發商過去慣用的各種融資渠道統統被限制或徹底堵死，一大批中小房企因缺錢都在死亡的邊緣硬撐，更有資金鍊暴雷的企業，徹底告別了地產這個舞臺——統計數據顯示，2019年全年，有526家中小房企“死”於資金短缺。
2020年原本是被很多經濟學家、地產專家、學者都認定是地產商迎來“改命”的一年。因為按照週期性說法，調控政策的“底部”已經出現，2020年不可能更糟糕了。開發商顯然也是如此認為，據悉去年底很多企業都早早謀劃好了開年的營銷大計劃。他們的目標只有一個，讓2020年的開年樓市“小陽春”盛宴徹底“火”起來。
但一隻含有毒性的“黑天鵝”的降臨，把開發商的所有希望徹底擊碎了——從1月下旬至今，開發商迎來了最漫長的“黑暗”時刻：一邊是售樓處無人看房，房子一套難賣，回款為零；另一邊鉅額待償還債務面臨到期；疊加人員工資、工程費用等開支壓頂，很多開發商才意識到，2020年春節返鄉置業大潮沒了，樓市開年小陽春沒了，說好的“搶收”也沒了。
無數房企，在寒風中搖搖欲墜。
於是我們看到了，開發商放低了姿態開始“自救”——打折讓利降價賣房，不惜通過高成本的海外融資來借錢，更有甚者早早變賣項目變賣土地，退場不玩了。
有人可能會反駁說，別在這裡危言聳聽了，開發商還沒遇到點難處，就開始替他們叫苦。說開發商不好過，那都是騙老實人的，沒看到全國已有50多座城市都在火速“救樓市”、“救開發商”嗎？
對此我想再重複一次：樓市不但沒松，反而更嚴了！
說“沒松”，不是我個人的一廂情願，而是基於這段時間國家主導發生的一系列動作：其一、從2月19日起，黨媒、央媒就一直在“糾正”坊間關於“調控放鬆”的說法，短短20天時間中央通過不同渠道提了5次“房住不炒”，提了3次“不拿房刺經”，更提了兩次“保持房地產金融政策保持連續性、一致性和穩定性”。國家通過御用媒體緊急發聲以正視聽，就是在告訴所有人：樓市大局穩定仍然是當下的重中之重，面對漫天飛舞的各種“謠言”，購房者要保持定力，不要被帶節奏；
其二、此輪“救樓市”走得最遠的駐馬店和廣州，紛紛被打回原形了。前者企圖降低首付，後者企圖放鬆商住限購，現在這兩個城市的新政都被撤回了。釋放的信號再明確不過：房住不炒必須堅持到底，任何城市不得借這場風波放鬆調控，更不能拿房地產刺激經濟。尤其是駐馬店主管人員被“約談”，一定程度上試探到了“救市”的底線原則：不允許升槓桿、不允許補貼範圍無限擴大，“救市”僅限於解決地產商的短期資金缺乏、不能高槓杆借錢給老百姓刺激需求。
我還是那句話，樓市現在穩得一批，購房者完全沒有必要慌亂焦慮，現在耐心等待才是最明智的做法。因為現在雖然有50+城市對調控做了調整，但是依然沒有看到針對購房需求的刺激的政策出現，也就是說所有的政策都只是杯弓蛇影，對樓市根本造成不了太大影響，期待出現短期的火爆行情，更是痴人妄想。
不僅如此，一個更加具有信號意義的大消息出現了：國家這次率先在海南這座城市動真格的了——
3月7日，海南出臺樓市新規，提出發展安居型商品住房；對已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭（含夫妻雙方及未成年子女），停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房；並規定新出讓土地建設的商品住房實行現房銷售制度。
如果說此前的50+城市做出的政策調整有“救樓市”的嫌疑，那麼海南這波的操作毫無疑問是徹徹底底的“去房地產化”——海南出臺“三大招”，對房地產行業構成了重大利空，豈是一個嚴厲所能形容的。
前兩個政策沒啥好說的，是典型的“補漏洞”的做法。此前海南雖然強調了要“壯士斷腕”破除“房地產依賴症”，但是在戶籍人口購房上，海南一直比較寬鬆。新政後擁有2套及以上住房，禁止買房，徹徹底底斷絕了有錢多買房、多囤房的行為。
第三個政策，海南迎來“住房現售”時代，才是全國人民都關注的重點。畢竟，過去這麼多年我們一直心心念唸的政策，終於在海南率先出臺了。可以說現在全國的老百姓都對海南的居民那是羨慕嫉妒恨啊。
為什麼說在“現房銷售”制度下，那些沒買房的剛需有福了？
因為現房銷售意味著購房者對自己將要購買的房產，在未交錢前都可以真真正正看得到、摸得到。在這種銷售模式下，開發商任何的忽悠伎倆都會徹底失效——只要購房者不滿意，完全可以不買單。這就倒逼開發商在建房時一定會精益求精，因為只有這樣才能有購房者買單，否則，建的房子質量不過關，最後肯定會砸在自己手裡。更主要的是現房銷售徹底斷絕了爛尾樓的產生。
購房者是高興了，但是開發商卻笑不出來了。“住房現售”對開發商來說傷害真的有那麼大嗎？比很多人想象的更嚴重！
期房銷售制度起源於香港的“炒樓花”。說白了我們的期房銷售就是開發商與銀行的資本遊戲。開發商找銀行借錢拿一塊地，隨便挖個坑就開始賣房，然後銀行收取利息，開發商拿到本金，而風險全留給了購房者，等於開發商啥都沒幹就提前兌現了項目利潤，並且至少獲得了三年的資金使用權，對開發商來說，有百利無一害。
期房銷售用老梁的說法就是，開發商拿著購房者的按揭首付款搞開發建房，而且購房者還必須時刻承擔開發商破產倒閉的風險，開發商玩的就是純粹的“空手套白狼”的遊戲。更要命的是，期房交付給購房者一般都是交完首付款2-3年時間，這時候購房者接過新房後如有任何質量問題，都很難真正維護自己的合法利益。在期房銷售模式下，無數購房者跟著吃了太多的啞巴虧了，誰經歷過誰才能真正懂得其中的苦。
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