​上海的實體商業情況正在逐漸轉好。不過，不同結構的商業項目，呈現出的樣貌也有所不同。

這些天銳裘走訪了上海市內數個商圈，發現了兩種現象：

1.開放式商業街區，人流好於盒子式購物中心

2.提供基礎消費需求為主的社區商業，人流好於市中心商業體

業內相關分析也佐證了上述兩點：

開放式街區商業項目通風性較好、戶外空間多，所以在復甦階段更能吸引客流，反之傳統的盒子型購物中心封閉性太強，難以吸客。而在商業復甦階段，人們仍處於滿足基礎性消費為主，社區商業更為合適。

這個階段持續的時間並不會太短，而當人們在嘗試前往開放式街區，並漸漸養成“逛街區”的習慣後。那些基於社區形態的，開放式商業街區，是否會迎來新的機會點？

但至少在上海，目前能同時滿足“社區型”和“開放街區”兩個屬性的商業案例，並不多見。在銳裘看來，這樣的產品線更偏特定人群運營，“人”在這裡起到了關鍵性的作用。

今天我們不妨從“人、商業、品牌” 三者入手，嘗試解刨 “社區型街區商業”模式打動人心的點，它是否會是未來城市商業發展的方向。

“街區”看起來有趣，“人”的價值不容小覷

在討論命題之前，也許我們要先定義一下，什麼是“社區型街區商業”？

在銳裘頻道上，我們一直陸陸續續推薦過不少案例，例如：北京順義區的祥雲小鎮、成都的遠洋太古裡、上海楊浦區的創智天地、大學路，這幾個案例是用商業地產的思路做街區運營。

祥雲小鎮

又例如北京楊梅竹斜街、上海的愚園路，這兩個案例更多從“城市更新”入手，做老街區活化與復興。

這兩種類型都存在一個共通之處：

若與單體建築的mall對比，街道更像是城市肌理的一部分，居民對它的身份認同感會更強，自然也更愛護街區。

“路齡”僅十歲的大學路在上海眾多街道里是一個特別的存在。不同於上海其他歷史悠久的百年街道，大學路是當代城市商業規劃的作品，它是新的、年輕的，也是經過商業規劃推敲的。

同時，十年又讓它積累了不少東西，例如獨特的氣質，和一群氣味相投的人。

大學路

又得益於地理優勢與城市規劃，大學生與創新創業者一同成了大學路的兩大群體，也為街區的氣質定了性：小資範兒，創意與休閒並存。

不論街區運用哪種運用方式，其背後聚集到的人群會更為精準，“社區感”也由此體現。而當有了“社區感”一說後，人會共同參與社區建設，即出現了“街區營造”，上文說的居民身份認同感，也就逐漸出現。

有趣的人+街區組合，引來氣質匹配的商戶品牌

與盒子式的shopping mall相比，街區還有一個特點：店鋪都是沿街店。每家店都能被看見，不會因為空間缺口而被忽略。一路到底不足800米的垂直開放街區，左右兩邊可以開出近百種不同種類的商店。

仍以大學路為例，由於知識密集型社區的獨特屬性，加之居民畫像的統一。大學路的商戶都彷彿自成一派，卻又有著高度的統一性。

一路走到底，你會發現入駐在這裡的品牌都別具一格，他們擁有個性化的店招和室內裝潢，但又不是單純的“網紅”或“小資”品牌，也很少有大型的連鎖品牌。

Rosa & Más

葫蘆市集

有意思的是，很多掌櫃，是在周邊的大學畢業後，直接留在了這裡，創業開店，他們既是居民，也是租戶，掌櫃之間也彼此熟識，使大學路的商業氣氛更具有凝聚力和認同感。這樣的良性循環，就像是滾雪球，讓更多人加入其中。

「人情味商業」與「掌櫃式經營」讓大學路形成了獨特的商業魅力，在上海恐怕再難找到另一條街。

茶是一枝花

企業租戶扮演著多重角色，除了在這裡消費，還有可能是街區商戶。

B站總部在三年前從陸家嘴搬到五角場，還為這塊片區帶來了二次元內容。不少品牌層面的線下活動，自然也落到了聚集大學生的大學路上。

去年暑假，B站推出的原創紀錄片《人生一串》的首家IP授權店，選址就落在大學路中段，疫情後恢復復工，這家店晚上的生意依然不錯。在它的斜對面，還有另一家是B站落地的首個綜合性空間——Animate。

人生一串線下店

animate

互聯網企業與商業地產跨界合作成功的案例並不多，大學路與B站是較為成功的案例。背後依然離不開社區裡年輕化、敢於創新的土壤。

在社區不斷進化、積累的過程中，如果基調打得足夠好，人才、企業、優勢群體都會慢慢聚集起來，加入社區，人與人直接相互協作，創造更多能量，“街區即社區”，由此而來。

街區+人+商戶 = 獨特味道商業生態

一個良性循環的社區型商業街，它並不需要龐大的體量，但卻需要擁有精細化的運營功底，更要懂得如何與居民“共處”，隨之而來的是與街區氣質相符的業態品牌。

由此，我們便得出了“街區、居民、商戶=獨特味道的商業生態” 這一條有趣的公式。當城市裡湧現出更多不同氣質的社區商業街，那城市空間也就越發具有多樣性。

插畫師孫佳藝創作的大學路漫畫，將“街區、人、商戶”三者表現得淋漓盡致

最近半年，我有都聽到一些朋友這麼評價街區商業：“像是一個被攤開來的shopping mall”。其實，這句話不對，應該倒過來，shoping mall是蓋上盒子的商業街。後者存在的歷史更持久，可能也會更能經受考驗。

大學路這樣的街區，之所以可以在十年的積累下形成一個自成一派的社區商業生態，當然還要靠周邊其他商業項目的互補——1公里之外完整的五角場商圈。反之，大學路這條“有味的街區”出現，也剛好給了這個區域的居民差異化的商業需求。

夜晚的大學路

再回到文中一開始的問題，疫情之後，社區的商業形態，街區型是否會好於盒子型？

在未來，我相信在城市裡能湧現更多自生長的街區商業，迴歸人們需求本質，讓年輕人有“街”可逛。這就是我對這個問題的答案。

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