九十年代高新區第一批別墅：楓葉別墅苑
西安最早建的高新區，從1991年。而經濟開發區更是要到1993年。2000年，才獲批為國家級開發區。上海長寧區虹橋路沿線，尤其是徐家彙華山路、建國路一帶，外銷別墅分佈最是集中。單虹橋路沿線內外環之間，就曾分佈過二十多個外銷別墅樓盤。可以說，當年上海的外銷別墅是很火的。上海有個位於安龍路785弄的仙霞別墅，是1993年的外銷房。如今上海的中介再掛出房源來，還是會一下當年的盛景。
想當初，這個別墅，是需要拿美金來買的。
看著上海虹橋開發區外銷別墅火爆，其他城市也開始上馬。
廣州的頂級豪宅別墅區——二沙島，也是在90年代脫穎而出。這裡現在居住著廣州最具神秘色彩的達官貴人們。較早一批的房企最初也大多跟著搞過別墅。
1992年，萬通六君子齊聚海南成立“農高投”炒房時，第一個項目也是搞的別墅，叫九都別墅。
萬科也是如此。早先1988年，王石帶人參加深圳的土拍時，那個地塊是個別墅地塊。
1992年，楊國強開發出順德碧桂園後，於2002年開發的廣州碧桂園鳳凰城也是個別墅項目。
那時候，給明星支付的代言費也喜歡送別墅。1992年，鞏俐就曾收到一套位於成都順風苑小區的別墅。
1994年，青島建起首批高檔別墅群弄海園，在時間上，也要比首批高檔小高——銀都花園早一年。
西安的第一批別墅區則是在高新區。成立於1991年的高新區，從90年代開始建別墅。
90年代，西安的第一個別墅區，叫高新·楓葉別墅苑。
這一時期，秦嶺腳下也有了建別墅的跡象。
1992年，有位臺商在西安的經貿洽談會上決定在終南山下投資建個亞建國際高爾夫球場。
這個球場，不止要建高檔會所，還要建別墅山莊的。別墅名字叫的也是亞建高爾夫。
1995年，高爾夫球場開工，亞建國際高爾夫俱樂部對外稱伍紹祖是俱樂部的名譽主席。
在當時，伍紹祖是國家體委主任。1992年曾率隊親征過巴塞羅那奧運會。
倘若真是如此，這傢俱樂部的人脈和能量還是比較巨大的。
要知道，伍1996年又率隊親征過亞特蘭大奧運會，1998年出任國家體育總局局長，任期一直到2000年。
而作為西安的第一批別墅群，等楓葉別墅苑竣工，時間也進到了2001年。
秦嶺
聖經裡說：一代過去，一代又來。大地卻永遠長存。
對於別墅市場而言，今昔是變的，大地也是變的。不變的，是一直在變化的時間永遠是個看客。1992年西安洽談的亞建高爾夫球場項目，確實是等到了1995年才開工。從某種程度而言，高爾夫，也算是招商引資的一個產物。
說起來，跟早年興起的別墅一樣，高爾夫大多是為了給外商玩兒。外商從80年代來到大陸投資，閒暇沒什麼可休閒娛樂的好去處，這才引進了高爾夫。不管是高爾夫，還是別墅，一開始就不是給普通人準備的。
那時候，房地產還是個新生事物。喊停，潑冷水，也就立馬被澆了個透心涼。跟土地利用相關的高爾夫球場的建設，同樣在1993年被打預防針，算是連坐。
這一年，同樣被打預防針的，其實，還有別墅。
1993年，忌憚於海南的前車之鑑，國家首次發佈相關文件，要求地方控制別墅供地。
1994年，出於提高土地利用率的考量，又出臺過限制別墅用地的規定。
1995年，國務院下發了個《關於控制高檔房地產開發項目的通知》。
直接明令提出：別墅等高檔住宅及度假村原則上不再批准立項，以後建設也要嚴格審批。
這是中央持續三年，年年發出跟別墅相關的政令。
但，還沒有明確下達禁令。是以，地方上的別墅建設依舊有存活的空間。
1995年的西安，情形類似。
這年，不但亞建高爾夫球場終於破土動工，規劃起於1992年的未央湖旅遊開發區也建成了。
日後，未央湖這裡單獨成為西安別墅市場的一大板塊。名字就是未央湖板塊。
未央湖旅遊開發區引進的項目中，有藍水假期、留園森林別墅、豐源美佳別墅、雅荷度假山莊......
從一開始，躺在未央湖旅遊開發區招商引資政績上的，主要就是房地產開發項目，尤其是別墅。
93年至95年間對別墅市場的政策性控制，還是有一定影響的。
這一時期，各個城市的別墅發展普遍進入滯緩期。
數據顯示，1996年，大陸整體的房地產投資規模僅比1995年增長1.5%，房地產行業平均利潤率僅為0.91%。
可以說，不止別墅市場，房地產整個行業虧損巨大。
1997年，又趕上亞洲刮金融風暴。房地產行業轉入全面虧損。當年，房企少了兩萬多家。
96年、97年，無疑，是房地產行業的低谷。但，這兩年，其實也是房地產行業的拐點。房地產就是在這個檔口被提上來的。現在想來，房地產當初也是臨危受命。最初的設想裡，房地產是一條產業鏈，房地產發展了，相關的建築、建材、家電、傢俱等多個行業也會被帶動。
98年之後，在經濟復甦的同時，房地產的表現著實很驚豔。
2003年，房地產作為國民經濟支柱的地位在國務院發佈的18號文件中被正式確立下來。然而，需要指出的是，在房地產被指定為新的消費熱點和經濟增長點的同時，房企、政策、市場、政商之間，以及中央與地方之間，存在著一定的微妙關係。1996年，雖則中央定調發展房地產。緊隨其後，1997年，國務院發了個11號文件。要求地方嚴控徵用耕地，禁止徵用耕地、林地和宜農荒地用於高爾夫球場、仿古城、遊樂宮、高級別墅區等高檔房地產開發建設。就高層而言，其實一直把房地產視為雙刃劍。每每在政策上進行約束。就地方而言，則是長期在政策執行與地方利益之間進行天人交戰。
要想有政績，既得有政治覺悟，做到上令下行，還得能招來項目，搞到錢。
要想搞到錢，就得權衡跟房企之間，以及經濟與民生之間的利益關係，要拋出多少橄欖枝，或者開不開綠色通道。此等密切關聯中，政商之間先天就有很多故事。1996年的房企還沒有這般糾結，先行的一批人正在政策的春風中養精蓄銳，而一大批的房企新面孔也剛剛出生。
而終南山下的亞建高爾夫球場也還在建著。那些微妙，似乎跟它沒什麼關係。
秦嶺北麓板塊的別墅
時間的指針指向1997年時，亞建高爾夫球場後九洞已投入運營。
這年，很多城市的別墅還是沒有起色。秦嶺西安段山腳下卻有不少別墅在開建。
再往後，這裡建了越來越多的別墅。
秦嶺北麓別墅板塊的崛起，長處並不在配套，主要還是山水和自然風光。這裡的別墅定性是度假別墅。
別墅都講究稀缺性，背靠秦嶺的別墅們更是講。
世界只有一條秦嶺。秦嶺有座名山叫終南。終南山下有別墅。天然資源，確實沒得比。
對很多內陸城市而言，別墅市場的活躍要等到2002年土地市場祭出招拍掛之後。
但秦嶺北麓這邊，2001年就有很多別墅開了盤。這個節奏，跟當時北京、上海的別墅熱是同步的。
2001年，秦嶺的環山公路建成，由西安市區直達秦嶺的公交也開了線，秦嶺北麓一下子成為距離西安市區最近的旅遊度假休閒勝地。
2002年，土地市場實行招拍掛，雖則別墅有限制政策，但並沒有限制土地入市。也成為別墅市場的一種利好。
2001年至2002年間，很多城市的別墅熱浪潮，跟這條土地新規有一定關係。
尤其，旅遊城市在開發別墅的過程中走向了極端，紛紛以經濟效益為先導，在國家禁止開發的旅遊區內也開始圈地搞別墅。
上海紫園當年有套別墅佔地8畝，要價1.8億。其位置，正是在佘山國家旅遊度假區內。而佘山是天目山的餘脈。
2002年，國家再次出臺關於限制高檔住宅的政策。
2003年，國土資源部更是發佈禁墅令，停止別墅類供地，以及未來5年內也是停止別墅類供地。
西安的別墅市場卻閃現出當年政策與市場之間的那種微妙。
2005年時，西安別墅銷售面積還不足1萬方。到2008年時，卻已漲到16萬方。
同一時期的秦嶺北麓別墅，也在數量上出現井噴。
據調查顯示，2009年秦嶺北麓板塊的別墅項目，在售有3434畝，地塊項目3324畝，還有1859畝的土地性質可能會轉換為別墅地產。
其間，2006年、2007年，國家連續兩年四次下達禁墅令。
2011年、2012年間，又曾下達三道。到2017年時，西安144㎡以上的住宅和別墅銷售面積還是漲到了391.39萬方。不知裡面有多少是秦嶺北麓的別墅。2018年開始集中拆除，秦嶺北麓幾十個項目的違建別墅已拆除完畢，黃土中栽上了小樹苗。
那些微妙還在，終南山下的別墅也不過是個縮影，西安也不過是個縮影。————參考於《青島地鐵房產》
閱讀更多 長安鹿鼎公 的文章
