2019年剛剛過去。
這一年對房地產公司來講是非常艱難的一年。
融資難，銷售也難，對前景產生迷茫，這是非常要命的一件事。
為什麼房地產公司會融資難，銷售難呢？其實是有很多原因的。
最主要的原因還是政策原因。
我們國家的房地產市場從過去以來，差不多每三年就會有一次調控，而且到了2019年，整個房地產市場調控的力度是非常大的，史無前例的。
可是，令人意外的是到去年年底，房地產市場最後買單的時候，表現得還不錯。
2019年整個房地產市場完成的銷售額達到了16萬億，2018年是15萬億，還多出一萬億的銷售，這個情況是非常不容易的。
在大的環境裡，我們也知道頭部企業發展得非常亮麗，有房企的銷售規模全口徑計算達到了8千億。5千億的銷售規模起碼有4家，超過1千億銷售規模有34家。
這一盛況非常了得，就發生在艱難的2019年。
中國改革開放40年來，房地產走到今天這麼巨大規模的成因是什麼？可能有很多方面紅利，但下面4個紅利最為關鍵。
四大紅利之剛需紅利
我們在改革開放之前是沒有商品房的。改革開放之後，1988年之後，陸續才開始有了商品房。沒有商品房就等於欠賬。每個人都應該擁有自己的房子，既然沒有，就說明是欠賬。
在1988年之前，我們每個家庭在城市裡擁有的房子，差不多都是分配而來的，那時住房是靠分配的。在這樣的機制之下是不可能有商品房的。所以，1988年之後陸續才開始有了商品房。
也就是說，我們中國房地產市場真正走了30年時間，30年來在不斷還賬而已。
其實，還賬還沒有完結。這是房地產市場快速發展的最大紅利之一。
四大紅利之土地紅利
原來土地在不可以交換的時候，土地是沒有價值的。等到土地可以交換，可以作為商品來交易的時候，土地才有價格，而且隨著求大於供的時候，土地價格就慢慢地爬升。這對中國來講，是一筆巨大的財富。在我們資產負債表裡面也是這樣的。
實際上，以前房地產掙的鉅額利潤是土地紅利帶來的。就是說，你買到一塊土地之後什麼都不用幹，放上若干年，然後把土地賣出去，就能掙得缽滿盆滿。
從土地有價格以來到現在，以上海市為例，同樣是一平方米土地，但價值翻了不知多少倍了。譬如，現在上海市出讓一平方米土地價格大概在4萬以上吧，在土地沒有價值的時候就是零。經過了30年變化，上海市土地價格漲了很多倍。
所以，土地紅利是加速房地產走到今天這麼巨大規模最為核心的紅利之一。
四大紅利之城鎮化紅利
中國的城鎮化是一個國策，落後的地方向發達地方在轉移，內地向沿海在轉移，小城市向大城市在轉移，大城市向都市圈在轉移。
這個趨勢走了30年。
城鎮化什麼時候才能走完？
我大膽地預測，估計要走上上百年吧。
雖然這幾年的城鎮化轉化率比較低，比如說每年不到1%的轉化率，1%相當於多少？大約兩三千萬人要進城，進到不同層級的城市。有些可能進到一線城市，有些可能進到二線城市，有些可能進到三線城市，有些可能進到都市圈。
每年有兩三千萬人要進城，進城就對住房有需要，這是一個不爭的事實。城鎮化是長期國策，只要還在推動和落實這個國策，房地產就會蓬勃發展。
最近以來，特別是去年房地產遇到很多困難的時候，市場就瀰漫著很多說法，說房地產市場可能遇到了拐點，到了後開發時代，或者說，
房地產從白銀時代轉到了鋼鐵時代，這些看法完全是不對的。中國的房地產才走了30年，全世界的房地產走了幾百年。幾百年下來，仍然有很多的事情可以做。
我前一段時間到了倫敦、劍橋、牛津三地遊學，他們那裡的房地產都是經歷了幾百年的傳承，還有很多事情可以做的。
中國的房地產才走了30年，怎麼可以說中國的房地產進入下半場、後房地產開發時代，或者鋼鐵時代，這些說法明顯有問題。
我們不要被這些概念所迷惑，中國的房地產仍然處於青春期。
什麼叫青春期呢？就是說像人在青春期一樣，是浮躁的，狂妄的，充滿著夢想，而且不安分的。如今，無論是大房企還是中小房企都在追求規模。
追求規模是房地產公司的第一戰略。
儘管經歷了嚴酷調控，但每家公司還在無時無刻依然都在追求規模。只要有機會就在追求把規模做大。
所以，去年就出現了頗多的大魚吃小魚、大魚吃大魚的案例。
只要中國的城鎮化沒有結束，中國房地產仍然會蓬勃發展，這個不用懷疑的。
但中國房地產市場有可能會出現高位上的橫盤，現在規模15萬億、16萬億，可能會在這個位置上有高有低的波動。但是，這個橫盤會持續很久，也可能是10年，也可能20年。
我對中國房地產市場的規模是這麼看的，我自己推算了一下，大概中國房地產有機會在未來幾年出現20萬億的市場規模。
為什麼？
因為我們現在的售價受限後，會導致三四五線城市的售價普漲。就是說，一二線城市價格受到了控制，但是三四五線城市價格會在慢慢漲。有資料顯示，2019年全國的三、四、五線城市的房地產價格漲了大概6%。
基於這種情況的存在，從現在16萬億到20萬億就指日可待的。這個規模大家可能沒什麼概念，舉個例子，就是全世界每年汽車的銷售量總和還沒有中國房地產市場每年的成交量大。
中國房地產市場人口基數大，城市多，分佈廣，城鎮化也沒有結束，所以這個紅利仍然是存在的。
四大紅利之金融紅利
房地產是離不開金融的，只要離開金融馬上就會死掉。
但同時金融也離不開房地產，因為房地產是個非常巨大的市場，是個巨大的資金池，可以容納無限資金，可以消化無限資金，可以給金融業帶來非常大的支持。
我們知道，房地產是一個資金密集型行業，從買地開始一直到銷售，一直到售後服務，整個過程跟金融的關係密不可分，因為需要大量資金投入和週轉。
比如說有一家房地產公司，每年可能買400塊地，其實每一塊地跟金融都要發生關係，或者要做前融，或中融，或要做資產證券化。
房地產為什麼是資金密集型行業呢？
因為從買地開始，就需要大量資金投入。接著，施工要支付高額建安費，要支付高額材料費，要支付人工費，要支付營銷費。如果沒有強大的資金來源，房地產項目可說寸步難行。
所有人都需要房地產市場
歷史告訴我們，中國房地產市場是個不斷經歷調控再調控的市場，可說是個政策市。
在上個世紀80年代就啟動了宏觀調控，1993年“國十六條”，導致海南房地產市場泡沫破了。過去差不多每三年調控一次，譬如2003年、2005年、2007年、2010年、2013年、2019年，一次比一次嚴厲。
但為什麼調來調去，房地產市場仍然那麼蓬勃發展呢？
房地產是所有人都需要的一個市場，中央政府需要，地方政府需要，老百姓也需要。
中央政府為什麼需要？
因為我們國家的經濟結構目前還不合理，經濟要保持一定的增長，就需要房地產市場的支撐；地方政府為什麼需要？就因為財政開支和大型基建投入有需要。
為什麼個人也需要這個市場？
第一，要住房；
第二，要改善住房；
第三，要投資增值保值。
儘管房地產市場大家又愛又恨，調控那麼嚴格，2019年是歷史上調控最嚴苛的一年。就說融資吧，對於房地產來講幾乎是圍追堵截，只要你能想到的政府都給你堵死，包括前融，都把路給你堵死。最後，為什麼房地產仍然表現得那麼亮麗呢？跟其他產業相比仍然那麼一枝獨秀呢？
是老百姓喜歡這個行業。
調控讓行業重新洗牌
房地產行業被調控已經是常態，每一個地產商都要抱著平常心來看待。換個角度來看，因為調控，可以讓這個市場重新洗牌，這是件好事。
好的地產商越洗越好，越洗越大，差的地產商就會在洗牌中出局。每一次調控結束，會有些地產商冒出來，也會有些地產商沉淪了。
所以，2019年的調控，中小房地產商的壓力非常大。許多中小地產商度日如年。
這輪調控因為政策導致這個行業的不公平其實是應該避免的。
去年，頭部的房企能繼續能拿到融資，而中小房企拿不到。如果中小房企想盡辦法也能拿到融資，但要付出差不多20%、30%的融資成本。這明顯不公平。
去年年底大家估計有兩個發現吧：
第一，差不多每家中小地產公司都在裁員，而同時大房企也在裁員，裁員幅度還比較大；
第二，房企組織架構都在重構。小區域合併成大區域，大區域再變成超大區域，充分授權。說明這個行業競爭十分激烈。
房地產行業到目前為止，還沒有走出像汽車行業、家電行業、互聯網行業出現前三家企業佔有市場50%以上這樣的情況。
目前頭部的房地產企業，假如我們以前10家來計算，大約佔中國房地產市場成交量三分之一，還沒達到50%。
其實很多行業，前5家企業已經佔了這個行業50%以上的份額。也就是說，房地產企業未來的競爭還會加劇。
如果“五限”政策一直這麼下去的話，有機會房地產企業繼續向頭部企業快速集中，佔比可能達到50%以上，出現行業的壟斷。
行業的壟斷是好事還是壞事呢？我判斷是壞事。規模壟斷意味著價格壟斷，當出現價格壟斷，對老百姓不是一件好事。
房地產是萬行業之首
我剛才講過，金融也離不開房地產，為什麼？
因為房地產是萬行業之首。
房地產行業上游有若干行業跟房地產有關係，下游也有若干行業跟房地產有關係，有人統計過，起碼有50多個行業跟房地產有關。譬如鋼鐵、建材、總包、建材、營銷、家電、家居、裝修、物管等。這50多個行業對經濟影響非常大。
有經濟學家或房地產商一直在高呼，房地產行業其實是中國經濟的壓艙石。
去年儘管調控那麼嚴厲，其實國家給房地產市場還是留有一定的空間的，提出了要穩。
2019年新提出了三穩：穩地價、穩房價、穩預期。
為什麼要穩？因為房地產市場出現了下滑跡象。如果這個行業出現嚴重的下滑，將影響GDP的增速，影響就業，影響金融業。
我們大體知道，差不多每家房地產公司的負債率高達70%、80%，其中90%是金融機構借款。如果房地產成交和價格下跌，意味著房企原來的資產負債表會變得更差。
當如此情況發生了，那麼金融機構是要做出壞賬處理的。因為房地產公司的資產或項目價值已經不足以支撐原來的融資了。這不是一家地產公司的事情，是整個市場的事情。
所以，房地產市場穩價格具有十分重要的意義。
現在房地產售價出現漲也不能漲，跌也不能跌的情況，這個局面實際上是非常尷尬的局面，但是也是現實。
由於房地產對國民經濟的影響巨大，所以是壓艙石。
國家調控是留有餘地的
我們再談房地產對GDP的貢獻。
2019年的數據還沒有出來，我們就看2018年。2018年房地產對GDP的直接貢獻是5.98萬億。雖然成交15萬億，但從GDP角度是5.98萬億，增收3.8%。2018年我國GDP達90萬億，房地產直接貢獻佔了6.6%。
就是說，房地產行業直接對GDP的影響大概是6.6%，把上游行業和下游行業全部加起來，有人推算過，起碼貢獻在20%以上，高可以達到30%。
所以，房地產對國民經濟影響非常大。這就比較好理解，國家在調控房地產這個行業時，實際上是留有餘地的。
來源：地產大爆炸（dichandabaozha），該文整理自吳建斌先生在2020年復旦大學地產金融同學會新年論談上的演講，特別鳴謝！
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