01
地產這個行業,曾經有多瘋狂,現在就有多冰涼。
儘管都知道房企們的日子不好過,但沒想到,房企降薪、裁員這麼快就到來了。
國內權威的媒體21世紀經濟報道說,由於銷售停滯造成資金流緊張,越來越多的房企開始對員工的薪資進行限制。
西部某大型房企內部人士透露,該企業決定對高管層的薪水進行限制。按照要求,高管人員一季度的獎金將暫停發放,基本工資則下調2成。
其實,這並不是第一個,也不是最後一個。
我梳理了下疫情爆發後各房企的動作,大家可以看下疫情發生後,這些中小房企現在處境有多難了:
1月傳出北大資源核心部門裁員比例達到50%...
1月初,傳出錦藝地產在上海總部裁員6成。
2月,凱德集團宣佈高管降薪、凍結部分漲薪。
2月中,傳出安徽文德控股,規勸員工自謀發展的內部群截圖,後公司回應,是個別員工的不當回應。
2月29日,傳出金輝地產的華東公司解散。後公司回應,是區域公司6變5,只保留少數員工,沒有裁員計劃。
2月23日,網傳中迪禾邦人力行政中心消息截圖稱,無力支付2020年1月、2月工資,通知主動離職或只發1月工資。
3月3日,小道消息稱,某總部上海的閩系房企在疫情期間全員績效工資降低,津貼補貼降低(兩項佔員工月薪的比例較高),疫情之後的政策不確定。
上面這些羅列公司的情況,有的是經媒體報道出來,有的只是在網絡上流傳。
當然了,不少公司對裁員是否認的。
但無風不起浪,我們看到的事實,或許只是冰山一角,畢竟像裁員這樣的事,實在是丟臉,沒有企業希望大肆宣揚。
前幾天,一上市房企HR主管跟我說,今年部分房企裁員、降薪將是常態,但對外,還是會宣稱是末位淘汰,或則是組織架構調整。
其實吧,上面提到的這些公司還算好的,還只是裁員自救,並未破產。
我查詢了下人民法院公告網公佈的房企的破產數量,2020年1月、2月迄今,僅39天內,全國已有95家房地產相關企業破產!
02
理論上來說,面對突發的“黑天鵝”事件,中小企業要想挺過寒冬,無外乎以下幾種方式:
1.有足夠儲備的現金流。
2.健身瘦身,開源節流,壓縮非生產性支出,降低固定支出,例如房租、水電費等
3.大幅度裁員,保留核心人員,甚至是部門裁撤。
但這只是理論上的,現在國內絕大多數房企,無論是行業巨頭,還是五線城市的投機分子,哪個不是欠了天量的錢,哪個不是緊巴巴的過日子。
凡是能報名號的,多則數千億,少則數十億。
作為資金密集型行業,房企無論是降薪,還是減員,其實對於緊繃的資金鍊來說,都是杯水車薪。
所以,一旦有房企開始打這個主意,基本上算是走投無路了。
對於房企而言,銷售回款是資金來源的重要渠道之一。
比如傳統住宅開發高度依賴存貨銷售,商業依賴運營現金流,但疫情爆發後,房地產銷售規模近乎腰斬,各大商場、購物中心的客流量和銷售情況同樣大幅下滑。
那些資本雄厚的大房企尚且可以依託“線上賣房”和“降價銷售”勉強撐過去,但中小房企“一不留神”就倒下了。
03
有人說,現在樓市的處境,跟2008年極其相似。
2008年1月,國內爆發冰雪災害,幾百萬人困在各大城市無法回家;
5月,又迎來了汶川大地震;
儘管之後經濟開始恢復,但是北京奧運會一個多月後,美國卻發生了金融危機,並波及全世界。
2020年的開局,跟2008年完全有得一拼。
1、全球疫情大爆發,這個不用多說,大家都知道了。
2、全球矛盾日益激化,比如美國刺殺伊朗指揮官蘇萊曼尼,導致中東局勢升溫。
3、全球金融市場大崩盤。
所以,從大環境來看,2020年的整體宏觀環境,不一定比2008年時要好得到哪去。
那麼2008年危機到來時,各大房企又是怎麼應對的?
2008年9月3日-14日,萬科對杭州白鷺郡南、白鷺郡東、逸品閣和魅力之城4處樓盤的剩餘436套房源進行打折促銷,引發購房者打砸售樓部。
隨後其他開發商跟進,花式促銷一個接著一個……
開發商降價賣房,最後導致的結果就是各個城市房價紛紛下跌。
2008年危機發生後的半年內
北京房價累計跌幅達13.6%
廣州60%以上的樓盤降價,房屋交易量萎縮近3成,土地頻頻流拍。
深圳房價更是暴跌,銷售均價從1.6萬元跌至1.1萬元。有樓盤甚至從最高價20000元墜落,最後以9000元甩賣;還有樓盤開出不到5000元的起價,創下了當時深圳市的最低紀錄。
深圳2008年房價下跌5.68%
隨後的事情大家都知道了。
就在地產商們身陷水深火熱之中,要死要活的時候,“四萬億”來了。
當初這個“四萬億”的初衷,並不是想用來刺激房地產,而是想用投資拉動經濟,振興鋼鐵、汽車、船舶、石化等十個重要的戰略性產業,避免經濟出現斷崖式下滑。
但這個大膽的計劃,還是極大地提振了房地產。
在漫天的大水漫灌之下,房價從此就再也沒回過頭。
而現階段的新基建的“25萬億”,像不像2.0版的4萬億?
如果從手段來看,確實像,不過,中央的態度變了。
可能是因為吸取了上一輪“四萬億”經濟刺激計劃的教訓,擔心資金再度迴流到房地產市場,所以這一回,中央不止一次強調“堅定住房不炒定位,不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。
相比於上輪“四萬億”經濟刺激的大水漫灌,普遍降息和資金的缺乏監管,此次“新基建”則主要通過定向利率優惠、降準和專項債的形式實施政府投資和信貸刺激。
所以,我的判斷是,這一輪的“政策放水”或許再難出現像2008年後房價一路高歌猛進了。
但對購房者來說,我們仍然十分有必要關注政策的變化,因為它決定你買房的時機。
比如2008年11月27日,中央銀行曾破天荒地降息,緊接著第二年1月1日正式宣佈購房實行7折利率。
搞完這些,見經濟仍未反彈,繼續出招:
1、連續5次降息降準
2、購房最低首付2成
3、普宅契稅下調至1%,印花稅、增值稅優惠
4、支持房企融資,加快賣樓。
至於後來的事情,大家都知道了,就不多說了。
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