2、開發貸
開發貸是項目達到“432”（取得4證，30%自有資金投資，二級開發資質）條件後，找銀行在表內資金的貸款，因為受政策與地域影響不是每個項目都能做開發貸，所以中梁也沒有規定一定要做。
但因為利率比較低（城市級別越低相對利率越高，一般是銀行標準利率上浮五成以上，即使這樣對於民營房企來說已經是能融到的最低利率的錢了），在測算中開發貸是計入現金流回正的。
現前端融資一般要用到土地證抵押，開發貸也涉及到土地證低押。處理辦法是在前端融資協議中明確融資機構要配合項目開發貸解除抵、質押，財務一般採用“資金過橋”形式解決：開發貸申請審批完成後，控股安排另外資金先將前端融資還清，解除抵、質押後開發貸放款。
柳州項目在這個環節中吃了大虧，導致成就共享扣罰660萬，全部扣光，這其中主要還是對於業務不熟練或者說制度也有不健全。具體情況：拿地條件中有一條50%土地款可以在半年內付清，但應支付不到5個點的利率，因為利率比較低，剩餘的土地款一直未支付，土地證不能辦出，導致控股強調的前端融資不能放款，項目2018年8月17日拿地，考核首次開盤時間為7個月（含春節）至2019年3月16日，現金流回正考核時間2019年8月6日。因按控股要求一定要辦理前端融資，至2018年底時開始申請支付土地款，至2019年1月7日付清土地款與利息，前融當月底到賬。
下一個節點開發貸的辦理。預備會（注：中梁的預備會相當於其它公司的啟動會，因啟動會是在方案批覆後召開，中梁認為方案批覆後控股提出的問題區域基本都能以政府已定版不能更改為由拒絕，所以要求在方案批覆完成前10-15天，也就是概念方案後召開，而概念方案後召開的會議定義為預備會。因為住宅產品相對簡單，一般預備會後修改並不大，所以預備會就完全代替了啟動會，特殊情況有大修改時可申請召開啟動會，但這種情況沒見過發生，應該說是一種完善與進步，能夠更好的落實控股的管控要求）是有開發貸要求，開發貸必須在預售證前辦出，否則開發貸只能以在建工程抵押繁瑣的形式辦理。中梁測算模式是開發貸能夠計入資金回正，如果資金不能回正，根據制度2-3個月成就共享也會扣光。當然這個也是區域不能接受的，最後多輪商議為保險起見還是辦理開發貸，這樣造成了前融必須提前還款以解押土地證，前融在2019年2月底還款。
不出所料，為防止開發商把前融資金作做為短期拆借使用，前融機構對融資協議設有還款封閉期：半年內如果提前還款要按半年期算利息。這樣前融實際使用時間只有一個月，付出了六個月的利息，多出660萬利息。而合作方從開始就不支持做前端融資，不同意承擔，多出來的利息在中梁的制度上也沒有明確承擔方式。最後的判定是“暫列無效成本”，也就是全額扣了“成就共享”，正好把區域公司項目的“成就共享”扣光。經過這個事件後，看到中梁控股集團多次提出提前還款的預警，明顯是吸取此事件教訓，但對於區域來說成本太高了。項目於2019年3月15日開盤，形勢大好，4月27日即完成現金流回正。
吸取此事件經驗，如土地款可分期支付，導致前端融資延後接近開發貸辦理時間，可採用以下三種方式處理：第一前融與開發貸只做一個，如能做出開發貸，建議做開發貸即可，當然是因為開發貸的利率更低，像中梁這種規定前融必須要做的，中梁遵循“經營即算賬”原則，要求開專題會賬算給控股聽，其實是可以通過的；如果硬是要做前端融資，那就申請放棄開發貸，這樣利息不會算二次。但這樣會被控股逼著區域加強銷售的去化，否則現金流回不了正成就共享會被扣罰；第二加強融資工作，成熟的大公司可以與融資機構簽定總對總協議，可以同一筆前端融資款轉投另外項目，但需收少量的“砍頭息”，當然這種情況是前融機構建立對開發公司的信用上而不是項目的信用上了。象柳州項目如果與前融機構有轉投協議，可以不還款轉投其它項目，這樣利息的負擔就由其它項目承擔了，此要求較高，一般小規模公司難做到。第三如果控股由於種種原因要求前融與開發貸必須全做，那麼在會議紀要與流程中明確多出利息作利潤後支出，皮球一定要踢給控股。如果不明確提出來，“成就共享”是激勵獎金包，永遠是高週轉企業優先扣罰的項目。
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