8217元/㎡！龍崗的樓面地價再一次被刷新，而這次的主角是藍光發展。為什麼藍光們會爭先恐後的在龍崗商務中心區搶地？這裡的新房市場行情如何？整個龍崗各個板塊的價值排序如何？購房者買房該如何選擇呢？我們一探究竟。
01
8217元/㎡，龍崗地價再被刷新！
上午，藍光拿下龍崗商務區商務配套區的兩幅江景地塊，合計76.7畝，總價9.43億。兩幅地塊的實際樓面價分別為GC2020-018地塊8217元/㎡、GC2020-019地塊6930元/㎡。
其中，一線江景地塊GC2020-018地塊達到最高限價的7800元/㎡之後，藍光在競“購買增減掛鉤節餘週轉指標金額”環節，舉牌報105畝2730萬元勝出，折算綜合樓面價為8217元/㎡。
GC2020-018地塊競拍環節僅持續5分鐘便快速成交，樓面價為6930元/㎡，仍然是藍光拿下。兩塊地（76.7畝）加起來，平均樓面價為7573元/㎡。
藍光也第一時間發出喜報：藍光發展連落兩字斬獲龍崗37+39畝一線江景優質地塊。
02
從崗上下來，金科暫時鬆了一口氣
2019年3月27日，3月29日，6月5日金科拿下附近三幅塊地的樓面價分別是7729元/㎡、6924元/㎡、6259元/㎡，也是一線沿江和二線沿江地塊組成，三塊地加起來，平均樓面價為6970元/㎡。
2020年2月26日，彰泰“撿漏”金科和藍光中間54.77畝一線沿江地塊，樓面價7424元/㎡。
三幅一線沿江地塊的樓面價分別分金科7729元/㎡、彰泰6970元/㎡、藍光8217元/㎡，現在至少從拿地成本的角度來看，彰泰是撿了個“便宜”。三幅二線沿江地塊的樓面價分別分金科6924元/㎡、金科6259元/㎡、藍光6930元/㎡。至少，金科暫時從“地王”的“高崗”位置上下來了。
但從優質資源：龜山濱江公園以及景觀結構佔有排序來看藍光＞彰泰＞金科。
03
市場橫盤，為啥還要搶這兩塊地？
這兩塊地今天吸引了藍光、榮和、奧園商業、陽光城、金科、中海等19家開發商報名競拍，為什麼這麼受歡迎？
開頭我們說了，這兩塊地位於龍崗商務中心區的商務配套區以及濱水活力帶上，有兩個關鍵詞，一個是“龍崗商務區中心區”，一個是“濱水活力帶”。
大家可能不太熟悉【龍崗商務中心區】，2017年10月25日，南寧市規劃管理局發佈了《關於南寧五象新區龍崗商務中心區控制性詳細規劃（修編）報送審批前公示》。
龍崗商務中心區概念被首次提出，總體定位為南寧市級商業中心、五象新區商務次中心，龍崗片區城市活力核。規劃範圍約440公頃，為北側和東側以江灣路為界，南側以和江路、天壇路為界，西側以龍崗大道為界。
龍崗商務區控規
結構規劃為“一帶、四區”。
一帶：依託江灣路構建濱水活力帶，在串聯地基南北區域的同時，濱江沿濱江區域的公共空間建設相關文華休閒活動設施，強化濱江景觀與活動功能道路向南商務區內部滲透。
四區：分別指北部的商務核心區、西南部的綜合服務區、東部的商務配套區、以及東南部的濱水居住區。
整個龍崗商務中心區，除了東南部濱水居住區之外，有連片住宅用地規劃的就只有東部的商務配套區，而連片的7幅沿江地塊，目前已經出讓了6幅。板塊內住宅用地不多了。
邕江經過大力度整形手術之後，江景房，尤其是五象新區、青秀區這兩個城市重點發展區域的江景房，價值開始顯著提升，這也是這兩個區域的濱水居住區地塊受到開發商們追捧的主要原因。
今天藍光拿下的這兩幅地，以及之前金科、彰泰拿下的幾幅地都在龍崗商務中心區的商務配套區裡，也處於依託江灣路構建的濱水活力帶上。商務配套區規劃有1家鄰家廣場以及3所幼兒園、2所小學（江雲小學、城關二小）、2所初中（龍崗商務區中學民中東校區，另一所未定）。
地塊前的濱江公園丨來源：720yun
04
配套一般，新房市場表現掙扎
目前龍崗商務中心區商務配套區內有新房在售的是金科博翠江山和金科博翠天宸兩兄弟，但表現得比較“掙扎”。
2019年下半年的時候，金科博翠江山有一段時間啟動分銷強推，對外釋放的價格是單價13000-15000元/㎡之間，均價14000+/㎡。當時1、2、3號樓拿證整體毛坯均價在11777元/㎡，加上3000元/㎡的精裝價格，綜合單價14777元/㎡。
雖然強推，但銷售表現非常一般，據南寧商品房銷售公示系統顯示，截止到今天，金科博翠江山拿到預售證的232套房源中，已售的僅為21套。
博翠江山表現不理想，營銷重心轉移到了博翠天宸身上，博翠天宸4、5號樓的毛坯備案均價為11054元/㎡，加3000元/㎡的精裝價格，名義均價達到14054元/㎡。
但相對博翠江山，天宸降低了整體預期，推出了85折的優惠，目前主力售價在12000-13000元/㎡之間。少數特價房源下探到了12000元/㎡以下。
據最新的風聲，博翠江山最近也會推出大力度的優惠措施，特價房源低至10999元/㎡起，估計主力售價區間會下調至12000-13500元/㎡之間。
天宸和江山目前在售的都是二線沿江地塊，樓面價分別為6259元/㎡和6924元/㎡。
05
1.3-1.5萬是不是龍崗禁區？
整個龍崗，文旅板塊的萬達茂、天譽城，西北組團的恆大悅龍臺以及龍崗商務中心區的金科博翠江山，都挑戰過1.3-1.5元/㎡的單價。
但實力、時運不同，恆大悅龍臺、金科博翠江山都挑戰失敗，恆大悅龍臺已經退回12000-13000元/㎡的價格區間，而金科博翠江山估計也會退守到大概相同區間。
隨著彰泰、藍光項目的落地和未來上市，預計下半年，龍崗商務中心區商務配套區會繼續挑戰13000-15000元/㎡的價格區間，但就像我們之前的判斷那樣，至少2020年，非一線江景房源還是難以挑戰13000-15000元/㎡銷售單價，而一線江景房源可以挑戰，但走貨速度估計快不了。
從長遠看，龍崗商務中心區商務配套區沿江項目由於有龜山公園和一線邕江的支撐，會成為龍崗的人居標杆區域，同時也會成為龍崗的價格標杆。
龍崗的西北組團、商務中心區、東部和南部片區，目前最成熟的是西北組團，也就是江灣路、新邕路、龍崗大道圍合成的區域，目前藍光雍錦瀾灣在售的是洋房產品，折後單價在11000-12700元/㎡之間，恆大悅龍臺折後單價在12000-13000元/㎡之間，其餘項目貨量不多。
東部主要是大唐盛世、中海哈羅學府，盛湖悅景在售，大唐盛世均價10500元/㎡左右，哈羅學府普通住宅10500-11700元/㎡之間，盛湖悅景均價10800元/㎡左右。
南部目前項目較少，但由於靠近五象大道和五象火車站且有地鐵四號線經過，未來潛力較大。
地鐵四號線走向示意圖
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在龍崗買房的兩個建議
1、對於剛需客群來說，日漸成型的西北組團是首選，單價10000-13000元/㎡的新房和二手房，選擇面比較大，而且這個板塊也靠江，不同其他板塊的是，學校很多。
2、改善客群可以等等龍崗商務區板塊裡龜山濱江公園附近的一線沿江項目，居住體驗應該不錯。或者在西北組團淘品質比較好的洋房。
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