2020-03-26 00:45:31 佚名

用户4835127586113

疫情在前，恒大折楼盘不会有人买，别的开发商降价也无人买。

生命重要，防疫重要，楼房，物质，金钱都是身外之物。

嫩江之畔王志华

恒大这次全国楼盘大降价实乃房地产界的一颗重磅炸弹，并且上了各大新闻媒体平台的热搜。且目前已有二十多家房企出台了网上购房政策。

之所以会出现这种状况，很大原因跟房地产寻求现金流帮助有关，但更多反映的是房企对未来市场的担忧。更严重的是2020 年是房企偿债的高峰期，95 家房企年内到期债券额度达到 5000 亿元，且 3 月是年内第一个偿债高峰期，待偿总量将达到 330 亿元以上，这对房企偿债和融资均构成了较大压力。这是整个中国的大环境，也是恒大地产打折楼盘的根本出发点

仅仅是打折楼盘后3天的时间，恒大取得47500套的交易量的成绩，总价值580亿。但是这个47500套其实只是交了个5000元的定金，最后能不能转化成真的买卖还不知道，有多大转化率也不得而知，但是恒大5000元线上卖房，无理由退房的事，已经无人不知无人不晓，可谓一本万利。这其中的房产学问也大了去了，下面我们一个个分析：

1、47500套，每套5000块，定金大概收了2.5个亿，这只是前面三天的数据。后面肯定还会继续增加。

2、假如网上认购转化70%，销售成交将达7万套，实现销售金额600亿，假如当中有一半是推荐购买的，届时将发放佣金3亿和奖励3.5亿给网上认购的买家。

3、假设最后客户签约，那恒大将得到：

（1）成功卖了房，200亿到手。

（2）只是花费了一点点小小的广告费，最多3个亿，渠道费比这贵太多了。

4、假设最后客户不签约，那恒大将得到：

（1）无息定金使用几个月。

（2）有很多真实潜在客户提前线上注册了，后面可以线下慢慢转化。

（3）几万组客户注册，不需要中介去拉客，要知道如果由中介去拉客，还需要渠道费，如果没有客户，找个房托，一天也得花几百块。

（4）恒大鼓励你帮忙拉客，给你佣金，相当于全民免费营销啊。

5、47500套，到底有多少是真实的购房者，我们不需要知道，也没有必要知道，因为这不是重点，即便全部是恒大销售员为了完成KPI，找他们的亲戚朋友刷5000块来认购的也无所谓。

6、也就是说，不管客户签不签约，即便是这47500套最后一套都转化不了也没关系，反正算来算去，恒大都是最大赢家。

总的来说，虽然恒大的整个打折楼盘的营销计划看起来是个完全的销售方案，不管如何，恒大都不会输。但从恒大通过此计划的融资营销来看，目前房产总的大盘是处于承压状态，对于处于高负债的中小地产商来说，目前是处于随时资金链断裂的时期。

后期应该还会有更多房地产公司会进入各种打折营销的阶段，对于那些刚需、改善者来说，是一个不错的购房机会。但是如果你想要投资或者炒房，现在房价高位是个非常危险的时刻（当然，家里有矿的当我没说，降价就买买买…）

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恒大这次活动全国600多个楼盘参与了，我们再来看看这次活动的目的，和其它开发商的态度：

恒大网上卖房已经刷爆网络，自2月13日起到2月19日客户通过恒大购房平台“恒房通”平台共认购房屋68019套，预计到2月29日认购数量将达到15万套。真是羡煞了其它各开发商，在整个市场销售数据全面暴跌的情况下，恒大也是依靠着自己的强大的头脑，做到了一枝独秀。其他各大房企也在紧急研讨线上购房的相关问题。

恒大线上购房之所以这么受欢迎，原因如下：

一、恒大自身的的品牌好，体量大，让广大客户户能够信任。

二、“线上购房”的崭新模式，依托于恒大的广大老客户，更容易被新客户所接受。

三、时间节点的选择，以往也有其他平台做过线上购房，但是效果不理想，这一次，全民在家，有更多的时间来了解恒大这个模式，同时也出不去。

四、价格诱人，这一次线上购房，恒大所有楼盘实行7.5折，折上折。

五、营销到位，全员赚钱。所有参与人员都能拿到推荐佣金。

六、交5000定金就可以锁定房源和价格。到时候不购买还没有损失，卖给其他人还能赚钱。

天时，地利，人和全部占尽。所以这次恒大推出的“线上购房”效果还可以。

但是大家有没有注意，恒大这次活动最终目的还是“锁客”，通过交5000定金，来达到疫情结束后业绩能够迅速提升。

既然其它各房企看到了恒大的成果，为什么不马上开始自己的线上购房活动呢？

因为各房企知道，现在推出只是跟风，如果优惠活动力度做的不够大，也只是给恒大做口碑，大家也只会说恒大的好，

先不说恒大7.5折优惠是不是真的在年前价格上7.5折，是不是先升后降，但是毕竟现在只有它一家。（7.5折这个大家自行理解，如果年前看过当地恒大楼盘，现在也可以问问。）

如果再来几家房企开始这样推广，自己能不能承受还好说，关键是会引发市场连锁反应，房企全部跟风怎么办，如果超过3价大型房企降价做活动，那市场就会去检验这个价格是不是真的是7.5折了，如果是假的，只是偷天换日，那脸上就不好看了。如果是真的，其它房企也只能被迫降价了，引发的后果就是房产市场全线降价，这个后果就不单是房地产市场了，毕竟房地产市场上下游那么多产业。当然，这种后果对于咱们普通老百姓肯定是乐于看见的。

恒大的现在就和之前春节之前上映的电影《囧妈》一样，有点破坏市场的意思。其他开发商想搞，但是不敢搞，随便搞呢只是给恒大做嫁衣，搞大了市场不允许，哎！估计其它房企都在骂娘了。

小熊猫爱吃草

恒大在媒体上公开刊登的广告中，我们可以清晰的看到：

第一、恒大全国所有楼盘即将特大优惠；

第二、恒大全国613个楼盘75折特大优惠。

对于购房者来说，这样的广告语＝恒大全国所有楼盘75折优惠，但显然，这是不真实的。

第一、恒大不可能全国楼盘都打折。

道理很简单，假设吴老师我有10套各种各样的房子，当某一天我需要现金的时候，我只能选择卖掉我手中的房子，那么我会怎么卖呢？肯定是从相对不优质的资产开始卖，例如商铺、写字楼、商办公寓等不太容易变现的资产开始；如果钱还不够，可能会开始卖老破小，老破大；如果钱还不够，我才会依依不舍的把优质房产拿出来卖。

开发商也是一样的。它们会把商铺、写字楼、商办公寓、三四线住宅、远郊住宅先拿出来卖，如果卖不掉，或者货值不够，才会进一步抛出城市核心区域的住宅等优质资产。

所以千万不要妄想恒大会把所有楼盘无差别的拿出来卖，毕竟坐过中国首富位置的人，钱可不是天上掉的。

第二、恒大不可能无差别75折。

在恒大拿出来卖的这些“货”中，也不可能无差别打75折的，这是基本的常识。

一方面，房地产的利润没那么高，一个楼盘5-10%的利润是普遍现象，而恒大的2019年业绩中报显示，它的地产业务利润率为13.4%，这样的利润水平怎么打75折？二方面，恒大拿出来卖的货，在全国范围内千差万别，有的优质，有的不优质，定价不可能“一刀切”，因此，广告上用“75折起”这样的字眼，可能会更真诚一些。

当然，对购房者真诚这一点，或许并不在恒大的计划中，从一开始，恒大的传播目标就不是C端的购房者，而是销售渠道，它所有的政策，所有的工具，所有的手段，都是给予销售“杀客”的道具而已。

1、无理由退房；

2、买贵包退；

3、史上最大的优惠力度；

4、行业正常水平10倍的佣金；

5、优惠幅度逐月递减。

所有复杂问题背后都只有一个简单的答案：钱

网络上有不少言论分析恒大这次打折促销的原因，其中主要包括：

1、为了无偿使用恒房通注册缴纳的5000元，共计2亿多的现金；

2、为了推广恒房通，形成一个比贝壳等更强的销售平台以备它用；

3、制造营销噱头，为了免费或者低成本打广告，为卖房疯狂造势；

4、全民营销的佣金成本更低，可节约中介渠道3%－10%的佣金；

5、为了股市，让股价上涨……

以上我认为都是不对的，或者说不是最主要的原因。

要知道，恒大作为中国规模最大的房地产企业，它发动一场全国范围的战役，一定是有战略目标的。

我们从这次恒大的“红头文件”可以看出，它的优惠政策是从2月18日－3月31日，换句话说，恒大的核心目的是希望完成一季度的回款目标。

恒大的负债率高，融资成本高，这个在业界并不是什么秘密。

但只要你能按时还钱，这似乎也并没有什么问题，按照恒大2019年的销售金额6100亿，以及2020年的目标任务6500亿看，到今年年中时，可以实现3000亿左右的回款，再发一点新债，偿还2020年中期债务3758亿还是没太大问题的。

但问题的关键就在这儿！

今年一季度，恒大1月销售金额405亿，算是不错的数据。但是2月以来，受“新冠肺炎”疫情的影响，工地全面停工，售楼部全面关闭，眼看2月就要颗粒无收，3月什么情况还不好说，对恒大来说就是大概1000亿的缺口，所以不卖房是不行的，甚至说不玩命去卖房都是不行的。

这很好理解，如果你贷款买了一套房子，现在受“疫情”影响还不上月供了，你能不玩命找钱吗？恒大，它跟你一样啊！

所以，在我看来，恒大的心思没那么复杂。一个字，就是钱！

2-3月，恒大的目标至少是500-1000亿的销售金额，这是战役目标，如果阶段情况不理想，毫无疑问，恒大会加码，玩得更大。

开发商都是情绪营销的高手，一不小心就成为了韭菜。

恒大打折只是营销噱头，不要认真，我将坚持房地产（欧神）和股票（巴菲特）的价值投资理论，践行到底。

天府锦城城市爱好者

说真话、讲实话、不废话、没套话，让我们今天说一点大家都能够听得懂的人话，大家好我是你们的社长。

随着2020年春天的到来，房地产行业发生了新的变革，主要以恒大地产许家印签发的75的房地产全国在售房源打折销售为代表，签订无条件退房为基础，引发了全民销售的狂热，同时可以获得1%的提成，最高3000元的奖励。

在这种房地产新销售模式的引导之下，似乎以往的线下销售正在向线上销售转移，这种销售模式似乎已经开始就引发了火爆的场面，通过恒大地产最近公布的数据我们发现比线下销售还要火爆。

房地产现状

有人认为房地产当前的状况还会出现延续性的上涨，未来5~10年是以房地产为主导的经济发展，其实能够有这种看法的社长认为基本上都是房地产行业的专家，或者是房地产行业的从业人员，也或者是房地产行业雇的水军。

从当前政府对房地产的看法我们可以看到，主基调依然是房住不炒，让房地产价格有序的回调，很多人就像这种政策解读为相关部门对房地产行业的保护，其实是为了避免房地产硬着陆。

首先我们可以看到马云曾经说过未来10年房价如葱，其实从马云说过这句话之后已经有好几年的时间了，而房地产行业呢恰恰在2019年的时候出现了结构性的反转，从上涨幅度缩小到一二线城市房价下跌超过10%。

再到我们最近，有读者给社长反映在年前购买的房子到目前为止已经亏损30多万，该如何是好，还问到社长应不应该找开发商和房地产中介维权，这一点我认为和股票投资其实是一样的如果你投资的标的发生的亏损应该自己承担。

恒大打折行为到底预示了什么

恒大打折的楼盘很简单，通过恒大地产的公告我们可以看到在售的所有楼盘都处于75折优惠，而对于恒大地产打折销售房地产，如果你用正常人的思维去思考，你就会明白当前房地产行业面临的巨大的压力。

如果你非要用逆向思维去思考，那么你可能会解读为恒大地产在此次疫情当中降价销售是为了回笼资金让未来房地产有更大的发展空间，当然每个人的逆向思维都不一样，但更多的人会解读为房价的上涨。

社长更愿意从一个正常人的思维角度出发，从恒大签发的打折文件当中我们可以发现，提到了一个重要的关键点就是去量化，所谓的去量化就是去库存化，也就是恒大地产当前的库存在售房源较多，需要快速回笼资金。

另一方面我们可以看到恒大地产许家印有意加入新能源汽车，前期已经在新能源汽车作出了巨大的布局，此次回笼资金有可能让恒大地产完成轻资产的转型。

综合来看：2019年是房地产行业的管理，2020年年初恒大地产75折销售房源，启动了房地产行业下跌的开始，从上涨幅度缩小到真正下跌，恒大地产做出了让步，同时也做出了表率，从现实的有价无市，到互联网销售的75折，只能说许家印的这一干擦边球打得漂亮。

社长财经

对于本次恒大的打折促销，个人觉得广告的成分比较大，对于每个城市的恒大楼盘，大部分售房部没有参加这次的75折活动，而房您到售房部咨询的时候或者在线上了解的时候都会给出这样那样的借口说没有参加这次活动，最常见的就是，我们也想参加，但是由于我们这个楼盘是政府限价的楼盘，我们也想参加，但是政府不允许我们这么做，还有一种就是抬高价格在打折，有之前了解过或者去看过某个楼盘的朋友都知道，之前看中的一套房子总价是100万，那么这次即使参加这次75折的活动，但是总价也和之前差不多，那么我们在反过来想一下，恒大给出的75活动是备案价格打75折，相当于变相降价25%，那么我在这里试问一下，就目前的房地产行业能做到25%的利润那是相当牛的了，这还不算楼盘的营销费用，那么这次到底有没有真正参加75活动的项目呢？在这里我可以考虑告诉你，是有的，但是这部分项目大多数是商业地产，和比较偏远的地方，都是些滞销楼盘，所以我个人觉得这次的活动是雷声大雨点小，恒大每年都会做一次这样的活动，只是每年的折扣不一样。

you好房

75折打折的楼盘，多数为三四五线销售不佳项目或者公寓项目，比如恒大御景湾公寓，有75折但仅有少量房源。看似75折的空前大优惠，体现了企业战略：

1、提前抢占客户份额，提现品牌实力，其他开发商效仿也赶不上，第一个吃螃蟹的人；

2、看看优惠细则，本质是全民营销。

自己买房，定金变房款，5千抵2万；推荐朋友买，得到佣金和奖励，定金退；自己没买，别人买，退双倍定金；自己没买，推荐去售楼部看房，每个客户奖励100；5月10日前房子降价，退给你差价。怎么看，似乎都是让客户稳赚不赔！但实际上，这种全民营销，相当于把每个刚入门的直销员都升级成了皇冠大使（安利直销的直销员等级，采购成本更低），不用像售楼处坐班一样付底薪；

3、你看上了他的佣金，实际上他看上了你的5000定金。

根据彭博社消息，h大有超过500亿美金的债务将在2020年中到期，疫情黑天鹅打乱原有现金流，当前形势下融资解决现金流快于销售回款，可以理解为这次是一次大手笔的融资，时间换空间；3天580亿的融资，确实取得了一定效果，用时间换空间，这个时候有质量的回款，是否都是真实客户都没那么重要；

4、如此大手笔的销售动作，是对市场预期的一次豪赌。

从近期无锡杭州衡阳等十多个城市闻声而动出台救市措施可见，后期仍会稳楼市稳房价。

5、信心比黄金更重要。大手笔营销营造热销氛围，稳定投资者信心，稳定市场信心。

6、什么叫赢？黑天鹅下没有赢家；什么叫输？变相融资度过难关活下去就不叫输。

7、平时也很多盘8折，调高点表价，打个75折，其实并没有降很多，但炒作了人气，这招双十一的时候大家都不陌生，客观去认识，每个盘去对比是否足够真的有优惠是很有意思的一件事，不排除有的盘打擦边球就是不在75折范围内。

发姐说房

这次房地产行业本来冷清的，谁知恒大别出心裁，不按套路出牌，在全国范围内整这么一出七五折买房。第一不论真假，恒大成功的营销了自己，一些稍微有点意向买房的人都开始打探、关注恒大的房子。第二恒大也不傻，这次七五折买房只针对非限购区域，就是一些三四线城市，这些地方随着国家对房地产行业定调“房住不炒”以后，本来去化就很艰难，还不如趁着这个宣传吧房子卖出去。第三恒大的七五折优惠是在备案价的基础上打折的，不是以房屋年前的成交价。而且它年前的成交价本来就是有折扣的，所以它的打折力度远远没有宣传的那么给力，但是还是相较于年前多了一点优惠。以上内容纯属本人手工打的，看见的朋友点个赞，小弟不胜感激。