目前，南京二手房市场已经日渐恢复人气，正常的工作日时间，南京各处的不动产交易中心都是排长队等着办理过户等手续。
而这其中，属学区房交易最为火热。随着南京各区的学区落户时间临近，很多家庭在市场恢复复工之后，第一时间敲定学区房购买。
近日，我在网上查看到一小区在3月初就迅速成交了两套二手房，我还记得那会我正居家隔离，人都没复工，大多数中介差不多也是刚刚复工的状态。这个速度可谓是相当迅速了。
据了解，这个小区是科利华中学的学区房，如此一来，这个成交速度似乎可以有理由说通，但复工即成交，是不是也意味着小区本身也不错呢？
带着这个疑问，我决定实地去看一下小区情况。
好奇之下，实探科利华学区，结果收获一波“惊叹”！！！
西家大塘位于玄武区的核心位置，离鸡鸣寺、玄武湖、明城墙都不太远，虽然是老小区，但是小区范围却不小。
小区大门正对着南京十三中，目前是一所四星级高中，在南京算是很好的高中之一。
小区虽然离繁华地段有些距离，但是附近生活配套基本满足周边业主的需要。除了超市、菜场之外还有一些小商铺。
小区出门一百米就有公交站，地铁稍微远一点，离最近的1号线鼓楼站将近1公里。
我去的时候，小区大门虽然有门卫，但是管理比较松，可以自由出入。现在老小区的管理普遍宽松，这一点大家都习以为常。
不过小区内部还是稍显混乱的：
在这里，纵横交错的电缆生动地展示了通信是一切生活的源泉。小区上空中交织的天线
忽然想起周杰伦的一句歌词：“窗外的麻雀，在电线杆上多嘴。”，可惜，此刻并没看见麻雀。
常住老小区的居民通常都是生活小能手，善于发掘和利用身边一切可以用的东西方便自己的生活。这种裸露在外的天线成为了天然的晾衣绳，挂了几件小衣服，生活气息扑面而来。
在老小区这里，道路不在于多宽，能走就行，剩下的都交给“四轮车”。
老小区很少会有休闲散步的空地闲置，这种开放式的天然停车场是必定会被利用起来。
一棵树的年龄可以从它的年轮推算，那么一栋楼的房龄或许也可以从它斑驳的墙面获悉一二。
有的楼栋还保留八十、九十年代的建筑风格，还能看见这样窗户样式的小区不多了，我有印象的上一次见过它是还是在北京东路小学那边的学区房。
和西家大塘紧挨着的鸡鸣山庄，我也一并去看了一下，两个小区的情况类似，这边的楼层也不一样高，有的是三层，有的六层，有的楼下还摆放了些许杂物，没有清理，看上去稍微有点乱。
实探完的感受就是：是我理解中的老小区没错了，或许接地气，才是老小区独特的标签。
享受“名校学区”红利，老小区身价上涨明显
虽然看完小区的面貌，多数人难免要吐槽一下这里的环境。但是这并不妨碍小区房价接连上涨，究其原因，就因为它是中央路小学+科利华中学的学区房。
中央路小学虽然没法和玄武的北京东路、南师附小这类的小学相比匹敌，但是在南京来说，也是可以排在二三十名的位置。去年小升初的考试中，南外录取1人，玄武录取3人，这个成绩已经挺不错了，学校成绩一直以来比较稳定。
当然，令它身价上涨的更多地是因为初中——科利华。论玄武区的公办初中，这么多年来非科利华莫属。去年，在“公民同招“”政策影响之下，南京各区的优质公办初中学区房几乎都涨了一波，科利华也不例外。
虽然近几年，科利华的成绩有所下滑，渐渐与其他几所优质公办拉开距离。但这很大程度上是因为民办优先择优之下，影响了其原本的生源。随着“公民同招”一针强心剂的打入，科利华很有可能可以再回巅峰。
查看小区最近的成交记录，显示小区成交单价已经轻松破5万/平，去年7月，一套面积单室甚至已经破6万/平。而在2016年的时候，50多平的房源成交单价3万/平不到。
再来看下小区近几年的发展轨迹：
2016年的时候，跟着南京房价普涨，单价2万多；
2017年的时候，涨幅平稳，单价3万多；
2018-2019年的时候，价格迅速上涨，
单价一下升到5万多；预计2020年，单价破6万的情况会更多。
这种近乎一年涨一万的价格走势，估计很多小区业主都意料不到。
目前，365二手房网显示小区最新挂牌价为56186元/㎡，今年以来前三个月的价格还是比较平稳，预计6月之后，可能会再迎来一波小涨。
小区在售的二手房，二室多在300万左右，三室350万左右。
新政刺激下，咨询带看量大增，但最受欢迎的却是......
为了更进一步了解小区情况，我随后咨询了附近的中介。他表示，小区的成交就是冲着学区房去的。
小区环境一般，买房人目的纯粹，就是为学区
他跟我解释说，这个小区的环境确实一般，我带客户去看房的时候，对他们看到小区的反应都见怪不怪了。很多人第一次来这边都忍不住要吐槽一下这边的居住环境。但买房最终还是要看房子情况和自己的预算。如果是预算不多，例如不足300万的客户要买科利华的学区，这边就有符合要求的房源。西家大塘、鸡鸣山庄包括马路对面天山路的几个老小区的小两室大多都在300万左右。不过具体到单个房源，有些后来经过装修、房子内部比较新的，300万都已经买不到了。
“公民同招”刺激下，近期咨询量不错，最受欢迎是另一小区
随后，我询问中介，最近小区的咨询量如何？他表示，3月份以来，接到咨询科利华学区房的电话开始变多，这边几个小区的房子都有人在问。我也带过好几组客户去看房。主要纠结在价格还有小区环境。但如果遇到预算比较多的，我们一般建议他再看看百子亭后和大树根小区，前一个小区出新过，整体环境比西塘这边要好，后一个不仅出新，而且离科利华学校更近一点，小区对面就是玄武湖，离地铁站也近。
如果碰到初次看房的客户，我们都建议顺道看一下这两个小区，如果价格上能接受，很多业主都比较青睐百子亭后和大树根小区。
据家有学童最新的数据显示，3月的第三周，也就是上周，学区房市场成交量快速上升，客户咨询量持续上升，和1月同时段相比，增幅超过50%，和去年同期相比，也有10%以上的增长。其中，初中学区房的市场成交占比近半 ，呈现出“量价齐升”的态势。
预计照这个趋势下去，即便西家大塘再破旧一点，也估计挡不住其房价的上浮。
有句话叫“一切为了孩子”，不知道在各位看来，购置这样的房子值得吗？
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