日本房产投资，说早不早，说晚不晚，现在正是个刚刚好的时机。为什么这么说？当时间进入2019下半年，似乎大家都在翘首以盼2020年的来临，尤其是投资者，这是一个对日本而言非常重要的年份。
☑ 2020年冬季奥运会将在日本东京举行；
☑ 2020年日本高等教育将全面免费；
☑ 2020年日本将对中国开放网络签证申请；
▲日本冬奥会运动场
当然，好事还不止这些，今年刚结束的G20峰会，以及2025年世博会，也在日本落定，可见，从2018年起，日本就已经做好了在世界舞台上“刷脸”的准备。
▲日本传统节日街头的活动
推出的“观光立国”政策更是恰逢其时，旅游业的发展，大量游客的涌入，不仅为如本的GDP创收做出了重大贡献，亚洲发达国家的名头也不是浪得虚名，完善的福利更是吸引着越来越多的人群想要留在日本永居。
▲日本街头游人如织
有人的地方就有需求，有需求就会刺激消费和建设，因此，在讲到投资的时候，日本房产自然是不可避免的被重点关注的投资对象。有人说，投资了日本房产基本上就可以“躺赚”收益了，这个说法小路觉得并不算夸张，以下我们就来详细分析一下原由：
大环境：国际地位稳固 经济触底回升
提及日本房产投资，人们难免会想到日本的经济，20年前的那一场泡沫是日本难以磨灭的疤痕，尽管如此，也没有哪个国家能够撼动日本世界第三的位置，雄厚的经济后盾，支撑着日本在世界各国中依旧占据着“亚洲发达国家”的地位。
2018年日本GDP开始出现小幅上涨，这是个不错的开始，也是一个向好的信号。让日本在经历了长时间的沉寂之后，终于开始触底回升，加上各类国际会议的落定，打开国门欢迎八方来客，无不让这个“安静”的民族开始热闹起来，随之而来的是日本土地价格连续4年的上升。
▲日本2019最新土地涨幅官网公示
日本国税厅7月1日发布了2019年全国路线价(道路沿线土地价格)，平均价格比去年上涨1.3%，连续4年上涨，也是自1992年开始统计以来的首次4年连涨。
土地价格的上涨所带来的自然是房价的上升。日本物业分为2类，一类是一户建（独栋别墅），还有一类是公寓楼。首都东京是投资者们较为乐于投资的城市，但近2年来，由于世博会，日本赌场度假村选址等，被刷屏得比较多的城市还有大阪，作为日本第二大城市，大阪物业“后劲”十足，不仅从投入门槛还是从房价涨幅、租金收益上都紧逼东京，投资上升空间非常大。
▲日本住宅用地和商业用地价格走势，来源：日本土地局
资产类型：日元是国际公认的避险货币
作为投资者而言，在进行海外资产配置时为什么要投资日本的房产？或许这就跟回答我们为什么有了钱要去买黄金一样简单。
目前世界上的硬通货是美元，这是众所周知的事情。如果要做海外资产配置，投资什么类别的资产是一个问题，去哪里投资是第二个问题。只要想清楚了这2点，相信大家的选择就会很明确。
选择“房产”做投资就不用多说了，相对于其他类型的理财产品，房产属于大宗产品，看得见也摸得着，加上海外房产的永久产权属性，自古中国人就是有“有地才有家”的认知是一个牢不可破的执念。还有就是房产不仅可以自己住，还能拿来出租，一举多得，房产作为长期持有类型的产品，不仅可以赚取土地增值所带来的房价涨幅收益，租金收益率也是一笔可观的现金流，让人安全感倍增。
说到去哪里投资房产的问题，纵观世界，除去拥有美元资产的国家外，日元资产应该算是相当“硬”的资产类别了，作为货币市场中被公认的传统避险货币，日元资产具有很强的抗跌性。在确保投资者的资产安全保值的基础上，再来谈投资收益，才是更靠谱的话题。
人口趋势：不断放宽签证政策吸引外籍人士
既然是房产投资，除了地价涨幅所带来的房产增值外，租金收益是投资者获得现金流收益的主要来源。那么问题来了，日本人口的老龄化无法回避，招募租客是个问题。
这点日本政府也早有准备。著名财经类节目《环球财经连线》报道关于日本酒店缺口的预测 “近年，随着赴日外国游客的急速增加，日本酒店客房不足的问题日趋凸显，预计到2020年，日本全国的客房缺口将达到1万间。”这虽是一则新闻，但相信聪明的投资者们一眼就能看到机遇。
据日本旅游局统计数据，自2011年以来，日本签证政策的不断放宽，赴日旅游的游客人数有了大幅度的增长，截止2018年，赴日旅游外籍游客人数达3119万人。对比前一年增加了8.7%。其中，亚洲游客就占了84.5%，达到了2637万人。中国内地游客以838万人（占比26.9%）的比例远超其他国家，成为日本境外游客的主要来源。
游客赴日旅游同时也带动了消费的增长，2018年赴日游客消费总金额，达到了史上最高的4兆5189亿元，是自2012年来连续第七年的增长。其中，中国内地游客在日的消费也远超其他国家及地区的游客，共计消费1兆5450亿日元（约980亿人民币），排名消费总金额榜首。
大量的游客流动不仅刺激了日本的消费，有力的拉升了日本经济增长。除此之外，日本近几年来放宽的外籍人员留学、永居等政策，也极大的填补了日本人口老龄化的缺陷。
随着世界经济一体化大趋势的脚步越走越快，不少新兴的亚洲国家在综合国力和国际地位上逐年提升。加上各国旅游业的放开，越来越多的亚洲国家成了人们向往“永居”的乐土。或许在大部分人观念里，日本是一个单一民族的非移民国家。而实际上，只有一亿人口的日本，有近300万外国移民。近年来，日本经营管理签证，更是成为了中国人移居日本的热选项目之一。
▲Airbnb上日本民宿可租到￥1000+/晚
这就不难解释，为什么日本民宿在Airbnb上的租金可以达到几百甚至上千元一晚，现在还有人在考虑将日本的公寓楼改造成民宿或者酒店式公寓，大量的游客住房缺口是一方面，日本当地长期租客（包括本地人和长居外籍人士）也是一个重要的租客来源。
租售比：如何衡量日本房产的投资价值？
或许有人会说，就算日本各方面条件都好，且不愁出租，但从租售比来看，租金收益还是不如发展中国家来的要高。
租售比到底扮演着什么样的角色？它是衡量楼市运行是否良好的指标之一，也是投资者们选择的标准之一。比值越高，房价的投资价值越大。
国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:25-1:16.6，即4%-6%。如果租售比低于1:25=4%（即1:40，1:50），按照租售比为年租与房屋总价的比值理解，在1:50的情况下，需要50年才能收回购房成本，这意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。如果高于1:16.6=6%(即1:13)，表明这一区域房产投资潜力相对较大，租金回报率较高，后市看好。
▲东京与大阪的地价比对，大阪上涨空间很大
在这里我们不妨大胆将国内一线城市与日本的租售比做个比对：
国内：上海某小区一套90平方米的住房，售价18000元/平方米，月租2700元(无家具)，租售比：2700×12/(18000×90)=2%，是4%的国际标准线的一半。
▲有路「优筑」大阪王座实拍
日本：目前有路新上线的「优筑」大阪王座项目，售价单套最低￥177万，Airbnb上可查到的天王寺商圈附近日租金平均￥400/晚，租售比：400*30/1770000=6.77%，高于国际最低标准。
「优筑」高性价比，6%稳定高收益永久包租
我们说房产投资，不论是买卖亦或者出租，地段永远都是不变的王道，还是拿以上的2个项目为例，上海的小区尚不知位置如何，但日本「优筑」位处大阪市南部中心最新的热门旅游购物区域——天王寺·阿倍野。土地价格涨幅目前已达9.58%。
项目周边不仅旅游景点众多，是游客们非常喜欢的网红打卡圣地。项目所连接的大阪环状线、地铁御堂筋线、地铁谷町线、近铁南大阪线等3个车站及4条线路，密集的轨道线连接室内各个区域，人流量大，出行方便，地铁沿线物业优势凸显。
▲项目周边景区分布
除此之外，项目还永久包租，6%稳定净回报率，即买即收租，免去了业主自己招募租客的烦恼。有路独家减免管理费修缮金。客户只需缴纳固定资产税和火灾地震保险即可。
▲项目已上线booking运营
▲项目房间实拍
目前项目已上线booking运营显示，「优筑」一卧室公寓一晚的价格在460元人民币，回报率高。
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小结：日本房产投资的“躺赚”秘籍
对于想要投资日本房产的投资者而言，在可投资的房产类别当中，除了当下较为火热的一户建民宿短租市场之外，公寓也是个性价比非常高的选择。而且还是那句老话：好地段的物业，永远不愁没价值！
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