一：永威上和郡
- 永威上和郡距离绿博园约1KM，位于白沙片区国华路南、锦荣路东，总用地面积约187亩，分为南北两个地块
- 位置：说实话，永威上和郡位置比较尴尬，虽然属于绿博片区，绿博的发展更多的是距离郑开大道近，承担东区的外溢，上和郡北剧郑开大道几公里，南边居商都大道也不近，属于两个主干道的中间位置。反倒落了个清闲。
- 价格：小高层房源均价约16000元/平米；在售洋房房源均价约21000元/平米；在售别墅房源均价约23000-33000元/平米。这个价格溢价多少自己对比位置更好的紫园目前小高14000.
品质：作为上和系产品，能看出来永威对这个项目的力度，系别不是乱用的（碧桂园PASS），永威号称酒店式大堂、高透光low-e玻璃、精装车库（标杆）再加上御用大师的背书，整个上和院翻版。 - 产品和人群：140㎡起步，洋房+叠墅，一看就不是给刚需哪怕刚改设计的，纯改善欢迎你。从个人的分析来看，购房主力还是中牟及白沙的富人和权力人为主，东区外溢会有，但是很少。
二：康桥悦溪园（待售）
- 康桥悦溪园位于人文路与新城大道交会处东800米路南，项目占地63亩，容积率2.5，建筑密度20%，绿地率35%。 总规划建筑面积约14万平方，规划有10栋17-18层小高层，包含建面约89-173㎡户型，共计824户。
- 康桥悦溪园的位置与兄弟项目康桥香溪里都很尴尬，其他项目要么交通便宜，要么有地铁预期，这俩儿都没有。能说得来的也就是距离绿博园和枫杨外国语东校区相对近些。门口的中原大道向西方向迟迟无法打通，打通之后会有改观
- 周边永威上和郡价格倒是挺高，但一直去化缓慢。还有有个正庄恒煕东苑，共两块地，之前传出团购价格不到9000元/㎡
- 因为在贾鲁河对岸就是中牟新县城，路劲国际城高层价位在9000元/㎡左右。康桥这个应该会比其高个1000元/㎡左右，再加上小高层因素，预估售价在11000元/㎡左右
三：远洋万和四季
- 远洋地产——中国地产30强，在郑州开发的有远洋风景、远洋万和四季以及远洋中能荣府项目，大多数都是合作开发项目，远洋万和四季位于琼花路与文通路交叉口向西200米；占地19.1亩，建面3.1万方，容积率2.5，2栋18层小高层，2T2户，精装，130㎡、143㎡ 四室； 2栋7层叠拼，毛坯，分为上叠、中叠、下叠、平层，185-216㎡改善项目。 周边临近湿地公园和方特，在周边也不缺乏大牌房企，碧桂园的中央公园、金科的博翠小镇、永威的上和郡等品质大盘。
- 整个绿博几乎是目前郑州改善客户选择的一个大趋势，未来区域内规划的郑大三附院、河南省中医学院附属医院等三甲医院，及重点中学枫杨外国语、省实验小学、伯利恒外语学校。规划地铁8号线/19号线、轻轨等。
- 虽然远洋一直致力于打造宜居健康住宅，但由于项目地块较小，无法将景观设计发挥到淋漓尽致，这里距离市区太远，公共交通基本不用考虑，所以在市区上班的刚需不要考虑，绿博的未来很美好，但这里是改善者的天下
四：名门紫园
- 目前的名门紫园一期二期已经交付，三期五期均已售罄，只剩四期和六期还有一些大面积的少量房源，而七期和八期预计将在2020年开盘，据置业顾问的介绍，七期和八期将是小高层、叠墅等，并且一部分将作为老师们和单位的团购房，价格为洋房15000左右、小高层12000左右。
- 作为绿博组团的最早的开拓者，可以说占尽了天时地利人和，优越的地理位置、省实验小学和枫杨外国语中学的加持使得购房者们纷至沓来，更不用说还有绿博园这样优美的生态环境，地铁8号线的红利。如今的紫园已经开完了六期，可以说是去化良好，但是具体这些宏伟蓝图有没有落地，还得等待时间的检验
- 名门现在深陷债务危机，谨慎入手，后期如果有品牌开发商合作或者收购进驻，或许有一线生机
五：金科博翠书院小镇
- 郑州的小镇项目近两年甚是火爆，东边、西边小镇那是一波又一波，建业、正商、绿地等等都涉足到小镇项目——金科博翠书院就是其中之一。 这是金科在绿博片区的第二个项目，但就是踩不对点，首开遇上绿博大降价，更有金科城交房维权，全线品牌受损。
- 整个项目标准的小镇规划，总占地约500亩，总建筑面积约55万方，大环境不好的情况下，拖拖拉拉也卖不动，各种缘由也都有了，周边市场、金科品牌以及自身产品，综合因素。
- 建业华谊电影小镇一期部分已经开业，老胡带着圈内一群大佬站台，也算是给旁边的建业·橙园和即将开盘的建业·G5等项目站台了。但金科的小镇配套，虽之前公布的有重点工程，但推进速度真的是不敢恭维，难道是因为这是个合作项目？
- 一次不忠，终身不用！如果你问问身边郑州的朋友，心目中的金科。得到答案除了对品牌不知的，剩下的几乎都是负面印象。金科城一期交房维权不认真总结，二期明知故犯，客户对金科已经失望至极！但或许更可怕的是，金科自我感觉良好，还在拿全国排名，过往的辉煌麻痹自己！但客户已经越来越理性化！所以博翠书院的滞销，不是输给市场，是输给人心！
六：融创观澜壹号
- 融创观澜壹号项目共分三期，一期已交房，二三期也将在今年先后交房。
- 这个项目房价也是每况愈下，在16年底高层曾对外报价一万二三。在17年初，洋房首次开盘，均价16000，效仿兄弟项目象湖壹号要求全款，卖的很差。高层首次开盘，全款先选，首付60后选，均价9800，卖的还算不错，甚至有抢房的感觉。后来高层就一直维持10000-11000的水平。直到金科天籁城和金科博翠书院小镇祭出杀器，项目才针对洋房大户型调整至14000＋，高层大户型也是各种政策。虽不是全线降价，但也降了。
- 融创一直走的都是快销盘，定价亲民，交付质量一般。
七：亚新美好意境
- 热门的区域一定有亚新，滨河、绿博、白沙、北龙湖，哪里火爆哪里就有亚新的楼盘，曾几何时亚新和亚星在西南不分上下，也许就是突然之间一年功夫借着成品房的东风，一时间亚新被媒体、各种协会、各种颁奖仪式吹成了堪比永威康桥的本土新一线房企，不得不说，这波品牌的宣传可以吹几年。
- 亚新美好艺境位于中央大道与屏华路交会处东北角 ，项目占地面积：62025平方米，建筑面积：205299.53平方米，容积率：2.50；由11栋小高层和6栋洋房组成，洋房面积是150-169平的大户型为主，小高层为非毛坯户型以99-165平为主 ，西侧方特欢乐园和国家4A级旅游景观绿博园，项目东侧即是内陆城市湿地公园。 项目定位改善，面向的人群也主要是区域及市区外溢改善和中牟白沙的土豪业主，周边的环境优越，毕竟双公园+方特等配套堪称完美，不过目前出行公共交通较少，自驾成为主力未来地铁8号线开通后会好上很多。
- 绿博片区也随着市场的寒冬降了热度，区域在售的楼盘目前尾盘都在做优惠处理，之前全款客户才会拿到的价格现在正常首付就可以，这个降价幅度不算小，不过剩余的大户型和洋房也并不好卖，归根结底还是肉多狼少，而且市场下行环境客户的选择也越来越谨慎
八：万科荣成兰乔圣菲
- 时隔近两年时间，万科兰乔圣菲东地块高层产品再度问世。 由于合作方与zf之间迟迟没有把地下空间方面的相关手续解决，导致东地块高层不得不以准现房销售
- 目前这五栋高层已经封顶，三栋的外立面已经呈现，精装修交付。户型面积和西地块相差不大，包含124㎡、128㎡、150㎡、168㎡、170㎡等几个户型。 西地块高层可以选择毛坯，也可以选择精装，东地块则全部精装。
- 不是对社区配套要求较高，白绿地缘客户可以考虑这个项目，虽然万科也存在流量盘，导致口碑有影响。
九：康桥香溪郡
- 这两年，本土的康桥和正商走了截然相反的道路，一个从改善品牌走向刚需品牌，一个从刚需品牌努力向改善品牌迈进。康桥，之前的品质保证，同区域开盘比周边品牌贵几千/平，且还卖的异常旺。但这两年新小区如市区二环内的康桥知园还是绿博的康桥香溪郡等，延迟交房，绿化品质缩水，威胁恐吓维权业主等，老小区康桥金域上郡小区地下停车场外租给商户办洗车店，造成业主安全事故等，一路滑向刚需品牌。一个之前的刚需之王正商，同区域楼盘最廉价品牌，这两年走上了品质提升的道路，努力摘掉刚需品牌的帽子，无论新小区布局北龙湖五子，还是老小区的品质提升改造，使足了劲努力重塑品牌，提升品牌溢价。
- 康桥香溪郡是郑州康桥地产开发的城市综合低密住宅项目，总占地约528亩，建筑面积88万㎡，产品涵盖洋房和高层。项目位于郑开大道与广惠街交汇处西北角，区域属于中牟，共8个住宅地块、2小学、1幼儿园。
- 个人觉得郑开大道两侧的绿博中牟组团有点被吹嘘的过了头，zf规划先不说，依旧是开发商先吃第一波红利，你敢说没有幕后推波助澜？当然区域的宜居环境还是有的，再加上各家开发商各显神通，整个片区卖的也是相当火爆，不过感觉刚需还是很少，大部分都是改善的不知道第几套房的大佬，曾经看不上的区域现如今也是抢手的很。
十：碧桂园中央公园
- 碧桂园生态城是继武汉碧桂园·生态城、碧桂园·凤凰生态城、泸州碧桂园·生态城之后的中国第四座生态城系项目。项目位于连霍高速和万三路（新107）交会处北约2公里，整个项目总体规划预计约3300亩，开发建设用地约1500亩，其余规划为湖泊水域、公园绿地及市政配套等，地跨目前郑东新区白沙和中牟两个行政区。中牟片区总体计划分五期开发，首期占地108亩（在万里路与镇兴大道交汇处西北角）规划598户，产品为建面约141-143㎡叠拼及122-142㎡洋房。，容积率 1.2；整体地块呈元宝形，产品规划为：20 栋 6 层叠拼， 4栋10层140和4栋8/9层120的电梯洋房组成；整体是新中式风格，生态城的叠拼户型，面积约141㎡，三房两厅两卫，但项目正式启动时间一推再推。
- 在这个区域内也不缺改善产品，项目价格未定，但要想这个大区域突围，首开价格应该会延续中央公园的策略，低价迎来开门红，毕竟今年谁家都不好过，回笼资金才是王道。 随着项目节点是一拖再拖，临近的兄弟项目已经卖了好几期了，它依然不动，但这也不符合碧桂园的操盘模式，据悉目前项目在做内购，价格在11000-16000。
- 碧桂园·中央公园（碧桂园·海洋世界），项目位于郑开大道与广惠街交汇处向东800米路北，占地1200亩，容积率1.8，绿化率30%，由碧桂园集团和海昌联合开发的纯改善项目；住宅占地553.5亩，90.2万方，分4地块开发，产品类型有叠拼别墅、小高层洋房组成。
十一：建业电影小镇橙园
- 最近郑州的特价房确实很多！不过像建业这种集团行动，估计会越来越多，因为现在疫情对资金密集型的房地产行业带来重创，大家都很难过。 建业橙园最近传出8500的大户型特价房，并且预计小户型特价房也在路上，其实年前也有过9000多的房源，只不过是小范围员工房。
- 远郊总是最先降价的区域，像绿博，不惟有建业，其实康桥年前也有特价房，价格基本都在10000以下。 最近正商也在做特价房，家河家洋房12000特价，智慧城洋房特价10500起，河屿洲高层7500起，洋房9000起，兰庭华府特价8500-9500...
- 个人预测接下来，疫情结束前，还会持续有这种打着特价房名义降价的，优惠力度很大，因为房企不是一般的缺钱，特别是针对大户型改善客户可以多留意身边，抓住机会，机会稍纵即逝
- 这次建业的活动，会不会是另外一场“春雨行动”？ 甭管怎样，目前有购买建业房子的需求者，确实是一个比较好的机会。对于建业来说，活动不会持久太久，资金回笼的差不多时，政策肯定要收回。
十二：建业新筑
- 在绿博楼盘刚需化的同时，建业却在做标杆，还是挺有勇气的。 目前建业妥妥的算绿博的一哥，建业新筑、建业春天里，建业橙园，建业J18，只有河南，建业华谊小镇等，楼盘种类多，体量大，品质高。
- 建业新筑位于东绿博平安大道与文宗街交汇处西北角，也就是广惠街以东、平安大道以北的一片区域。 这附近的楼盘是碧桂园中央公园，最近八九千在甩货，康桥香溪郡，也降到9000多，还有普罗理想国，配套好，价格高。 建业新筑对标的也是普罗，洋房毛坯售价13500，别墅毛坯售价18000-25000。
- 新筑最大的特点是产品纯粹，洋房都是11层小高层，只有140平，160平大三房，叠墅都是6层的，只有190平，230平，户型都是大面宽，舒适度很高，采光很好。 个人认为建业的叠墅比万科绿地一类的产品力强，上中下叠都各配一个电梯，每层面宽11米多，二楼主卧套房面宽近8米。所有客厅和主卧全部270度采光，除了南面的采光面，东边或西边还有5米多的采光面，而且全部是落地玻璃幕墙。
- 建业的房子虽好，但体验感还是比普罗差很多，绿博东还是太荒芜了，唯一有人气的地方，还是普罗，如果建业能多做些室内配套，还可以抗衡下
十二：普罗理想国
- 很多人diss理想国的距离，认为其是远郊盘，交通不方便。对于中州大道以西的人来说，这样看很有道理。但对于老东区的人来说，并没有想象中那么远，自高铁站附近出发，也就是30分钟时间。住在北区连霍高速站口附近的话，走高速用时也差不多。
- 很多地产业内人士都在此有置业，包括郑州建业、康桥、融创等地产公司的中高层。从他们口中，能感知到实实在在的喜欢之意。易居中国的创始人之一丁祖昱，在各地演讲中多次推荐同行来郑州看看普罗理想国
- “更好的北龙湖”，这是普罗理想国最新的宣传标语。字面意思有点绕口，毕竟北龙湖是一个区域，理想国是一个项目。 个人理解为普罗理想国是要打造比北龙湖片区所有豪宅有更佳居住体验的社区。北龙湖三个字虽不特指楼盘，但在整个中原已经是权贵和豪宅的象征，但楼盘之间同质化的有些严重。 更好的三个字读起来也更贴切，缺乏进攻性，但又恰到好处。
- 像普罗理想国这种大盘，当其商业、学校、医疗逐一落地，配套自成体系之时，也就是溢价吃进之时。项目的叠墅、联排组团都留有部分尚未推出，一方面不容易卖，另一方面也是想吃后期溢价。目前在售上叠450万起、下叠550万起、联排720万起，相比一期别墅内购价上浮50%以上。不过，产品比一期好的太多。 北龙湖一套平层洋房，理想国一套联排.
- 理想国的厉害，在于他自我所形成的最强大的闭环。从医院到学校到商业，无一不具备。 这在郑州的小镇系统中绝无仅有，也必然会成为理想国将来巨大的优势。
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