这都说房地产是中国经济的压舱石，如此严峻的形势之下，房地产能不能不辱使命，压住阵脚？对市场最为敏感的显然不是普通的购房者，而是各种开发商大佬们，而判断开发商对未来情绪的最好依据就是土地拍卖，毕竟这些大佬们不会拿着自己的真金白银开玩笑。从二月末大部分企业真正实现复工到现在，这一个月土拍市场的表现一定是市场情绪很好的注脚。
按照我们一贯的思路，无论市场处在何种阶段，房地产市场从来不是一个铁板一块的统一市场，必须要分层、分区域区别看待。接下来，我们分别选取一线、新一线、二线、三线城市中具有一定代表性且有土拍记录的城市，来看看它们近期土地市场的表现。
一线城市作为整个市场的焦点，关注度最高。开年以来，一线城市的房地产市场也表现出了较强的抗周期、抗波动的强劲支撑力。北京放出12宗不限价土地，其中不乏四季青、西北旺等非常优质的地块，在此背景下，多家房企参与角逐，溢价率较之之前有了显著的提升，升温迹象十分明显，最高溢价率达到了49.78%。在上海，香港置地以310.5亿竞得徐汇区巨无霸地块，刷爆地产人朋友圈，尽管这肯定是谈判已久的项目，但仍无疑给阴云笼罩的市场注入一阵强心剂，但值得注意的是，除此幅地块外的其他几宗土地拍卖则表现平平。在广州，广州城投以64576元/㎡的楼面价突破历史天花板，拿下堪称史上最壕的越秀南王炸地块。
图解：上海310.5亿巨无霸地块
新一线城市中，出现显著分化，表现冷热不均。成都的表现最为抢眼，3月19日，成都新都区三河街道一宗63.57亩土地上市拍卖，最终上海大发房地产集团有限公司以11800元/㎡楼面价拿下该地块，溢价幅度达到124.76%！杭州土拍市场在3月初恢复后，热度不减，开发商参与积极性很高，其中萧山一宗新塘单元纯宅地出让，超过10家房企争夺，经过45轮争夺，最终由旭辉以封顶价、自持3%成功拿地。在苏州，疫情过后的第一拍，也差点刷新地块区域的最高成交价。
在部分新一线城市土拍火热的同时，也有不少城市较为清淡。其中，郑州出让地块多以底价成交，2宗地块中止挂牌，土地市场受到极大冲击。青岛在3月12日两场土地拍卖同时进行，共推出7宗土地，全部以底价成交。2月以来，长沙市共挂牌了20宗地块，其中14宗成功出让，5宗中止挂牌，1宗遭流拍。
反观二线城市，开年复工以来，土拍市场较为沉寂，真正大规模开拍的城市寥寥，观望情绪比较浓厚，预计在本月底下月才能迎来真正的土拍高峰，有开拍的城市规模也较小，很多还是非住宅用地，试探市场的意味比较明显。济南市首次土拍均底价成交，其中商业商务用地2宗，商住用地1宗，工业用地2宗。合肥3月份准备出让的地块由6宗调整为4宗。无锡疫情后的首场土拍仅拿出一宗地块。此外，很多热门城市如厦门、佛山等尚未查询到公开的土拍信息。当然，二线城市中也有亮点。比如，徐州铜山区两幅宅地引得14家房地追逐，溢价率达107.35%；南通海安的土拍也大放异彩，其中一幅鏖战8小时，历经549轮竞价，与其相邻的地块则历经247轮竞价才分出胜负！
图解：一位居民走过拆迁地块
反观开年后历经疫情并复工的这一个多月以来的土拍市场，我们发现了一些有意思的现象。
土拍市场上，国企的活跃程度大大高于民企。究其原因有二，一来民营背景的开发商资金面普遍承压，这在年前已经很明显，疫情后更加剧了资金压力，如此一来在土拍市场上自然火力大减；而国企则融资相对容易，而且成本比民营要低很多，借助资金优势逆势加仓，这无可厚非。二来，国企还承担着提振市场信心的任务，该拍的时候一定要拍，必要时还要溢价拍。这一点在广州、无锡等城市开年首拍的表现上尤为明显。
市场情绪未见明显下行。虽然说从土地出让金的角度看，前两个月典型城市土地出让金总收入同比有所下滑，但这与市场情绪总体关联不大，更多与疫情防控带来的各种限制性措施（土地停拍、无法复工等）相关。2月底以来，在热门城市、热门地块上，各路开发商的热情不减，溢价率甚至比去年有所提升。大家都清楚，在没有触发系统性风险的前提下，疫情对于房地产只是一个较为短暂的利空而已，对行业的长远发展不构成根本性威胁。
图解：疫情期间恒大线上卖房“战果辉煌”
行业分化态势恐将加速演进。这一点在我们以前的文章中也曾多次提到，这次疫情可能会成为一味催化剂继续加快这一趋势。从区域上看，疫情真好似是一面照妖镜，热门城市、热门板块似乎没有受到任何影响，依旧火热；从行业集中度来看，大鱼吃小鱼的游戏更快了，疫情的影响哪怕只有三个月，就足以让很多本已经风雨飘摇中的企业顷刻毙命。耐人寻味的是，一向低调的中海、华润开始高调在市场上寻地，而且主要项目好合作方式不限，个中意味，自己体会。
3月的全国土拍市场不足以用“大戏”一词来形容，更像是一组序曲，听出了一些节奏，但却捉摸不出结局。我们预计真正的土拍大戏将在4月份集中上演，很多城市囊中羞涩，再不拍地怕是快顶不住了，开发商们也是跃跃欲试，别的不说，再没新项目，这么多人往哪儿搁啊。
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