華潤置地、華夏幸福這對歡喜冤家來了；
鴻榮源、宏發兩兄弟來了；
星河來了，碧桂園來了；
招商拍馬殺到，計劃再造一個蛇口；
......
這些開發商不約而同的奔向同一個目的地--東莞。
他們都在幹同一件事情——以產城融合的名義，與政府簽訂戰略合作。
但，醉翁之意，或在美酒，或在山水，各懷心思，各得其所。
華潤置地—— 高舉高打 城市運營
央企華潤，銜玉而生，從來高舉高打。
首先，華潤與東莞市政府簽訂戰略協議，雙方共同推進華潤在東莞市轄內開展城市建設運營、綜合開發、金融服務、
醫療健康、商貿零售等業務。
1、市政公園城市更新
華潤與東莞市政府簽訂戰略合作協議，以濱海灣新區沙角半島TOD項目和周邊地區，整體約10平方公里，開展城市更新、TOD站城一體項目開發和城市產業升級、運營管理等工作。
此外，華潤置地與東城街道鑑定戰略合作協議，從區域運營的角度介入城市更新，與東城開展多層次、全方位的合作，其中既有城市更新項目、片區統籌運營開發項目，還有代建、代運營等項目。
東城與華潤置地戰略合作的中心內容裡，包括火煉樹舊村舊廠城市更新項目、同沙工業園城市更新項目、周屋土尾坑城市更新項目、牛山村城市更新項目等多個項目的開發建設。
2、火煉樹舊村舊廠城市更新
444畝，位於東城火煉樹社區，定位為東莞金融創新示範區，將發揮金融創新、強心提質示範作用。
3、同沙工業園城市更新
951畝，以智慧醫療研發設計引領大健康產業集聚產業升級示範區，將引入醫療器械研發設計、培訓交流、展示交易等產業資源。
4、周屋土尾坑城市更新
198畝（13.2萬㎡），改造後將以智能研發為主導，聯動跨境貿易，引領片區製造業轉型升級。
5、謝崗趙林城市更新
2018年12月，華潤置地成為謝崗鎮趙林村城市更新項目前期服務商。
趙林村城市更新項目位屬謝崗鎮西部產業片區，項目計劃打造成為謝崗鎮配套優質，產城融合的創新型宜居社區，建設成集“生產性服務+生活性服務+生態性服務”為一體的產業服務社區。
綜上所述，華潤置地從來不是一個人在戰鬥。攜央企優勢，站在城市運營高度，產業導入，成片開發，多頭並進。這種模式，別人學不來，也沒這個實力。
華夏幸福 ——一級開發 二級聯動
我們再看看他的歡喜冤家華夏幸福。
華夏幸福的城市更新團隊核心骨幹都來自華潤置地。
華夏幸福城市更新副總裁趙榮，此前任華潤置地華南副總，分管城市更新
華夏幸福進軍東莞做產城融合，正是將團隊之前的舊改經驗和華夏幸福的產業背景完美結合。
1、中堂城市更新
2019年11月11日，華夏幸福中標東莞中堂鎮蕉利村片區改造項目共3宗地塊的前期服務商，總更新面積79.81萬㎡。
據瞭解，早在2017年，華夏幸福便與東莞市中堂鎮政府及東實集團簽署《合作備忘錄》。華夏幸福與東實集團共同參與中堂鎮委託區域PPP項目採購程序，打造“產業高度聚集、城市功能完善、生態環境優美”的中堂產業新城，規劃佔地面積約為19.6平方公里（摺合1960萬㎡）。
根據協議，華夏及東實負責投入全部資金全面協助政府進行合作區域的投資、開發、建設、招商及運營等工作。
根據華夏幸福公告，東莞政府與華夏、東實合作模式如下：
1、就基礎設施建設、公共設施建設項目，支付建設費用，包括建設成本和建設回報兩部分； 2、 就土地整理投資，支付土地整理費用，包括土地 整理成本和土地整理回報兩部分；
3、就產業發展服務，支付產業發展服務費用；
4、就規劃設計、諮詢等服務費，支付投資成本及回報支付乙方、丙方；
5、公共項目和公用事業維護、物業管理等按照國家定價執行；無國家定價的，按照政府指導價或經三方協商的市場價確定。
華夏幸福這種PPP模式，主要負責招商、土地平整等一級開發以及後續產業服務，不參與產業新城二級開發。
不過這已是三年前的事情，經過引進華潤強大運營團隊後，其經營思路是否發生改變。
2、金美村城市更新：
2020年3月，華夏幸福又連奪常平三宗舊改項目，該三宗舊改均位於常平西南部的金美村。
具體如下：
金美工業園
範圍：東至舊村莊，南至常平大道，西至環城西路，北至園地，用地面積33.23萬平方米。
更新方向：創新科技產業園區。
金美舊村改造片區
範圍：東至金美路，南至民居，西至民居，北至振興西路，用地面積21.85萬平方米。
更新方向：居住
金美源興改造片區
範圍：金美路北側，東至沿河西路，南至金美路，西至萬和百貨商場，北至藍月灣商住小區，用地面積18.19萬平方米。
更新方向：打造產城融合的產業新城，完整化、系統化地構建產業新城發展的整體路徑，成為宜業宜商宜居的城市更新標杆示範區。
這三塊地就是真正的產城融合了。
兩地塊，佔地約50萬平用來做產業，20多萬用來做住宅開發，實現現金平衡。
招商地產 史上最大舊改 再造一個蛇口
近日，招商地產聯手茂恆拿下袁山貝村改造項目，這是真正的巨無霸項目。
據瞭解，袁山舊改項目約7363畝，除對1400畝舊廠房進行連片改造外，還將對舊村莊實施整體改造，打造一個集“生態、生產、生活”高度融合的靚麗的城市風景—東莞智慧城。
整個項目7300畝，其中1400畝是產業，其餘是住宅。也就說是說產業佔比約為20%。
蛇口招商最成功的經驗是蛇口開發區的建設，“時間就是生命，效率就是金錢“空談誤國、實幹興邦”等振聾發聵之聲都是這裡發出的。
整個蛇口開發區面積也就10平方公里，袁山貝區則接近5平公里。
相當於，是再造一個蛇口。
然則，此一時，彼一時。重新整合的招商蛇口，將其定位為城市和園區運營服務商，是否能再續輝煌，任重道遠，拭目以待。
星河地產 產業住宅 雙輪驅動
在深圳，星河雅寶產業項目有口皆碑；
在深圳，星河舊改領域也多有建樹。
在東莞，星河集團產城融合模式也是一路高歌猛進，先後拿下多個項目。
1、東城樟村城市更新
其更新單元面積24.6萬㎡，現狀總建築面積35.3萬㎡，規劃總建築面積63.03萬㎡（其中住宅52.56萬㎡，商業5.47萬㎡，MO新型產業用地5萬㎡）。
現狀容積率1.8，以村民私宅為主，部分是工業廠房，擬改造為集商業、住宅及產業為一體的大型綜合體。
根據上面指標，很清楚，這雖然也是產城綜合體，但住宅佔大多數，嚴格意義上，還是一個住宅項目。
2、石碣水南村城市更新
2018年，水南村與星河控股集團簽訂框架合作協議，計劃打造銀河路片區產業融合示範區。
銀河路片區改造由三個改造單元組成，用地面積約72公頃，擬打造成產城深度融合的第四代創智型社區，通過探索城、村融合的更新模式，項目定位為凸顯濱江生態及產業特色，打造展現石碣文化和特色濱江都市形象的產業融合示範區。
3、星河互聯網小鎮
早在2017年，星河控股就與黃江鎮政府達成合作，將對黃江大冚村、田心村、舊村進行連片改造，打造佔地面積為3.59平方公里的星河互聯網小鎮。
2019年，東莞市星德安房地產開發有限公司為東莞市黃江鎮舊村村南、村北城市更新項目的前期服務商。
黃江舊村村南位於星朗路以東，觀塘路以南，東側和南側為村界。擬城市更新範圍約12.1萬㎡（約181.1畝）。
黃江舊村村北城市更新項目位於振鵬街以北，公常路以西，北側為村界，西側為自然山體的圍合區域，擬城市更新範圍約29.8萬㎡（約445.8畝）。
星河與黃江鎮政府的戰略合作，個人認為，先以人工智能為切入點，與政府進行戰略層面合作，獲得政府的信任，然後進行片區綜合開發，順勢獲得以住宅為主的城市更新項目。
4、虎門集團戰略合作
2020年1 月16日，虎門集團公司與星河簽訂《東莞市虎門鎮城市更新項目戰略合作協議》，雙方攜手，深入推進城市更新項目落地，助力虎門轉型升級新突破。虎門方面表示，星河更新集團專門從事城市更新業務，多年來積累了豐富的城市更新經驗，在產城融合發展方面有多個成熟的案例。
可以預計，在虎門，星河也將複製黃江模式，以產城融合為切入點，獲得政府認可後再進行更多的合作。
更多的開發商，加入了這場以產城融合名義進行的圈地大戰，其意欲何為，且看下回分解。
轉載文章意在分享好文。感謝大家支持！
閱讀更多 舊改 的文章
