改善中的一份子，您的春天就要來了

上週五，北京市規劃和自然資源委員會網站掛出了一宗限競房土地，這也是自昌平東小口之後，北京土拍市場上第一個限競房地塊。

此前包括我們在內，不少同行朋友都猜測，限競房可能即將成為歷史，就目前來看，確實有這個趨勢，但也不絕對。我們可以看到的是，市面上越來越多的純商品房，而未入市的限競房只剩下了不到20個。這種現象在城六區最為明顯，我們已經很久沒有看到城六區出現限競房土地了，未來還會有嗎？不好說，以後有也好，沒有也罷，不過純商品房的增多打破了現有剛需房源供給遠遠多於改善房源的格局。

改善需求積壓已久

絕大多數的限競房受到70/90的限制，所銷售的戶型大多數為90平以下的產品，此舉的目的也是為了保護剛需人群，讓大家都能買得起房子。但是這樣的做法也導致了其他問題，比如戶型同質化嚴重。一提起90平的三居產品，相信大家腦海裡不約而同的都會出現那個南北通透，主臥客廳朝南，雙次臥朝北的戶型。最早一撥兒的限競房項目，十有八九是這樣的戶型。隨後又衍生出了多種形態：90平三居雙衛，90平三居眼鏡等等。但是萬變不離其宗，他們終歸只有90平，有些甚至更小，做成三居雖然具有不錯的功能性，但還只能定位在“剛需”。

說到底，在限競房馳騁沙場的這三年裡，剛需人群可選擇的項目更多，選擇面更廣，而改善人群的選擇面就要相對較窄。北京的新房市場上不僅別墅產品稀缺，而且150平以上的平層產品也是九牛一毛。雖然實用性不那麼強，但是改善人群更在乎的是舒適度，一間6、7平的次臥顯然不是他們想要的。

那麼倘若限競房真的離我們越來越遠，那麼改善人群的春天便會越來越近。

先來看看近期入市的幾個純商品房項目

長安九里

長安九里此次推出建面約86平的兩居、103-120平的三居、125-138平的四居產品，價格550萬起。戶型產品普遍要比限競房的同居室戶型大上10平左右，雖然可能開盤價格不能達到大家猜測的7萬+，但是長安九里在整個石景山來看，絕對算得上是改善新貴了。

金茂保利首開熙悅天寰

單看地塊情況，這個項目未來絕對會是一個豪宅產品，不過開發商卻劍走偏鋒。僅僅1.1的容積率卻做成了6-9層的純洋房社區，但是低容積率的洋房就意味著極大的樓間距，據消息稱，這個項目的樓間距達到了60米之寬，89平三居、108平四居、138平四居全部為1：1的方正戶型，項目也自詡“墅制寬景洋房”，相關的戶型圖已經流出，我們今天的次條文章也給大家發送了，超大面寬是這個項目的最大亮點。

值得關注的改善地塊

海淀四季青地塊

海淀出品，必屬精品，這句話一點不假。畢竟物以稀為貴，這些年除了東西城之外，就屬海淀的供地最少。因此，需求在海淀的改善人群務必要關注一下這裡。這兩宗地塊的容積率為1.5，樓面價達到了7萬以上，如無意外，未來應該會是別墅和洋房產品，銷售價格達到10萬+是毋庸置疑的。

朝陽孫河地塊

孫河的O、T地塊一直備受關注，除了產品外，大家更在意它們未來的銷售價格，這兩宗地塊近7萬的樓面價已經超過了周邊的限競房限售均價。1.1和1.5的容積率同樣也是別墅+洋房的標準。值得一提的是，

朝陽金盞鄉地塊

在孫河無地可拍的時候，金盞鄉的地塊出現了。兩宗地塊到現在為止還沒有開始拍賣，不過這邊的起始樓面價也快接近5萬/平方米，未來售價超8萬也幾乎已成定局。不過金盞鄉並沒有孫河低密的那麼純粹，周邊的生活氛圍相對要差那麼一點。公路交通是個亮點，地塊距離機場第二高速不遠，10多分鐘就可以到達首都機場。

目前已經釋放出來的純商品房地塊中，未來能夠作為改善入市的大概有14宗。

總而言之，積壓已久的改善需求將會在純商品房項目陸續入市後爆發，而這些項目在純商品房的競爭中，還要參與與現有限競房項目的博弈，在產品和價格上都會想方設法的提高競爭力。如果您是改善中的一份子，那麼您的春天就要來了。

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關鍵字: 東小口 長安 土拍