一直都在
暖春，來得要晚一些。
整個3月，全市僅出讓3宗宅地，其中市區1宗，薊州新城2宗，且均經歷了延期，就更顯來之不易。無論如何，河東陽光裡地塊的落定，還是鄭重其事地為“提示我們不要忽略市場新格局”而敲了一次黑板。
受黑天鵝事件影響，當我們重新站回到供求一線時，甚至還沒來得及對去年好好盤點一番。此時如果要從市內六區中選出一個去年新房成交的佼佼者，你可能會投票給高端項目扎堆的南開，亦或供求潮重來的河西，很少會有人選河東吧？
但事實上，就是它。
01.
這已經不是河東第一次登頂了，看懂它要從市區格局分化說起。
首先，和平、河西、南開，“精英化”已經相當徹底了，不僅價格統一處在高位，就連各區內部、各板塊間的價差也幾乎被消滅。
應該說，它們除了彼此已經沒了朋友，其真實表現在與相鄰區特別是與環城交界處陡降的價格臺階，這裡完全成了“中高端置業”獨樂樂的地方。
相比之下，河東、紅橋、河北在市場倒逼下就務實得多，不少項目選擇了以價換量。價格趨勢上，以海河沿線的極少數項目為高點，向外很快形成價格階梯，甚至在與環城對接時比從前更加妥帖。有人說這三個區有剛需化趨勢，並不為過，當然這個“剛需”並不是指入門級置業，而是以價格為槓桿撬動了原本屬於環城的頭部客群。
河東的強勢，很大程度就醞釀於此。
來看兩組數據：
- 2019年河東區以23.13萬平米的成交面積登頂市區成交統計。
- 市區新房單項目成交TOP20榜單中，無論金額流量還是面積流量，河東都佔據了5席。
細看玄機，海河金茂府、中海城市廣場無疑代表著對城市核心資源的佔有，實際在河北、紅橋的登榜項目中也能找到類似影子。
但河東多出來的，則是另一維度上的爭奪。
02.
在城市東部，河東區若干項目與東麗頭部供應之間的價格關係，“銜接”一詞或已不足以形容，更準確的說法應該是“充分混合”，甚至是“倒掛”。
在近年以剛需為主流、市區宅地稀缺的樓市裡，“價格上的直接優勢”對供求兩端都意味著機會。
由此看TOP20 榜單，路勁太陽城、中儲正榮棟境、凱旋門全年銷售金額分列第3、4、15位（面積榜上分列1、4、8位），實際上都是基於上述原因的典型受益者。因此他們聯手貢獻的超過36億元業績，也是市區其他區域所沒有的關鍵構成。
以價格為制勝前提，上述三個項目背後也還代表著一些其他市內區域沒有的跑量要素，共同圍合出
河東成交崛起的秘密——首先，價格向地段迴歸是大趨勢。以上項目都處在成熟生活圈，無論堅決的城市置業者，還是三步一回望的外溢群體，亦或東麗向內的地段改善都在此順理成章。
重點說來自東麗的地段改善。從城市格局上看，城市東部的天然線條本就呈線性放射狀，以上跑量項目又恰好分別把住了衛國道、津濱大道和津塘路的疏散要塞，同時有地鐵和城市快速路加持。且東麗區的居住格局表現出對河東區的明顯親近，甚至很多時候他們共享同一份生活設施。
在這道本就十分容易跨越的地域界限之外，價格上的混合，也包括與項目周邊次新二手房價的接近，則進一步砍去了“置業選擇”時的另一道硬性門檻，甚至令選擇出現了向裡、向新的動力。
客觀說，這樣的趨勢在河東一直都存在，只是在 2019年因供應格局的變化而被放大。
一份路勁太陽城在2017-2019年連續3年蟬聯市區新房成交套數、面積Top1的統計便可堪證明。而根據我們的調研，市區置業和環城流量也一直都是這個項目的主要客群構成。
03.
從另一份統計中還能看到，2019年全市各區域的成交總價阻力線層次正在模糊，一體化競爭加劇。單價“值不值”之外，總價的“能不能”仍是置業的最大敏感點之一。
因此在河東的跑量項目中，我們也統一發現了面向東部主流面積區間（建面約80-120平米）的精準供應。由此而來的總價友好和所得面積對等，相當於一邊旋動了市區外溢的止水閘，一邊又給環城置業打開了一扇門，同時也令市區的地段和配套優勢得以“高顯”。
實際從去年開始，市區新項目中“小戶型、低總價”的趨勢就已越發明顯，河東也出現了類似供應。而根據我們掌握的消息，河東區的總價門檻還將有繼續下探的機會——
今年，路勁太陽城將有全新產品供應，據悉將設置建面約74-124平米的兩室-三室戶型。
首發地塊（A5）中，將推建面約84-117平米的高層產品以及建面約124平米的8層到頂洋房產品。
其中，建面約84平米兩室戶型佔比最高，達到31%，彌補了該區域功能性小戶型的供應空白。 同時如果按現售產品單價估算，這樣一套房子的總價大概在220萬左右，實際已經下探到接近東麗區200萬元的成交總價段。
無疑，對外的門開得更大了，對內的閘也壘得更高了。
建面約84平米戶型樣板間效果圖
除此之外，還應注意到的是此次規劃中“高層+洋房 ”形態組合，以及建面約84平米兩室、約99-117平米三室、約124平米三室（洋房）的產品梯次。這些依舊建立在對東部主流成交面積的迎合之上，但也明顯照料到了市區置業更多元的升級居住需求。
04.
鑑於此，儘管小戶型佔比不小，但路勁太陽城的新品仍是以改善為基調定位的，其對優化升級的主張和兌現也相當徹底。
據透露，新品全線執行的是集團“2A”產品線標準，注重在局部細節上的品質升級而全產品線配置精裝，戶型設計南北通透，增加功能性的格局優化，將與原有在售產品形成差異化補充。
其中，全精裝交付也再一次彌補了太陽城的供應空白。
具體規劃方面，以首發地塊為例，1.78的容積率在市區新供應中已算得上出類拔萃。而整個場域內只規劃了6棟住宅，其中還包括2棟8層到頂的洋房，其餘4棟為28、30、31層到頂的高層。
整個社區建築密度13.7%，僅668戶，典型的精品小社區路線。
路勁太陽城新品首發地塊（A5）規劃圖
社區動線組織也升級為完全的人車分流模式，保證業主安全的同時，也配合低建築密度、低容積率等騰挪出更多的樓間空間。利於室內採光、通風，更為社區景觀園林、活動場地等提供了的施展舞臺。
事實上，首發地塊綠化率高達58.8%，規劃以“把公園搬進社區、把森林引入生活”為理念，強調自然元素的存在感。
比如：多功能場地中會圍繞樹木設計互動、交流的林下休憩空間；利用子母主題的景觀設計，創造容納更豐富活動場景的戶外場所，讓社區公共空間內的每個場景聯動起來……
路勁太陽城新品組團位置示意
為實現全面優化，此次路勁太陽城甚至還拿出了板塊中的核心位置。不僅周邊緊鄰太陽城20年發展積澱下的成熟生活配套，且臨近教育地塊將規劃建設一座36班小學、一座18班幼兒園，小學預計在2022年秋季交付使用。
同時，我們在《軌道上的胳膊肘》（點擊閱讀）一文中關注到的地鐵10號線北段線路（規劃）也將從新品項目東側規劃設站，而在2號線與10號線交駁的嶼東城樞紐之上規劃的TOD模式大型商業中心，未來也都是可以被迅速抓取到的升級生活場景。
對的時間，對的地點
供應了對的產品
唯一“不對”的是價格
這大概就是河東的秘密
住在市區的故事裡
有這樣一個盤一直都在
也有那樣一群人
踏上了人生新里程
【 END 】
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