在千年古城广州，对于城市改造的话题从未更断，从“三旧改造”到“城市更新”，从概念模糊到制度设计，广州诞生了猎德、杨箕村等旧改传奇，最近几年也引来了本地虎与过江龙的同场竞技。习惯了传统招拍挂拿地的房企在三旧改造的地区、面积、形式上不断扩容，从而也延伸城市更新相关的分公司、部门及岗位。据乐居不完全统计，在广州，至少有46家企业涉足城市更新领域，如此大体量的城市更新范围，在国内数百个城市中，当属第一位。旧改行业离不开身在其中的个人，在其位谋其政，任其职某其责，这次我们谈谈关于旧改职业的一点分析。
一、旧改的岗位
城市更新部门与房企的部门架构类似，分为宣传、法务、策划、综合等职位，更加专业的如广州升龙则会细化为前期部、数据部、设计部、财务部、动迁部等九个部门。城市更新工作的开展，不管是城中村还是近郊村，都是围绕村民和开发商以及政府部门三大主体间的博弈与合作关系，村民与开发商间的博弈，关键在于谁给的条件好，就选择谁。在前期，开发商会通过活动赞助、节庆交流等担任旧改前期服务商的方式，与村委、村民保持长期友好的关系。并在投票阶段，以村民为导向，提供改造方案。政府部门则是全程进行审批审核和监管。因此，城市更新公司会因为不同的管理理念和水平，进行不同岗位的划分。我们从两个号称“旧改王”的城市更新集团来简单分析一下其旧改岗位设置。
（一）广州佳兆业投资咨询有限公司
佳兆业集团控股有限公司，细分了物业、地产、商业等集团，凭借20年来的沉淀和积累，佳兆业的城市更新业务已形成了一套包括规划设计、商务谈判、合作模式、拆迁回迁、开发建设和运营服务等方面的成熟运作模式，专业化分工后面是专业化人才。
1、投资拓展上：投资拓展总监/经理/主任，投资经理/主任，项目负责人、旧改项目（城市更新）总监/经理 /主管，开发报建主任/经理
2、行政管理上：行政主任/经理，培训主任/经理，行政前台/客服助理，高级人力资源主任/经理/助理，采购经理，高级采购主任
3、税务财务和法务上：税务总监/经理，财务经理/主任，法务主任/高级法务主任/法务经理，融资总监/经理
以上分类可以没那么正确，只是作为一种示例，从广州佳兆业投资招聘的人员分析，本科50%以上，大专约15%，其他不限学历。经验要求50%不限经验，1-3年占30%。这里可以看出，岗位设置更多的是作为旧改前期的工作。
（二）广州升龙投资有限公司
在广州扎根三年的“过江龙”升龙集团，素有“旧改之王”之称，于2017年1月1月注册成立广州升龙投资有限公司。在成立之初，升龙集团瞄准的就是广州的旧改市场。广州升龙旧改的岗位设置是以总部为中心，发挥指挥中心大脑的作用；各区项目部为派出机构，保持相对的独立，灵活多变，各区项目部定点又机动穿插，充分发挥整体、集中作战的优势，在广州多个项目创造了多个旧改纪录。
1、行政管理上：行政司机/主管/专员/经理，策划总监，品牌经理/策划主管，人力资源主管，运营总监，营销策划主管/经理，融资经理，资金经理，审计经理/专员
2、设计规划上：平面设计师，GIS工程师，测绘数据工程师，规划设计师
3、税务财务和法务上：税务总监/经理/专员，法务经理，会计主管
4、开发管理上：开发报批报建总监/经理/主管，总工程师，土建工程师，绿化采购专员，工程管理中心总经理，成本总监经理会计，销售总监等
5、项目部：数据经理/主管/专员，数据资料审核员，外联经理/主管，拆迁专员、动迁经理/主管/专员等。
同样，以上分类是不能代表广州升龙的岗位设置的，在岗的人员中的学历要求，本科以上学历占50%以上，大专学历占30%以上。经验要求上，5-10年工作经验的占30%，3-5年的占20%左右，不限经验的约25%。由此可见，广州升龙更加注重旧改项目的整体推进，更注重各类人才的发挥，广州升龙将旧改的每一环节的衔接扣的非常紧，因此项目推动速度非一般旧改公司可比拟。如升龙的黄埔汤村项目，2017年，黄埔城市更新局将汤村纳入旧改规划。2018年，汤村进行改造表决和基础数据摸查。2019年：4月改造数据公布并召开旧村改造项目征拆动员会，5月挂网招商，6月正式引入广州升龙为合作企业，7月底旧改实施方案正式获批，9月举行旧村改造项目复建安置区奠基仪式。
二、旧改从业人员分析
一般来说，真心做旧改的人都是实干派，也是有情怀的人。在这个行业，与各式各样、各行各业的人打交道，能够见识到形形色色的各类人，丰富自己的人生阅历，学到很多东西。旧改中的从业人员（特别是高层决策）对项目成败具有举足轻重的影响。旧改涉及面非常广，谈判方面，企业需要快速地找到合适的项目；政府审批方面，需要短时间内把项目审批流程走完；此外，专业人才问题也困扰着城市更新行业，内部团队的专业水平也会影响项目的推进，核心是对项目所在区域更新政策的把握，具体操作中更大一部分能力体现在实际运用的能力上。
在增城做旧改，一般招聘的条件上有一条：会粤语，甚至还要懂客家话；从第一点中，也侧面反映出开发商与村民二者间的关系。其中就有个项目在新塘镇，工作人员和当地村民沟通，如果是讲普通话，村民一般都不会理你的，更别说信任。语言上，工作人员是企业表达出愿意并期待与村民沟通的态度。一口流利的粤语，不仅能拉近与村民间的关系，同时也便于了解村民的需求。在不少旧改项目上，都会存在一些体制出来的，有国土、住建、公安、城管等，这些部门见多识广，对政策和人更加敏感，做事也更加灵活和切合实际，因此具有先天优势。
每一个旧改项目没有一个是相同的，你没实际去接触旧改项目，你所有的知识都停留在纸上面，比单纯的房地产开发更难。“水可载舟，亦可覆舟“，在旧改业务发展上，房企应把握好与政府合作的尺寸，亦应选择风险可控的旧改模式项目。过去十年，政府、政策、企业、业主都在变化，随着市场继续发展，政策可能更严谨，同时也更清晰和全面，政府的参与度也将越来越高。这样一来，市场将变得更专业和成熟，项目的推进也会加速。2019年3月，《增城区旧村改造项目公开招标选择合作意向企业试行办法》（穗规划资源增规【2019】1号）就对旧改村和合作意向企业的合作期限进行了明确；2019年10月，《市规划和自然资源局增城区分局关于进一步加强市场主体参与我区旧村改造监管工作的函》（穗规划资源增函【2019】2844号）更加对合作企业的股权转让比例进行了限制，同时要求已上报确定合作意向企业的33个旧村改造项目需要在今年4月29日前挂网招商选择合作企业，否则合作意向关系终止；而在最新的《关于加快推进增城区旧村全面改造工作（第二轮征求意见搞）》中，对更多的细节进行了要求和固化。从业人员要抓住机会，对行业、政策下一步的发展导向都要有前瞻性的判断。
不断完善的政策让市场各项标准变得更加严格，作为旧改的从业人员，明显感受到了广州和增城的旧改都按下了快进键，那么是否意味着拉锯战已成过去式？政策本来就是政府的一种策略，目前村企合作的增城旧改项目大多停留在挂网签约阶段，完整完成一个村改造的项目还没有。真正考验旧改企业和从业人员的实力的，是100%完成村民拆迁补偿协议的签订，在完成整村拆卸的那一天，才是旧改的开始。旧改涉及的关联环节很多，任何一个环节控制不好就有可能多干一年或者两年，甚至好几年。如2019年，新塘的乌石村已经完成了基础数据调查，就因某个原因，遭到旧改暂停，起码短时间不会再启动。
作为每一位从事旧改的人员，未来的道路仍旧很长，前路漫漫，每一步都是新的起点。
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