用户8784518845937孙
我居住的小区从我购房那天就被动签订了物业管理委托合同，这些从业人员是否有《物业管理总经理资质证》，《物业管理从业人员资质证》不知道，只知道他她们都是这个房开公司老总的亲朋好友成立的物业公司。什么合法进入？除了收物管费会打电话给我，有事却找不到负责人。记得刚搬进小区的那年，一个单元只有几户人家入住。有天傍晚，突然有人大力的砸我家门，从门孔看出去，发现有一年轻男子正骂骂例例地在外。我问他干啥，他就说:″你开门，你被我抓住了，看你怎么跑？"我估计他找错了人，就问他:″你知道我家姓甚名谁，是否找错人了？"但他不听，情绪俞发激动，并使劲踢门。我们一家三口都被吓坏了，我一边拿了一把菜刀站在门后，一边叫我爱人打电话给楼下的保安。可是，任你着急，电话无人接，但从我家窗户外就能看见两个保安在说话，最后又大声朝楼下喊，″保安！保安！"真的是"喊天天不应，喊地地不灵"。没办法只有打110，直到30多分钟后，警察来了，将门外情绪激动的人控制住，我们一家三口的心才算安定下来。打开门后，警察看了我家的身份证，又问砸门的人找谁。一问下来，原来是一个帮人做工的小包工头，曾经来过发包商的家，因为一直要不到做工程的钱，被要债的人逼急了，又认错了单元砸错了门。
事情搞清了，我也原谅了砸门的人。但我细思极恐，小区保安干啥的？物业公司值班电话形同摆设？从砸门开始到110警车冲进来，前前后后近35分钟。任我一家人喊破喉咙，任人在外大力砸门，没有一个保安巡查过来。不敢想象，要是真遇到上门抢劫，我家是何结局？第二天我到值班室找物管经理，没人！打电话诉说，不理！然后不了了之。没有一句道歉，没有从此整改，还是收钱时会来找你，有事了却找不到经理。
龙行7372834
你买的是商品房吗？如果是，你就是在装傻，侮辱大众的智商，其心可鄙！其行可诛！我就把你当成无知的法盲，给你普普法吧！
一、按照2001年建设部88号令《商品房销售管理办法》第七条（七）物业管理方案已落实。第十三条，商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。我们称之为前期物业管理。在业主未大面积入住前这个是政府强制性的要求，为了保证小区全体业主的公共利益和小区环境卫生、装修管理、秩序维护、设施设备的正常运行等。这是商品房可以销售的前提条件之一，合法性100%
二、大部分业主入住小区，到达法定条件并且按照法定程序成立了业主委员会，前期物业管理合同自然终止。由业主委员会召开全体业主大会，就物业管理合同续签、重新选聘物业管理企业、业主自治等作出决定。称之为后期物业管理，由小区三分之二以上的业主共同意见决定。
三、物业管理及服务成本或者物业管理及服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、企业所得税；
9、企业利润；
在100%应收的物业费中，①人工工资、社保、福利费用约占75%左右；②电梯及其他公共设施设备维保费、小修、零配件采购费约占10%左右；③公共水电能耗费用约占5%左右；④企业所得税约5%左右；⑤办公费用约占3%左右；剩下的2%左右基本是利润。
中国约13万家物业企业，排名前100位的万科、龙湖、金地、中海、招商、华润等依靠强大开发商背景的物业公司（包含上市公司）的纯利润在5%左右，其他中小微物业企业的纯利润约1%～3%左右，老旧小区亏损的是普遍现象！
又有几个小区的物业费是高过万科、金地、龙湖、中海、招商、华润等开发的楼盘的？几乎没有。
住宅小区都是包干制，物业公司只要按照物业合同约定提供管理及服务就行，并没有法规强制要求物业公司公布物业费的收支明细。除了小区的公共收益需要向业主委员会定情公布外。如果是酬金制，那就是业委会直接向所有业主收取物业费、停车费。收取公共收益。按照合同约定支付物业公司应得的费用。每一笔钱的收支情况，盈余或者亏损情况需要向全体业主清清楚楚公布。性质不一样，要求不一样！
不要当无知的法盲！不要当可耻的喷子。更不要想着天上掉馅饼，物美价廉，质优价廉的事情根本不存在。市场经济原则就是质价相符，一分钱一分货。给的白菜钱，又怎么能吃到鸡鸭鱼肉呢？
杨君波2018
物业其实都是皮包公司，一般三，五个女人坐堂，保安承包给保安公司，保洁承包给熟人二包头，只须请两个水电工，就这么几个毛人，一年从业主处收取费用，外加电梯广告，戶外广台告，小区停车，外来摊点，这几笔钱本来属广大业主的，都被吃掉，一个两千户的小区，年赢利能达几百万，可想利润之高，
太阳月亮星星点
不谈其他，仅就题主问题进行回答。
一、物业公司进入小区的合法性有多少？
这是个文法不太通的问题，只有合法和不合法，没有合法多少的问题。
言归正传，物业公司进入小区实施物业管理的合法方式基本上有两种，一种是小区开发商聘用物业公司进行前期物业管理，一种是业委会通过招标方式选聘的物业公司进入小区进行物业管理。
另外，想不出物业公司非法进入小区进行物业管理的情形，非法进来的你会交物管费吗？
二、物业管理费用在何处？
一个正常正规的物业公司管理的物业项目，一般情况下物业管理费有以下费用组成：
1.人力成本费，包括物业公司职工工资、五险一金、工会费、福利费、制服、体检、教育等费用。
2.物料消耗，包括清洁用品、工程维修耗材、园艺耗材等。
3.工具、设备等，如工程维修工具、保洁工具、园艺工具、洗地机、石材抛光打蜡设备、地毯清洗设备、警棍、防暴叉、对讲机等，这些东西根据具体需要配备。
4.项目运行费用，如小区物业办公设备、办公耗材、职工宿舍费用、通讯费等。
5.公共区域水电气等能耗费，如庭院路灯、住宅楼走廊、楼梯、电梯等地照明等。
6.物业公司运营成本，如公司对物管项目提供支持人员的成本分摊，包括人事、财务、安全、品控等部门人员。
7.委外保养费，指国家强制要求专业公司才能进行的维护保养，包括电梯、消防等设备的维保费。
8.物业公司的管理费，以上1-7项都是需要支出的成本，这个管理费属于物业公司的利润，一般按照合计数的一定比例计算。
9.税金，物业公司应当依法纳税，税金一般是上述1-8项合计的6.75%左右。
三、物业管理费的合理性谁管？
1.正常情况下，在业委会招标过程中，物业公司需要递交投标书，由评标小组(可以由业委会代表、物管专家、当地房管部门人员和基层街道办人员组成)进行评审，评审内容包括报价部份、商务部份和技术部份。
如果业主选择直接与现物业公司续签合同，则物业公司应当对下一期物业服务提交相关文件，类似投标文件的报价部份和技术部份，由广大业主通过业委会进行评审。
2.在物业管理实施过程中，物业公司有责任定期公布物业管理费用的收支情况，具体公布哪些细节，因为其中一部分会涉及公司内部秘密，需要业主通过业委会与物业公司协商确定。公布后，如果业主有质疑，由本人或通过业委会与物业公司沟通。
以上属于物管费采用包干制的情形。如果是酬金制，那属于另一种方式了，现在这种方式用的较少，不赘述了。
001采姑娘的小蘑菇
物业就沒有合法，你来服务，得买卖双方达成协议，有几个业主和物业有服务协议的，费用物业说咋收就咋收，就是强买强卖，物业服务到什么成程，都是物业说了算，业主出了问题找物业，它可以用一万个理由来推委，就花在自已家来了个收费管着你的，典型的黑恶势力。必须取消物业，业主自治，政府监督。
我是龙的传人111
物业是近些年新生的社会阶层，业主买了房子不能不来，物业趁机狠狠讹诈，不惜重金雇黑也不少见。我们小区1400户，年收入四百万元。物业的高收入使其更高高在上，眼中无了业主，只听原开发商号令，开发商暗暗提成者有之，奉养三黄四窝，五姨六太，，，，物业这新阶层，国家得想法管理，现在加剧了社会矛盾，产生了两极分化，严重分裂了社会团结的好局面。
静观火势
物业服务公司多数绝大多数承包者都是私包，靠的是油嘴滑舌，投机取巧，口是心非，说一套做一套，毫无诚信，假话连天，毫无服务意识，靠黑恶多收费，多公摊，巧立名目，虚假承诺，花言巧语来赚业主的钱，不服务收钱，收了钱不服务或假服务等等，等等。
木林78642
1.一般的物业公司进入小区都是合法的，前期是开发商选聘，只是你不知道罢了！
2.物业公司也是企业，并不是福利机构…收取的物业费用在何处没必要告诉你，大致也就是发工资，买办公用品，交保险，雇佣外包单位，发放各种福利及年终奖！
3.合理性？你指的是物业费单价的合理性？归物业办，税务局，物价局！
争取平常心吧
提出此类问题的人，基本上是不懂物业管理，或不想交物业费的人。物业公司是会法企业，不是做慈善、做义务劳动的单位。物业公司提供物业管理服务，收取物业管理费的依据，是国家颁布的物业管理法的相关规定，是合法的。有些人享受了物业公共服务，却又不想交物业费，所以提出来此类问题 ，其实是相当于想不花钱吃白食的脑残思维在作怪。
手机用户53000582134
首先说下物业公司进去小区的合法性，国家规定，前期物的时候物业公司进去小区要进行招投标，在其他地方不太清楚，在石家庄，前期物业招投标是由物业处组织的，评标是由开发商代表和物业专家组成的，在一定程度上甲方的意见会起一定的作用，这个规则上的合法性是完全合法的，但是评标过程中的一些事情性我就不多说了。但是也有一条规定，如果建面比较小的话，开发商可以采取议标的方式确定物业公司，这个也符合规定。
业主大会成立后的小区，再选聘物业公司，一般情况下也是采取招投标的形式，也可以选择其他的形式确定物业公司。这个也是符合规定的。
说千道万，确定物业公司的程序上没有人敢造假，但是具体的操作上，前期物业招投标的时候甲方会起一定的作用。
再说第二个问题，物业费的用途，包括但不限于以下几个方面：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、经业主同意的其它费用。
除了这些成本以外，还有物业公司的利润、税费等等。
为什么说不限于以上几个方面呢，因为在物业服务过程中还会有一些隐形支出的，不再赘述。
至于物业费的支出的合理性，一般情况下，物业公司应该将自己的收支情况张贴在服务区域内，便于业主查看，但是因为涉及商业机密，这样做的比较少。
最好是成立自己的业主大会，委托业委会就物业公司的收支情况做出自己的分析和判断。
