一邊勇猛拿地，一邊大舉借債，這樣的玩法在近兩年房地產行業中已瀕臨結束，尤其在2019下半年的最嚴融資監管下，大多數房企選擇了更加穩健、理性的戰略擴張腳步。
然而，2019年大規模發債的房企裡，有一家頗為引人關注和擔憂的，這就是弘陽地產。
3月25日晚間，弘陽地產發佈2019年企業年報。在一片欣欣向榮的財報數字裡，這家不諱言“高週轉”的卻深陷維權質量門裡的企業，2019年在急速狂奔的路上也欠下了一筆筆的“債”。
A面：業績上漲；B面：盈利能力下降
弘陽集團創立於1996年，是一家以實業為本的綜合類產業集團，從江蘇起家，目前已進軍全國30多個城市，主營業務涵蓋商業運營、地產開發、物業服務等行業和領域，旗下弘陽地產(1996.HK) 2018年在香港主板上市。
在2017年，尚名不見經傳的弘陽地產突然走上了一條快車道。2017年，弘陽地產董事長曾煥沙提出“2020戰略”，表示要在2018年實現500億銷售額，2020年完成千億目標。
這也意味著，短短2年，弘陽地產要從不到200億元級別大躍進到千億規模，弘陽地產勢必大舉拿地和承受不小的銷售壓力。
日前發佈的2019年年報顯示，公司全年實現銷售額651.5億元，同比增長37.6%，全年的銷售目標是600億元，達成。
然而，在快速成長的同時，弘陽地產債務壓力近年來也更加水漲船高，盈利水平卻在顯著降低。
銷售額快速增長的弘陽地產，盈利能力卻有所下降。財報顯示，弘陽地產2019年毛利率25.1%，而去年同期為28.87%。
A面：轉型佈局全國；B面：融資成本激增，債務壓力居高
歷年年報顯示，弘陽地產2015年-2018年總負債分別為：210.95億元、244.31億元、328.68億元、540.72億元，四年增長了156%。截至2018年末，弘陽地產有息負債從2017年的116億元漲至219億元，增長88.8%。
而在2019年，集團的淨負債率達到70.4%，而2018年則約為68.3%。集團負債資產比率高達81.1%，而2018年則為79.6%。
負債高壓之下，弘陽自然需要頻繁高息發債“補血”。弘陽在2019年已多次發行美元票據，用於現有債務再融資及一般企業用途。其債券票面利率在近兩年持續處於行業高位。
2019年，銀保監還針對部分房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司，開展約談警示。“以債養債”的舉措戛然而止。
其中，以“黑馬”姿態出現在眾人視野中的弘陽地產“跌的最慘”，短期內償還百億債務更是“火燒眉毛”。
財報顯示，融資成本及財務指標方面，2019年，弘陽地產支銷的融資成本約為人民幣6.34億元，同比增加27.0%。
另外，自2018年7月上市以來，弘陽地產還未來得及消化囤積土地，負債率和現金流問題就接踵而至。眼下2020年這個中小型房企的關鍵節點，為了“千億目標”，弘陽不得不撐著肚子繼續囤積土地。
據財報顯示，2019年，弘陽地產共取地57塊，新進濟南、青島、西安、長沙、溫州、鄭州等17個城市。至2019年12月底，總土儲達1693.2萬平米，其中81%位於一二線城市，土儲同比增長29.4%。
其中，上半年拿地就高達36幅，耗資274.37億元，已超過2018年全年拿地金額。
如此看來，上市才一年“吃撐了”的弘陽急需一顆“健胃消食片”。然而，舉債拿地的紅利期已經過去，被波及的弘陽地產根本“沒錢買藥”。
這家立志要衝千億規模的房企，處境似乎不如年報顯示的那麼美妙。
A面：高週轉模式發展；B面：深陷“質量門”屢遭維權
以“以誠築家，夢想生活服務商”為宣傳口號的弘陽地產，在2019年多地項目卻因涉嫌“虛假宣傳”等遭遇業主維權。
在最需要銷售回款的艱難時刻，弘陽地產開發的項目接連出事，也讓其從產品品質到品牌服務都遭受質疑。
（弘陽山卿項目業主維權圖片，圖片源於網絡）
近兩年裡，弘陽因無證施工、違建等問題數次被處罰：據媒體報道，2018年8月1日，弘陽子公司蘇州輝耀弘陽置業因違建被蘇州市規劃局處以1.2萬元罰款；次月，弘陽禹洲時光春曉項目因無證開工被監管部門處以3.386萬元罰款；10月，弘陽子公司南京銳晟房地產項目再次因無證施工被處以4.9971萬元罰款。三月連續三次違建行為，弘陽可謂屢教不改。
此外，弘陽還深陷維權風波。據不完全統計，從2014至今，針對弘陽樓盤的維權內容從學區問題到違規銷售、擅自建立變電站、質量問題等五花八門，數量很多。
弘陽地產在消費者中口碑急速降低的深層原因與其“高週轉”模式分不開關係。
其實，房企高週轉模式本身並無對錯，但在速度至上的壓力下，為追求高週轉而壓縮週期、違法施工是造成安全事故和項目質量隱患的一大原因。在缺乏監管或者監管失效的情況下，開發商將執行高週轉的壓力轉向施工方、承包方也就造成了事故和質量隱患。
從弘陽地產無證施工、質量不達標等情況能明顯看出，其存在很明顯的粗放經營模式。過於強調“高週轉”，直接地造成了建設方面過於冒進的做法。
焦點點評：
正如弘陽地產集團總裁蔣達強在2019年初動員講話中所說的：“新的一年，我們要從奮鬥到艱苦奮鬥。”
這一年，外圍政策收緊，內部債務承壓，向千億夢想急速奔跑的弘陽地產，在努力加速向前的同時，肩上的擔子看上去有點重，公司負債方面正在釋放危險的信號。
無論業主維權還是粗放經營模式，可以看出，在業績面前，弘陽也不斷為其負面買單。對於上市一年多的弘陽地產，若想更上一層樓，需要平衡和學習的還有很多。
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